Để có thêm thông tin từ thực tiễn cho quá trình hoàn thiện chính sách, Ủy ban Pháp luật của QH đã tiến hành giám sát chuyên đề việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Báo cáo kết quả giám sát đã làm rõ nhiều vấn đề liên quan đến việc thực hiện pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Số lượng nhà chung cư thực hiện cải tạo, xây dựng lại còn khiêm tốn
Theo đó, báo cáo của các địa phương cho biết, tính đến ngày 30/11/2022, trên phạm vi cả nước có 5.857 nhà chung cư (trong đó có 3.082 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994; 2.775 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay (trong đó có 651 nhà chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng trong giai đoạn từ ngày 01/7/2015 đến ngày 30/11/2022).
Qua thống kê cho thấy, trong tổng số 5.857 nhà chung cư nêu trên thì có địa phương xác định được niên hạn sử dụng của tất cả nhà chung cư thuộc phạm vi quản lý, có địa phương chỉ xác định niên hạn sử dụng đối với một phần số lượng nhà chung cư trên địa bàn nhưng có nhiều địa phương không xác định được niên hạn sử dụng nhà chung cư (như Hà Nội, Cao Bằng), dẫn đến việc thống kê, xác định niên hạn sử dụng của nhà chung cư nói chung còn chưa được đầy đủ.
Trong tổng số 2.882 nhà chung cư xác định được niên hạn sử dụng, có 780 nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, nhiều nhà chung cư trong số này sau khi thực hiện kiểm định thì vẫn còn có thể tiếp tục sử dụng an toàn chưa thuộc diện phải phá dỡ; 69 nhà chung cư sẽ hết niên hạn sử dụng vào năm 2025; 64 nhà chung cư sẽ hết niên hạn sử dụng vào năm 2030; có 1.969 nhà chung cư còn niên hạn sử dụng sau năm 2030. Theo Ủy ban Pháp luật, đây là rào cản, vướng mắc cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Vẫn theo báo cáo, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại còn chiếm tỷ lệ khiêm tốn (30%) so với tổng số nhà chung cần phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại và cũng chỉ tập trung chủ yếu ở địa phương có cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tốt như TP Hải Phòng.
Báo cáo kết quả giám sát đã chỉ rõ một số tồn tại, hạn chế trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đó là Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại, dẫn đến công tác triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau. Tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn cũng đang rất chậm.
Theo Ủy ban Pháp luật, mặc dù trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là Hà Nội, TP HCM và TP Hải Phòng được quan tâm, đôn đốc thực hiện nhằm bảo đảm điều kiện sống tốt hơn cho người dân, song còn gặp không ít khó khăn cản trở việc thực hiện mục tiêu này. Trong đó, có lực cản từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không hấp dẫn được các nhà đầu tư; nguồn lực dành cho công tác này, cả từ phía Nhà nước và thu hút xã hội hóa còn chưa đạt như mong muốn…
Quy định rõ các trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Từ những tồn tại, hạn chế nêu trên, Ủy ban Pháp luật đề nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở hiện hành và “luật hóa” một số quy định phù hợp, đã phát huy hiệu quả trên thực tế của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao như nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại...
Cùng với đó, quy định rõ các trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thuận lợi trong triển khai thực hiện, cụ thể là các nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc còn thời hạn sử dụng nhưng thuộc một trong các trường hợp như nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng…
Đồng thời, nghiên cứu bổ sung việc quy định cụ thể về công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình; công khai kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng; quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở trong phạm vi toàn quốc bảo đảm công khai, minh bạch, đáp ứng tốt hơn quyền tiếp cận thông tin của công dân.
Về di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư, theo báo cáo giám sát, thực tiễn qua giám sát cho thấy, việc di dời và phá dỡ nhà chung cư hiện nay chưa được quy định rõ trong Luật, dẫn đến công tác triển khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bảo đảm tiến độ, gặp nhiều khó khăn. Do đó, đề nghị bổ sung trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại…
