Giới đầu cơ “làm loạn”
Năm 1997, Chính phủ phê duyệt dự án Đê bao TX Quảng Ngãi (cũ) liên quan đến các hộ dân đang sống tại tổ 14 phường Lê Hồng Phong, TP Quảng Ngãi. Hơn 10 năm sau, năm 2008, UBND tỉnh Quảng Ngãi tiếp tục ký phê duyệt quy hoạch Khu trung tâm hành chính tỉnh.
Để tái định cư cho người dân tổ 14, vào năm 2015, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã phê duyệt đầu tư dự án Khu đô thị mới phục vụ tái định cư. Dự án được chia thành hai giai đoạn với tổng mức đầu tư hơn 273 tỷ đồng, tổng diện tích thu hồi trên 15ha; gồm 560 hộ dân, tổ chức bị ảnh hưởng.
Trải qua 5 nhiệm kỳ lãnh đạo, dự án vẫn là dự án “treo”, vẫn điệp khúc đối thoại, ghi nhận, hứa hẹn và… để đó. Đến hiện tại, còn khoảng hơn 262 hộ thuộc giai đoạn 2 của dự án phải tiếp tục chờ.
Sau 24 năm chờ đợi, tại cuộc họp báo quý I tổ chức chiều 7/4/2021 vừa qua, lãnh đạo tỉnh cho biết, trong năm nay sẽ có quyết định dừng giai đoạn 2 của dự án, không bố trí tái định cư mà thực hiện chỉnh trang đô thị tại chỗ.
Hiện trạng của khu vực này sau khi có thông tin về dự án hàng chục năm trước, khi Nhà nước chưa ra thông báo thu hồi đất, những thửa đất tại đây đã được tách ra rất nhiều lô nhỏ, phần lớn chỉ có diện tích 50m2, sau đó được sang nhượng, mua bán rất nhiều lần.
Trong quá khứ, “đón đầu” quy định cứ 1 sổ đỏ sẽ được 1 lô tái định cư, nên mới có hiện tượng giới đầu cơ ồ ạt mua để tách sổ. Ví dụ, nếu có khu đất 2.000m2, chủ đất sẽ tách ra 40 sổ, để “đón đầu” 40 lô tái định cư.
Thực tế này cũng đặt ra bài toán khó cho chính quyền. Muốn thu hồi 2.000m2 trên, phải có 4.000m2 đất ở tái định cư, 10.000m2 đất quy hoạch; chưa kể chi phí làm hạ tầng giao thông, thoát nước…
Chính vì lý do này, cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ngãi ước tính sơ bộ để tiếp tục thực hiện dự án, sẽ phải đền bù hơn 1.000 tỷ đồng, trong khi đó địa phương chỉ thu về 4ha đất thương phẩm. Tính toán thiệt hơn, cán bộ chức năng đưa ra ý kiến sẽ ngưng dự án và chỉnh trang đô thị tại chỗ.
Hệ lụy về “khu ổ chuột” trong tương lai?
Đặt ví dụ Quảng Ngãi quyết định dừng dự án, chỉnh trang đô thị tại chỗ, ai sẽ bị ảnh hưởng?
Sau 24 năm “treo”, đất tại khu vực này hiện đứng tên ba nhóm đối tượng: Những người mua bán trái phép, đầu cơ đất nông nghiệp; những người mua bán, đầu cơ đất ở; những người dân “thổ địa” 24 năm qua sinh sống trong cảnh nhà cửa nhếch nhách, xuống cấp không khác gì “khu ổ chuột”.
Thực tế, hiện trạng khu vực này phần lớn là đất ruộng, đất vườn, chỉ sâu bên trong mới là nhà dân, đất ở.
Như vậy, nếu chọn chỉnh trang đô thị, những đối tượng mua bán trái phép, đầu cơ đất nông nghiệp sẽ được hưởng lợi vì được hợp thức hóa chuyển đổi mục đích đất, dù trước đó đã sai phạm.
Đối với những người mua bán, đầu cơ đất ở, thực tế là những người chỉ mua suất tái định cư chứ không phải để ở. Tuy nhiên, nếu chỉnh trang tại chỗ, những thửa đất có diện tích 50m2 sẽ biến thành nhà ở mà thiếu hạ tầng giao thông, thoát nước, cảnh quan… khiến việc “chỉnh trang đô thị” không đạt được mục đích.
Với những hộ dân “thổ địa”, 24 năm qua đều mong muốn tái định cư để chuyển qua nơi mới, tránh cảnh sống “ổ chuột”. Khi chỉnh trang đô thị tại chỗ, họ tiếp tục đối mặt với cuộc sống nhà cửa xập xệ, thiếu hạ tầng… nên tương lai nơi đây có thể tiếp tục là “khu ổ chuột”.
Quay trở lại với nguyên do được tỉnh tính toán là mất nhiều hơn được nếu thực hiện dự án, một chuyên gia đánh giá phát biểu không sai, nhưng nói như nhìn ở góc độ doanh nghiệp, chứ không phải của lãnh đạo trong vai trò quản lý nhà nước.
“Vai trò quản lý nhà nước là không nên nhìn nhận góc độ đầu tư dự án được hay mất, lời hay lỗ. Vai trò quản lý nhà nước, bên cạnh chính sách đầu tư có hiệu quả về kinh tế, còn tính đến yếu tố an ninh chính trị, bộ mặt đô thị, an sinh người dân…”, chuyên gia này nói.
“Nhưng tại dự án này, có thể nhận định ngay, là nếu cho chỉnh trang đô thị tại chỗ thì địa phương có thể mất cảnh quan đô thị, thừa nhận tiếp tục tồn tại “khu ổ chuột” giữa lòng TP. Và như vậy quyết sách này có phù hợp với chính sách quản lý, chiến lược định hướng phát triển kinh tế - xã hội của Quảng Ngãi?”, chuyên gia bình luận.
“Kẽ hở” cho giới đầu cơ
Tự dự án này, một chuyên gia đánh giá cần bàn bạc, rút kinh nghiệm làm sao để giới đầu cơ không còn cơ hội lợi dụng. Với một dự án, từ khi có thông báo đến triển khai phải trải qua rất nhiều khâu như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phê duyệt thăm dò, quy hoạch, báo cáo quy hoạch, đấu giá đấu thầu, lập đề nghị… ít nhất mất cả năm. Trong khoảng thời gian này, theo quy định pháp luật, trước khi có thông báo thu hồi đất, người dân được quyền tách sổ, được quyền mua bán, được quyền chuyển nhượng đất. Đây chính là kẽ hở của pháp luật khiến một số đối tượng lợi dụng chính sách này để tách thửa hàng loạt, gây khó khăn khi triển khai đền bù.
