Cả ba cùng có lợi, người mua được, người bán được và cả người cho vay được. Tuy nhiên, nếu quy chiếu theo lời quảng cáo này thì người mua nhà có thật sự được hưởng lợi và ai là người sẽ chấp nhận hy sinh phần lợi nhuận cho khách hàng khi thị trường BĐS cuối năm chưa hẳn đã hết biến động?
Chiêu trò vay mua nhà lãi suất 0%
Thống kê chưa đầy đủ của các đơn vị tư vấn BĐS cho thấy, phần lớn khách hàng có nhu cầu mua nhà đều sử dụng kênh tín dụng ngân hàng. Trên các trang mua bán, rao vặt về nhà đất xuất hiện nhan nhản các chiêu thức “hỗ trợ tài chính” với lãi suất 0% khi mua nhà. Đơn cử như tại dự án Hateco Hoàng Mai, người mua nhà được vay đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 9 tháng, ân hạn nợ gốc 6 tháng từ chủ đầu tư và Vietcombank. Hay chủ đầu tư dự án Imperia Garden hợp tác với VPBank lại mạnh tay hơn hẳn với gói hỗ trợ hưởng lãi suất 0% trong 17 tháng, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng và cho vay tới 80% giá trị hợp đồng mua bán, mức chiết khấu từ 2 - 8,5% trên tổng giá trị hợp đồng mua bán khi khách hàng chấp nhận thanh toán trước.
Theo đại diện một chủ đầu tư, để thực hiện mức lãi suất bằng 0 thì họ đã phải chấp nhận bỏ ra một khoản kinh phí rất lớn để trả lãi khoản vay này thay khách hàng theo cam kết ưu đãi. Tuy nhiên, thực tế thì việc chủ đầu tư và ngân hàng hợp tác cùng nhau là hình thức hai bên cùng có lợi. Chủ đầu tư bán được sản phẩm, còn ngân hàng đẩy được vốn để tăng trưởng tín dụng. Chẳng có đơn vị nào chấp nhận hy sinh một phần nhỏ lợi nhuận cho khách vay. Vì thế, khoản tiền chủ đầu tư bỏ ra bù lãi suất cho ngân hàng sẽ được đẩy vào giá bán, sau khi miễn trả lãi cho khách hàng trong một thời gian ngắn, ngân hàng sẽ bắt đầu thu lãi suất theo giá thị trường.
Chị Hồng Thoan (Kim Liên, Hà Nội) cho hay, trước thông tin một doanh nghiệp BĐS quảng cáo bán căn hộ tại đường Lê Văn Lương có hỗ trợ lãi suất 0% trong 1,5 năm, vợ chồng chị đã tính mua một căn để gần Tết chuyển về. Tuy nhiên, khi tìm hiểu mới biết so với những căn hộ cùng vị trí, có tiện ích tương đồng chỉ bán với giá 25 triệu đồng/m2 thì dự án này lại được chủ đầu tư rao bán gần 30 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra tiền hỗ trợ lãi suất 0% trong gần 2 năm cũng huề. Theo chị Thoan, "đồng tiền đi liền khúc ruột” nên đời nào họ chịu lỗ và cho không mình nhiều như vậy.
Hoán đổi lợi nhuận
Các chuyên gia BĐS cho rằng, vào thời điểm cuối năm, các chủ đầu tư thường bung ra nhiều sản phẩm và ngân hàng cũng nôn nóng tăng dư nợ cho vay. Do đó, các gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ 0% hoặc cao hơn cũng chỉ 6 - 7% trong vòng 1 năm được sử dụng tối đa nhằm lôi kéo người mua nhà. Nhưng sự thật là những cam kết của doanh nghiệp BĐS giúp người mua nhà an tâm về tài chính và có nhiều sự lựa chọn hơn. Còn nếu nhìn nhận một cách công bằng thì chắc chắn các chủ đầu tư đều đã tính toán toàn bộ chi phí gánh lãi suất thay vào trong bài toán bán hàng cũng như giá thành sản phẩm của họ. Chính điều này đẩy giá của sản phẩm tăng lên khá cao so với giá trị thực. Vì vậy, khách hàng nên tìm hiểu kỹ chủ đầu tư về nhiều khía cạnh trước khi quyết định “xuống tiền".
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO nhìn nhận, trong chiến lược hợp tác này thì ngân hàng vẫn phải có lợi và bảo đảm hoàn vốn, có lãi chứ không thể chịu lỗ hay chịu thiệt. Còn chủ đầu tư, do bán được hàng với giá hợp lý, có lãi nên sẽ bù trì và hoán đổi lợi nhuận cho ngân hàng ở các khoản khác. Cũng không loại trừ khả năng ngân hàng thông qua bài toán này để sớm thu hồi vốn vay của chủ đầu tư, như vậy thực chất là cho vay để xử lý và thu hồi nợ.
Về vấn đề này, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng đánh giá, các chương trình cho vay mà giới đầu tư và ngân hàng đang áp dụng hiện nay rất hấp dẫn với lãi suất khởi đầu thấp thậm chí bằng 0. Tuy nhiên, lãi suất sau khi hết thời hạn ưu đãi có thể được điều chỉnh rất cao theo lãi suất thị trường (lãi suất huy động 12 tháng trả sau của 4 ngân hàng lớn + biên độ từ 2 - 3%/năm = lãi suất thị trường) nhằm bù lại lãi suất mà ngân hàng đã không lấy trong thời gian đầu.
Do đó, để tránh rủi ro, khi mua nhà khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng hợp thức hóa trong hợp đồng tín dụng mức lãi suất dự kiến sẽ phải nộp sau thời hạn ưu đãi cũng như các khoản chi phí vốn phát sinh, chứ không phải lãi suất trên văn bản. Căn cứ vào đó, khách hàng có thể cân nhắc khả năng trả nợ của mình. Bởi theo nguyên tắc thì tất cả các món nợ của khách hàng phải trả cho ngân hàng không nên quá 50 - 60 % thu nhập mỗi tháng trước thuế. Trong trường hợp tiền trả nợ cho ngân hàng lên đến 70 - 80% thu nhập cá nhân không sớm thì muộn sẽ rơi vào tình trạng xấu nhất là mất thanh khoản, đồng nghĩa với mất khả năng trả nợ.
