Trong khi các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô ngày càng ít, giá nhà ở thương mại luôn ở mức cao thì việc Bộ Xây dựng cho phép các chung cư thương mại được xây căn hộ có diện tích nhỏ 25m2 có thể xem như "phao cứu sinh" cho những người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, điều các chuyên gia lo ngại là nếu không làm tốt khâu quy hoạch, sự "bùng nổ" của các căn hộ 25m2 có thể phá vỡ quy hoạch hiện có, gây áp lực lên hạ tầng đô thị của Hà Nội.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn
Chị Nguyễn Thị Mai, người mẹ đơn thân có một con trai nhỏ, công tác tại một cơ quan hành chính quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, dù đã sống ở Thủ đô được gần chục năm nhưng thu nhập của chị vẫn không đủ để mua nhà.
Giá các chung cư thương mại, thậm chí cả nhà ở xã hội vẫn vượt quá khả năng chi trả của chị. Vì thế, chị phải chấp nhận thuê nhà ở vùng ven Hà Nội rồi vào nội đô đi làm mỗi ngày. Tuy xa nhưng chị có thể tiết kiệm được chi phí để dành tiền mua nhà.
Nhà có hai mẹ con nên chị Mai cũng không mong mua được nhà rộng mà chỉ cần căn hộ nho nhỏ là đủ.
"Một căn hộ giá rẻ tại Hà Nội cũng lên tới hàng tỷ đồng, với mức thu nhập của tôi, việc mua nhà có diện tích lớn là quá sức. Khi có thông tin Nhà nước cho phép xây dựng và bán căn hộ có diện tích từ 25m2, tôi thấy rất mừng," chị Mai chia sẻ.
Trong khi đó, anh Nguyễn Hữu Mạnh, một sinh viên mới ra trường, chưa lập gia đình, cho biết hiện anh đang làm việc cho một công ty tư nhân ở quận Đống Đa và thuê một phòng trọ khoảng 20m2 với tổng chi phí khoảng 4 triệu đồng/tháng.
Anh Mạnh lý giải: "Tôi mới ra trường, chưa lập gia đình nên không có nhu cầu về chỗ ở rộng. Một căn hộ có diện tích khoảng 25m2 có tính pháp lý rõ ràng là rất phù hợp với tôi. Với mức giá đi thuê nhà hiện tại, khoảng từ 10-15 năm sau, tiền thuê sẽ bằng tiền mua một căn hộ có diện tích 25m2."
Theo đánh giá của các chuyên gia, Thông tư số 21/2019/TT-BXD, ban hành kèm theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng nhà chung cư của Bộ Xây dựng đã đáp ứng được nhu cầu thực tế của một bộ phận lớn dân cư - những người thuộc nhóm thu nhập thấp, gia đình trẻ chưa có thời gian tích lũy tài chính và những người độc thân tại các đô thị hiện nay.
Thạc sỹ, kiến trúc sư Trần Tuấn Anh - chuyên gia về quy hoạch đô thị cho rằng đây là một giải pháp tốt từ Bộ Xây dựng trong việc giải quyết nhu cầu ngày càng cấp thiết về chỗ ở của người dân tại các đô thị lớn, đặc biệt tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Sự gia tăng dân số tự nhiên nhanh tại các đô thị khiến cho nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Chỉ tính riêng tại hai đô thị này, mỗi năm dân số tăng cơ học thêm từ 500.000-600.000 người, áp lực về nhà ở rất lớn.
Việc gia tăng dân số nhanh khiến cho đất đai tại các đô thị ngày càng trở nên khan hiếm, giá bất động sản tăng cao, vượt khả năng về tài chính của những gia đình trẻ hay những người có thu nhập thấp.
Để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội, chính quyền đô thị phải đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa để có quỹ đất đầu tư hạ tầng. Nhưng khi đô thị hóa mở rộng, đô thị lại phải tiếp nhận thêm một lượng lớn dân số chuyển dịch từ khu vực nông thôn sang thành thị khiến vấn đề về nhà ở lại càng trở nên cấp bách. Việc đưa ra một mô hình căn hộ có diện tích vừa phải, bán với mức giá hợp lý sẽ giúp ích rất nhiều cho nhóm người thu nhập thấp tại đô thị.
