Xin chào ông! Thưa ông, là doanh nghiệp đã từng tham gia cải tạo chung cư cũ của Hà Nội, ông thấy việc triển khai gặp những khó khăn gì?
Khó khăn của doanh nghiệp thì rất nhiều, Thứ nhất là hiệu quả đầu tư, được thể hiện ở chiều cao, mật độ của dự án. Nếu chiều cao, mật độ không bảo đảm hiệu quả đầu tư thì nhà đầu tư không bao giờ triển khai, ngoại trừ trường hợp đó phải là vị trí đặc biệt (vì khi ở vị trí này thì chiều cao bị hạn chế, mật độ không cao do đó phải là các vị trí đắc địa và trung tâm thì người ta mới lấy giá bán để bù đắp cho hạn chế về chiều cao và mật độ; còn đối với chung cư cũ trong ngõ, trong hẻm, không ở vị trí đặc biệt, bị hạn chế về chiều cao, mật độ, hiệu quả đầu tư không cao, thậm chí là lỗ thì đương nhiên doanh nghiệp sẽ không triển khai.
Ngoài việc phải căn ke về hiệu quả đầu tư thì việc người dân đòi hỏi hệ số đền bù quá cao cũng là một trong những rào cản khiến doanh nghiệp không mặn mà với các dự án về chung cư cũ. Bởi vì, Trong khi quy định của nhà nước là 1,3 nhưng có những hộ dân đòi hệ số tận 2 đến 3 lần nhưng lại không đo theo hệ số của diện tích sổ mà họ đòi hệ số của diện tích tổng sử dụng (bao gồm cả diện tích cơi nới), nhiều khi lúc bắt đầu triển khai thì chưa cơi nới mấy nhưng khi triển khai nửa chừng thì cơi nới thêm rất nhiều. Đó là chưa nói đến việc thời gian thỏa thuận lâu nên việc triển khai dự án kéo dài dẫn đến lãi vốn của dự án rất lớn. Chưa có dự án chung cư cũ nào triển khai thành công dưới 10 năm cả. Hơn nữa, các vấn đề liên quan đến chính sách về hỗ trợ dân thuê nhà, hỗ trợ về di chuyển, việc làm cũng khá cao; bên cạnh đó là thực trạng tách hộ, tăng khẩu để nhận thêm nhiều suất đền bù cũng rất phổ biến. Ngoài ra một khó khăn nữa liên quan đến văn hóa, nếp sống của người dân (điều kiện sống, điều kiện làm việc) đã lâu đời và quen thuộc, rất khó để thuyết phục các hộ dân di dời.
 |
Ông Nguyễn Anh Quê – Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 |
PV: Theo ông, lấy tiêu chí phải đạt được sự đồng thuận tuyệt đối của người dân mới được cải tạo chung cư cũ, có gây khó cho doanh nghiệp?
Ông Nguyễn Anh Quê: Quyết định cải tạo chung cư cũ đối với nhóm B, nhóm C vẫn yêu cầu 100% đồng thuận thì chỉ có duy nhất một phương án là chủ đầu tư thỏa thuận mua lại toàn bộ các căn hộ của dân với giá cao và họ bán với giá “không tưởng”, ví dụ như các chung cư nằm ở ngã ba, ngã tư, các mặt đường lớn, trung tâm thì người ta (chủ đầu tư) sẽ đàm phán với người dân để mua với giá từ 30-50 triệu/m2, sau đó họ xây dựng và bán với giá khoảng tầm 100-200 triệu/m2; phương án này có khả năng làm được, chung cư ở Lý Thường Kiệt là một ví dụ. Thế nhưng, không phải chung cư nào cũng có những vị trí vàng như vậy để bán được giá cao.
Ngoài phương án trên thì không còn cách nào để có thể thỏa thuận được với người dân đồng thuận 100% ở nhóm B, nhóm C cả.
PV: Không thể phủ nhận việc cấp thiết phải cải tạo những chung cư cũ đã hư hỏng, gây nguy hiểm cho người dân. Tuy nhiên, việc triển khai hiện nay quá chậm trễ, là người có kinh nghiệm trong lĩnh vực này, ông nghĩ cần phải sửa đổi những quy định nào?
Ông Nguyễn Anh Quê: Theo tôi, Đầu tiên là việc phân loại chung cư phải nhanh hơn, rõ hơn. Bởi vì khi phân loại được thì mới có cơ chế để xử lý theo từng loại. Ngoài ra, cần phải xác định diện tích đền bù phải cụ thể, căn cứ vào cái gì? (sổ đỏ hay căn cứ vào hồ sơ kỹ thuật xây dựng tòa nhà hay căn cứ vào diện tích sử dụng?. Bên cạnh đó, chính quyền tham gia vào công tác giải phóng mặt bằng phải sâu hơn, sát hơn, đặc biệt là đối với nhóm D chính quyền phải có trách nhiệm việc GPMB hoàn thiện 100% và cuối cùng là tính pháp lý của các chủ đầu tư vào làm việc với dân phải cao hơn, cần phải xây dựng tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư ngay giai đoạn xin khảo sát dự án và chỉ cấp cho một chủ đầu tư được khảo sát dự án, có thời hạn và phải có kết quả.
PV: Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang đề xuất sẽ giới hạn thời gian sử dụng nhà chung cư, ông có đồng tình với quan điểm đó?
Ông Nguyễn Anh Quê: Với điều nay thì tôi có một phương án phù hợp hơn. Đã là xây dựng chung cư thì phải có niên hạn, chúng ta phải hiểu đây chỉ là niên hạn sử dụng thôi, đối với quyền sở hữu của dân thì vẫn phải lâu dài. Chúng ta phải tách thành hai vế. Thứ nhất là quyền sử dụng thì phải theo niên hạn được cấp của công trình, theo hồ sơ thiết kế được duyệt. Thứ hai là quyền sử dụng sẽ phải lâu dài, sau này khi chung cư xuống cấp phải đập đi xây lại thì người dân vẫn được quyền sở hữu đối với đất và họ chỉ phải đóng góp tiền xây dựng, chi phí quản lý dự án thôi.
Xin trân trọng cám ơn ông!
Vừa qua, Thành phố Hà Nội đã có một số chủ trương xúc tiến nhằm đẩy mạnh công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ. Cụ thể: Tại Kỳ họp thứ 7, HĐND TP.Hà Nội khóa XVI tháng 7.2022 đã thông qua Chương trình phát triển nhà ở TP.Hà Nội, giai đoạn 2021-2030, xác định rõ mục tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ. HĐND TP.Hà Nội cũng thông qua việc bố trí nguồn vốn ngân sách dự kiến khoảng 500 tỉ đồng giai đoạn 2021-2025 để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ chung cư cũ theo các đối tượng, phân loại quy định của Nghị định số 69/NĐ-CP.
Cuối tháng 9.2022, tổng kết tình hình triển khai Đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, nhằm đẩy nhanh việc cải tạo, xây mới lại chung cư cũ, Chủ tịch UBND TP.Hà Nội Trần Sỹ Thanh yêu cầu, Bí thư quận, Huyện ủy, Chủ tịch UBND các quận, huyện nơi có nhà chung cư cũ có trách nhiệm thống nhất chỉ đạo các cấp ủy, chính quyền địa phương xác định việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn là nhiệm vụ ưu tiên, nhanh chóng triển khai những dự án điểm...
Đặc biệt, lãnh đạo TP.Hà Nội yêu cầu Sở Xây dựng cần khẩn trương hoàn thiện, trình UBND TP.Hà Nội xem xét, ban hành "Kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021- 2025".
