Bộ Xây dựng "vạch mặt" chiêu trò tăng giá bất động sản theo bảng giá đất mới

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 02 tháng đầu năm 2021 thì giá bất động sản vẫn tăng, trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Cục này nhận định, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa, đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu, chuyển dịch dòng vốn, giá cả nguyên vật liệu đầu vào…

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, gần đây có thông tin cho rằng các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng so với trước đây cũng là nguyên nhân làm tăng giá bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Phản đối quan điểm này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án.

Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án: bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).

Khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024. Các địa phương cũng có quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15 - 20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5 - 5%.

Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ 1/1/2020). Nhưng các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.

Do vậy, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định, hiện tượng tăng giá bất động sản ở nhiều địa phương trong thời gian qua không phải là nguyên nhân chính do ban hành bảng giá đất mới tăng hơn trước.