Vụ “mua đất có sổ đỏ vẫn nguy cơ mất trắng”: Giao dịch dân sự vô hiệu, người thứ ba ngay tình có được bảo vệ?

(PLVN) - Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật đã quy định rất rõ chế định bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình trong các giao dịch dân sự. Nói cách khác, khi người dân mua tài sản hợp pháp, tuân thủ đúng pháp luật, ngay tình thì sẽ được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, đó chỉ là lý thuyết. Trong thực tiễn, một số cơ quan tố tụng đã vận dụng luật một cách nửa vời khiến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ 3 ngay tình bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Hồ sơ đề nghị Giám đốc thẩm vụ án đã được gửi đến các cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết

Hồ sơ đề nghị Giám đốc thẩm vụ án đã được gửi đến các cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết

Áp dụng luật… nửa vời

Trong các số trước, Báo PLVN đăng tải bài viết “Thương vụ mua đất có sổ đỏ vẫn nguy cơ mất trắng” phản ánh vụ việc ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty TNHH TM&DV Nam Giang (Nam Gang) mua đất có sổ đỏ, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nhưng vẫn đứng trước nguy cơ mất trắng khi cơ quan tố tụng áp dụng pháp luật “nửa vời” để giải quyết vụ án.  

Trở lại vụ việc, năm 2008, bà Hoa chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng ông Châu Nhật Thanh. Năm 2009, vợ chồng ông Châu Nhật Thanh tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Nguyễn Quốc Khánh. Ông Khánh đã hoàn tất thủ tục cấp cập nhật biến động, được ghi nhận là người sử dụng đất trên GCNQSDĐ.

Năm 2010, ông Nguyễn Quốc Khánh chuyển nhượng một phần thửa đất diện tích 2.064,6 m2 cho Cty Nam Giang, đến 28/4/2010, Cty Nam Giang được cấp GCNQSDĐ.

Có thể thấy, việc chuyển nhượng đối với diện tích 7.105 m2 đất tại thửa đất số 13, tờ bản đồ số 8 tại ấp Đông An, xã Đông Hiệp, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương đều có Hợp đồng bằng văn bản có công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Mặt khác, tất cả những người được chuyển nhượng đều đứng tên trên GCNQSDĐ và được chính quyền sở tại công nhận. 

Tuy nhiên, năm 2013, Công ty Phú Mỹ khởi kiện bà Trần Thị Hoa vì cho rằng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên là của Công ty Phú Mỹ, yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu và hủy các hợp đồng chuyển nhượng, công nhận quyền sử dụng thửa đất trên là của Công ty Phú Mỹ!?  

Ngày 05/11/2018, TAND tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm, ra bản án số 01/2018/DS-ST chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH Phú Mỹ. Không đồng ý với bản án sơ thẩm ông Châu Nhật Thanh, bà Nguyễn Thanh Thúy, ông Nguyễn Quốc Khánh, Nam Giang có đơn kháng cáo.

Nhưng tại phiên tòa phúc thẩm ngày 12/7/2019, không hiểu vì lý do gì tất cả các căn cứ pháp lý ông Nguyễn Quốc Khánh và Cty Nam Giang đưa ra đều bị TAND cấp cao tại TP HCM bác bỏ và tuyên y án sơ thẩm.

Cục Điều tra VKSND Tối Cao có kiến nghị chuyển đơn xem xét về sai phạm trong thủ tục tố tụng

Quyền lợi người thứ ba ngay tình có được bảo vệ?

Bản án phúc thẩm số 284/2019/DS-PT ngày 12/7/2019 TAND cấp cao tại TP.HCM nhận định: “Ông Khánh (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ vợ chồng ông Thanh, bà Thủy) và Nam Giang (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Khánh) đều là “người thứ ba” nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay tình.

Đối chiếu quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình được ghi nhận trong các văn bản pháp luật, cụ thể: Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005; Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015; mục 1 phần II Công văn 64/TANDTC-PC.

Bên cạnh các chế định bảo vệ người thứ 3 ngay tình trong các giao dịch dân sự được quy định rất rõ ràng trong các Bộ luật Dân sự  nêu trên. Tại mục 1 phần II Công văn 64/TANDTC-PC cũng nêu rõ: “Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”.

Như vậy, xuyên suốt các Bộ luật Dân sự từ 2005 đến 2015 và các văn bản pháp luật của cơ quan hành pháp đều quy định rõ việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự. Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự của Việt Nam cũng hoàn toàn phù hợp, đồng nhất với pháp luật các nước trên thế giới.

Luật quy định là thế, và mặc dù Toà án hai cấp đều nhận định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Thanh và ông Nguyễn Quốc Khánh, giữa ông Khánh và Nam Giang đều là người thứ ba ngay tình. Giao dịch này được xác lập trên cơ sở “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Chiếu theo quy định pháp luật, giao dịch của ông Khánh và Nam Giang phải được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. 

Vậy nhưng, Tòa sơ thẩm và phúc thẩm dường như đều cố tình bóp méo, cắt xén các điều luật. Cụ thể, trong quá trình vận dụng điều luật để giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm và phúc thẩm dù công nhận giao dịch giữa ông Châu Nhật Thanh với ông Khánh, giữa ông Khánh và Cty Nam Giang là người thứ ba ngay tình, và áp dụng Khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 để giải quyết vụ án.

Hiện tại, hồ sơ đề nghị Giám đốc thẩm vụ án đã được ông Nguyễn Quốc Khánh gửi đến các cấp có thẩm quyền xem xét. Pháp luật quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình! Liệu rằng, quyền lợi người thứ ba ngay tình - ông Nguyễn Quốc Khánh, Công ty Nam Giang có thực sự được bảo vệ? Câu trả lời còn đang ở phía trước.

Cùng chuyên mục
Đọc thêm