Đâu là nguyên nhân của các vụ tranh chấp ?
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến hết năm 2022, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại và hơn 10% trong số này xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Riêng tại Hà Nội có 129/845 tòa nhà/cụm tòa nhà; TP Hồ Chí Minh là 105/935 tòa nhà/cụm tòa nhà.
Khi nói đến các vụ tranh chấp nhà chung cư, nhiều người thường nhắc đến vai trò của BQT, Họ là những cư dân đang sinh sống tại nhà chung cư đó và được bầu làm đại diện cho toàn bộ cư dân bởi hội nghị nhà chung cư. BQT với vai trò là cầu nối giữa cư dân và chủ đầu tư, đại diện quyền và lợi ích của cư dân được kỳ vọng sẽ là nơi hóa giải những xung đột giữa các bên trong các vụ tranh chấp nhà chung cư.
Thế nhưng, thực tế ghi nhận không ít vụ tranh chấp xuất phát từ chính những vấn đề trong nội bộ BQT.
Đơn cử, tại một chung cư thuộc quận Tân Bình (TP.HCM), hơn 4 năm hoạt động BQT vẫn chưa một lần tổ chức Hội nghị thường niên hay hội nghị bất thường. Tính từ khi dự án được bàn giao và sau gần 8 năm hoạt động, quỹ bảo trì nhà ở cũng chưa bao giờ được BQT công bố khiến cư dân bức xúc không biết số tiền này được quản lý và sử dụng như thế nào.
Còn tại dự án G (TP.HCM) xảy ra tình trạng BQT tháp B của chung cư giữ tiền phí gửi xe ô tô tại hầm của chung cư do cư dân nộp trong nhiều tháng. Từ đầu năm 2021, chủ đầu tư dự án đã cho BQT thuê diện tích để xe ô tô. Theo hợp đồng, việc quản lý vận hành diện tích hầm để xe ô tô tại các tầng hầm B1, B2 của tháp B và dịch vụ trông giữ xe ô tô do BQT thực hiện. Tuy nhiên, hợp đồng thuê hầm giữa chủ đầu tư và BQT đã hết hạn từ giữa năm 2022. Trong nhiều tháng, BQT không ký hợp đồng mới nhưng vẫn tiếp tục vận hành hầm và không thanh toán công nợ (bao gồm doanh thu thu hộ phí trông giữ xe ô tô và phí sử dụng hệ thống trạm BOT theo thực tế sử dụng phát sinh từ tháng 11/2022 đến nay) cho chủ đầu tư.
Mới đây, tại chung cư Goldmark City (Hà Nội), 4 Ban quản trị 04 tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4 tại khu Ruby của dự án đòi quyền quản lý diện tích đỗ xe ô tô tại tầng hầm khu và kêu gọi cư dân không thanh toán phí trông giữ xe ô tô cho chủ đầu tư. Không dừng lại ở đó, BQT khu Ruby còn tự ý thực hiện ký kết hợp đồng quản lý với đơn vị quản lý vận hành mới mà không hề tổ chức Hội nghị nhà chung cư để xin ý kiến cư dân… Trong khi đó, điểm d, khoản 1 Điều 14 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có nêu rõ: “Phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường về việc BQT đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành”. Việc này khiến Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân phải có công văn trình báo chính quyền địa phương
Ngăn chặn xung đột bằng Quy tắc ứng xử
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chung cư, như: Quy định của pháp luật còn chưa thật đầy đủ, một số chủ đầu tư chưa làm tròn trách nhiệm hay ban quản trị các dự án chưa thực hiện tốt vai trò của mình…
Theo quy định của Bộ Xây dựng, sau khi trở thành thành viên BQT, những người này phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Pháp luật cũng quy định BQT nhà chung cư phải hoàn thành khóa học liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư, nghiệp vụ quản lý sử dụng nhà chung cư, điện, cấp thoát nước, thông gió, cấp điện, PCCC, thang máy, vệ sinh môi trường, cảnh quan, quản lý rủi rủi ro.
Như vậy, BQT vừa chịu trách nhiệm về các vấn đề chuyên môn liên quan đến công trình vừa thực hiện các công việc quản lý và vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Do vậy, BQT vừa là tổ chức dân chủ cơ sở, vừa là tổ chức chuyên môn. Tuy nhiên, trên thực tế, BQT thường không được tham gia đào tạo đủ các nội dung này. Hầu hết tranh chấp ở các nhà chung cư hiện nay đều ghi nhận ở góc độ chuyên môn.
Nhằm chấn chỉnh và giải quyết tình trạng trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có chỉ đạo các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng, các tổ chức và cá nhân phổ biến, tuyên truyền pháp luật nhà ở, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.
Nhìn về dài hạn, ông Đính cho rằng để tương lai không còn tái diễn những vụ tranh chấp chung cư, Chính phủ cần có những quy định trong Luật Nhà ở về hoạt động quản trị tòa nhà, hay đơn giản hơn là một bộ quy tắc ứng xử của hoạt động quản trị, ngõ hầu ngăn chặn các xung đột tiềm tàng.