Đồng quan điểm này, đại diện lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhìn nhận số lượng cơ cấu hộ gia đình quy mô nhỏ, từ 1-2 người, đặc biệt là hộ độc thân, rất lớn. Vì thế, loại căn hộ 25m2 sẽ đáp ứng được nhu cầu của những hộ gia đình ít người. Trên thực tế, nhiều nước trên thế giới cũng cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ như Pháp là 15m2, Hàn Quốc 16m2, Thái Lan 20m2...
Không nên phát triển ồ ạt
Việc cho xây dựng căn hộ 25m2 cũng gây ra những lo ngại nếu như không được quản lý thực hiện chặt chẽ, nhất là với một địa bàn như Thủ đô Hà Nội.
Theo kiến trúc sư Nguyễn Văn Thanh, thuộc Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, khu vực nội đô vốn đã cơ bản hoàn thiện các quy hoạch, nay nếu cho phép mô hình này phát triển thì cần phải rà soát lại. Văn bản cho phép không quá 25% tổng số lượng căn hộ tại một dự án nhưng không phải dự án nào cũng được phép như vậy mà có thể ít hơn, tùy thuộc vào điều kiện hạ tầng tại khu vực đó.
Do đó, vấn đề đầu tiên là phải làm tốt từ công tác quy hoạch, đặc biệt ở khu vực nội đô, liên quan đến các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình dịch vụ.
Chính quyền thành phố cần phải nâng cao vai trò, trách nhiệm trong kiểm tra, giám sát chủ đầu tư thực hiện dự án sau khi có văn bản hướng dẫn. Bởi lẽ, không loại trừ khả năng sẽ có nhiều chủ đầu tư lạm dụng việc này để khai thác tối đa công suất căn hộ được cho phép, dễ dẫn đến nguy cơ vượt quá quy mô dân số.
Thực tế cho thấy nếu theo quy định cũ, một dự án có khoảng 500-600 căn hộ thì theo quy định mới, dự án đó sẽ tăng lên thành 700-800 căn hộ. Điều này sẽ gây ra những áp lực lớn lên toàn bộ hệ thống hạ tầng tại khu vực đó như kẹt xe, ô nhiễm môi trường, thiếu các dịch vụ tiện ích...
Do đó, để loại hình sản phẩm này được phát triển một cách hợp lý và giải quyết tốt cho nhu cầu nhà ở của người dân, kiến trúc sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh không nên lạm dụng chủ trương này để phát triển một cách ồ ạt các dự án chung cư thương mại có diện tích từ 25m2 tại khu vực nội đô.
Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ, vì sẽ có rất nhiều dự án trong khu vực trung tâm tranh thủ để phát triển loại hình sản phẩm này do dễ bán và lợi nhuận được dự báo là tương đối hấp dẫn.
Kiến trúc sư Trần Huy Ánh - Hội Kiến trúc sư Hà Nội lo ngại, việc có quá nhiều dự án xây dựng căn hộ nhỏ sẽ làm gia tăng dân số tại Thủ đô, phá vỡ quy hoạch về hạ tầng đô thị, cùng với đó là quá tải về giao thông, ô nhiễm môi trường. Chưa kể về mặt hành chính, những người sống trong các căn hộ nhỏ sẽ làm gia tăng áp lực về quản lý, gây nguy cơ bất ổn về an ninh, trật tự.
Không thể phủ nhận việc xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ mang lại nhiều thuận lợi cho người thu nhập thấp nhưng cần phải có sự nghiên cứu, đánh giá tổng thể quy hoạch tại các khu vực được xây dựng, liên quan đến các tiêu chí về dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...
Theo các chuyên gia, đối với các dự án chung cư thương mại, muốn phát triển loại hình căn hộ có diện tích từ 25m2 thì không nên cho xây dựng tại các khu vực nội đô đã có sự ổn định cả về hạ tầng và quy mô dân số.
Thay vào đó, chỉ nên cho phép xây dựng tại các khu đô thị mới - nơi được quy hoạch đầy đủ các chức năng đô thị, với hạ tầng và công trình dịch vụ đáp ứng với nhu cầu của nhóm dân cư mới./.
