Bất động sản nhưng… không được bán
Câu chuyện về một dự án du lịch nghỉ dưỡng đang rất chịu khó rao bán hiện nay được nhắc đến nhiều nhất tại Hội thảo: “BĐS nghỉ dưỡng; Cơ hội và rủi ro” tổ chức sáng qua tại Hà Nội, 27/7.
Phó Tổng Biên tập một tờ báo phản ánh, thời gian qua, nhiều độc giả đã bày tỏ bức xúc về việc các căn biệt thự nghỉ dưỡng mua của Dự án này không được cấp sổ đỏ, dù chủ đầu tư trước đó có cam kết.
Giải đáp cho thắc mắc này, bà Hoàng Thị Vân Anh (Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng đinh các khách hàng của BĐS nghỉ dưỡng đang có sự nhầm lẫn khi cho rằng các dự án này như là các dự án nhà ở để bán.
“Luật Đất đai quy định rõ, nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền… Nhưng khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô, bán nền bán như đất ở. Đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng, nếu đủ điều kiện theo quy định thì được chuyển nhượng từng phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư thứ cấp để tiếp tục kinh doanh theo đúng dự án và quy hoạch được duyệt. Các dự án không được bán các biệt thự nghỉ dưỡng như trong các dự án nhà ở. Không được phân lô, bán nền cho khách hàng như trong các dự án nhà ở…”, bà Vân Anh giải thích.
Một vấn đề được đặt ra là nhà đầu tư BĐS thứ cấp chỉ mua để ở có được không? Ông Phạm Văn Thường (Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS, Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng) lưu ý: “Cần hiểu rõ khái niệm chủ đầu tư phải được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận, còn nhà đầu tư thứ cấp thì có thể là các cá nhân. Đối với các dự án mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép làm nhà ở để bán, thì người dân có thể mua để ở. Nếu nhà đầu tư mua nhận chuyển nhượng thì phải có trách nhiệm thực hiện dự án đúng như mục tiêu ban đầu... Nếu trong dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phần đất làm nhà ở để bán, thì người dân có thể mua để làm nhà ở. Còn nếu dự án được phê duyệt để làm nhà cho thuê nghỉ dưỡng thì chỉ được cho thuê…”.
Chủ đầu tư “méo mặt” vì cơ chế
Trong khi nhà đầu tư thứ cấp “đi cũng dở, ở cũng không xong” vì trót đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng nhưng không nhận được sổ đỏ thì các chủ đầu tư dự án BĐS cũng “méo mặt” vì cơ chế.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp (Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội), một dự án BĐS nghỉ dưỡng thường được đầu tư trong thời gian dài từ 5 - 10 năm. Do dự án triển khai trong thời gian dài nên đã bị mắc do chính sách thay đổi quá nhanh. Như một dự án đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng đầu tư gần 10 năm nay cũng đang gặp vướng mắc, nhà xây xong không bán được.
Không chỉ một vài dự án vướng, theo ông Điệp, riêng tỉnh Hòa Bình còn 73 dự án không thể triển khai được, vì việc áp mức thu giá đất chuyển đổi làm dự án còn quá cao. Nhiều DN bỏ vào đây hàng trăm tỷ đồng nhưng không thể triển khai.
“Đây là bài toán không có lối ra, cần các cơ quan quản lý có giải pháp, tháo gỡ cho DN đang khó khăn về giá đất, ưu đãi đầu tư, khuyến khích các vùng hoang sơ biến thành các khu du lịch nghỉ dưỡng để tạo sự phát triển cho các địa phương…”, ông Điệp đề nghị.
Theo đề xuất của ông Điệp, cơ quan quản lý nên tiêu chuẩn hóa từng khu vực cụ thể để gắn với chi phí, giá cả để nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng có thể chấp nhận được. Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những khu vực đất còn hoang sơ, cần khuyến khích đầu tư, nên thu ở mức thấp nhất theo giá thị trường…
Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế Tổng cục Quản lý Đất đai cũng cho rằng, do đặc điểm sử dụng đất của các dự án BĐS nghỉ dưỡng là diện tích đất rộng, hệ số sử dụng đất thấp nên cũng cần có cơ chế khuyến khích. Một trong các biện pháp được bà Vân Anh nhắc đến là xây dựng cơ chế về miễn giảm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất…
Luật sư Nguyễn Hưng Quang (VP Luật sư Nguyễn Hưng Quang và Cộng sự) cho rằng, pháp luật cũng cần tính đến bảo đảm khung pháp lý để các trường hợp tác đầu tư, thuê mua lâu dài được đảm bảo quyền lợi trên thực tế. Theo Luật sư Quang, thực tế tâm lý người mua muốn có “sổ đỏ” để đảm bảo quyền sở hữu sử dụng nhà lâu dài. Khi cảm thấy giao dịch không được bảo đảm, người mua sẽ bất an. Trong trường hợp này, thay vì sổ đỏ, một Hợp đồng có thiết kế tốt với các điều khoản kín kẽ sẽ giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua.
* GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: “Để phân khúc BĐS nghỉ dưỡng thực sự hấp dẫn, chủ đầu tư dự án phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất kinh doanh thương mại phi nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, để làm được điều này, các chủ đầu tư phải đóng phí chuyển đổi lên tới 20% giá trị BĐS. Nhiều nhà đầu tư không muốn bỏ một khoản phí cao như vậy. Về phía người mua, họ chấp nhận giá cao vì vẫn nghĩ đất sử dụng vĩnh viễn, song thực tế chỉ có thời hạn 50 năm”.
* Luật sư Nguyễn Hưng Quang: “Nhiều người hay nhầm việc mua BĐS nghỉ dưỡng như là mua nhà ở, cứ lấy các quy định về nhà ở áp vào và “đấu tranh” đòi quyền lợi sở hữu nhà nghỉ dưỡng như nhà ở”.
