Nhiều bất cập sau gần 10 năm triển khai
Báo cáo tóm tắt kết quả giám sát và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc (UBTƯ MTTQ) Việt Nam Ngô Sách Thực cho biết, Luật Đất đai đã thể chế chủ trương, quan điểm của Đảng, Hiến pháp năm 2013 về đất đai, tạo hành lang pháp lý trong công tác tổ chức, quản lý, sử dụng đất đai… Tuy nhiên, qua thời gian thực hiện các quy định của Luật Đất đai, bên cạnh những ưu điểm thì Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập.
Những hạn chế, bất cập đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có những nguyên nhân do khâu tổ chức thực hiện, có nguyên nhân là do các quy định của Luật Đất đai hiện hành còn chồng chéo, thiếu chặt chẽ; có quy định trong văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trái với quy định của Luật Đất đai, còn chưa thống nhất với các quy định của các luật có liên quan khác hoặc không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta hiện nay.
Bên cạnh đó cũng còn nhiều bất cập trong trong quy định về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng; hợp đồng về mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại… giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2013.
Về giá đất cao, Báo cáo chỉ ra rằng, một trong những nguyên tắc định giá đất là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng trên thực tế hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập, do vậy giá đất còn mang nặng tính “áp đặt”.
Báo cáo giám sát cũng cho biết, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường; nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện giữa Sở TN&MT và Sở Tài chính. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh…
Từ những nội dung giám sát, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam đề nghị quá trình tổ chức sửa đổi Luật Đất đai phải bảo đảm quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc lấy người dân là trung tâm, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân trong các quy định của luật, nhằm hiện thực hóa phương châm: “Dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân giám sát, dân thụ hưởng”, bảo đảm thực hiện hiệu quả kiểm soát quyền lực, phòng chống tham nhũng, tiêu cực. Cần bổ sung xác định rõ các nguyên tắc về công khai, minh bạch, về tham vấn ý kiến nhân dân trong thực hiện quyền chủ sở hữu và quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...
Cần cơ chế pháp lý chặt chẽ, hiệu quả
Khẳng định Luật Đất đai năm 2013 đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử, đóng góp quan trọng vào thành tựu phát triển kinh tế bền vững thời gian qua, tuy nhiên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Giảng viên Đại học Luật Hà Nội cho rằng, nếu sửa đổi Luật Đất đai mà không xem xét các đạo luật khác thì chưa chắc tìm được ra nguyên nhân của những bất cập, bởi Luật Đất đai liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch,… Vì thế, theo ông Tuyến đây là vấn đề cần phải sửa tổng thể.
Theo đó, sửa Luật lần này cần làm rõ nội hàm, vai trò của Nhà nước trong vấn đề sở hữu. Trong đó cần thể chế hoá bằng được vai trò của Nhà nước với tư cách người sử dụng đất. Nhà nước cũng phải công bằng, bình đẳng như các đối tượng sử dụng đất khác. Ngoài ra, cần làm rõ việc kiểm soát quyền sở hữu toàn dân là thế nào, bởi ở nước ta có hơn 2 vạn quyền sở hữu. “Nhiều doanh nghiệp cũng đang chăm chăm vào nguồn lực đất đai của quốc gia nên mới xuất hiện tình trạng thu hồi đất ruộng của người dân, chuyển mục đích sử dụng rồi phân lô, bán nền” - ông Tuyến nói.
Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị, nghiên cứu viên cao cấp Viện Nhà nước và Pháp luật, các doanh nghiệp nhà nước có lợi thế trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất khi cơ quan có thẩm quyền lập kế hoạch sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là Nhà nước khi lập kế hoạch làm căn cứ giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững nền kinh tế, công bằng trong phân bổ nguồn lực giữa các thành phần kinh tế. Trong trường hợp cụ thể, chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm giải trình trước các cơ quan dân cử, đồng thời các đại biểu dân cử sẽ chịu trách nhiệm giải trình trước cử tri.
Đánh giá cao ý kiến của các đại biểu, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam Lê Tiến Châu khẳng định đây là những đóng góp cụ thể, có căn cứ xác thực. Đa số ý kiến đại biểu đều khẳng định cần phải bổ sung vào Báo cáo nội dung đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và hết sức đặc biệt; quản lý tài nguyên đất đai tốt đồng nghĩa với việc tạo ra nguồn lực phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của đất nước.
 |
Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Lê Tiến Châu phát biểu tại Hội nghị. |
Quan điểm tiếp cận khi xây dựng pháp luật về đất đai là xác định đất đai vừa là tài sản, vừa là tài nguyên đặc biệt quan trọng để chúng ta đề ra những quy định vừa bảo vệ, quản lý giữ gìn tài sản bền vững, vừa tạo cơ chế để khai thác, phát huy hiệu quả trên cơ sở cân bằng lợi ích giữa các chủ thể có liên quan. Bên cạnh đó, cần đảm bảo tốt hơn tính đồng bộ, thống nhất giữa các quy định của Luật Đất đai với các luật khác như như: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đầu tư 2020, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
“Nhiều quy định của Luật Đất đai 2013 chưa tương thích, đồng bộ với nhiều quy định của luật khác, nhiều văn bản chưa đáp ứng nhu cầu thực tế, từ đó tạo điều kiện cho nhiều cá nhân trục lợi. Theo thống kê thì gần 70% đơn khiếu nại, tố cáo là liên quan tới lĩnh vực đất đai” - ông Lê Tiến Châu nói.
Nhắc tới thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn rườm rà, gây cản trở cho quá trình sản xuất, đầu tư, kinh doanh và các hoạt động khác của nhân dân, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Lê Tiến Châu đề nghị cần rà soát, sửa đổi ngay các quy định để đảm bảo thủ tục hành chính về đất đai nhanh, gọn và thông thoáng hơn. Đồng thời cần có quy định ràng buộc trách nhiệm giải trình và đảm bảo đồng thuận của cộng đồng dân cư đối với nội dung, như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất,… đều thông qua ý kiến trước khi phê duyệt.
Theo ông Lê Tiến Châu, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng và một cơ chế pháp lý hữu hiệu để thực hiện tích tụ, tập trung đất đai nên chưa thu hút được người dân và doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao, giá thành và năng suất lao động trong lĩnh vực nông nghiệp còn thấp so với các lĩnh vực khác... Do đó, kiến nghị cần nghiên cứu, thiết kế cơ chế pháp lý đảm bảo tính chặt chẽ, hiệu quả để tích tụ, tập trung đất đai hiệu quả. Đây là mong muốn rất lớn của các tầng lớp nhân dân và doanh nghiệp.
Cũng theo ông Châu, giá đất khi Nhà nước thu hồi đất còn một số bất cập, nhất là cơ chế xác định chưa hợp lý, dẫn đến việc giá đất do Nhà nước quy định và quyết định thường thấp hơn so với thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra khiếu nại trong quản lý đất đai, vướng mắc khi thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… “Do đó cần xây dựng cơ chế xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường, trong đó cần đảm bảo người dân được tham gia sâu, rộng rãi và đủ tính đại diện trong tham vấn ý kiến về giá đất” - ông Lê Tiến Châu nhấn mạnh.
