Chưa làm rõ khái niệm “điều tiết thị trường”
Trình bày tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo Luật bổ sung các khái niệm mới, như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: Thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời, làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản…
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh báo cáo thẩm tra.
Trình bày ý kiến thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Để hoàn thiện dự thảo Luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị dự thảo Luật cần làm rõ nội dung “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú”, trong dự luật chỉ mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…
Liên quan đến quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.
Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với ý kiến đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật vì chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.
 |
Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường thảo luận.
Khuyến khích giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản
Phát biểu thảo luận, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản. “Bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản”, ông Bùi Văn Cường nói.
Cùng mối quan tâm, Trưởng ban Công tác đại biểu thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội Nguyễn Thị Thanh cho biết, tại các địa phương, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản không phổ biến, mà chủ yếu là thực hiện đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự. Trưởng ban Công tác đại biểu đặt vấn đề, cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết vấn đề “cò đất” ở các địa phương.
 |
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu chỉ đạo.
Phát biểu ý kiến, Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn và đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.
Trong vấn đề quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về “sân chơi”, “người chơi”, “luật chơi” trên thị trường bất động sản, tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.
Về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… nên lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Bên cạnh đó, một số thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng cho rằng, một số quy định của dự thảo Luật còn được quy định tại một số điều khoản khác trong dự thảo Luật và có sự chồng chéo, mâu thuẫn với một số luật khác có liên quan; từ đó đề nghị rà soát kỹ lưỡng, quy định tập trung, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
 |
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải kết luận phiên họp.
Giải trình một số vấn đề liên quan, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, về nguyên tắc, giao dịch qua sàn bất động sản quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, còn lại, khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn. Về phạm vi điều chỉnh, Bộ trưởng cho biết sẽ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để rà soát lại quy định, bảo đảm không chồng chéo, trùng lắp với các quy định pháp luật khác.
Phát biểu kết luận nội dung phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo, thẩm tra tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo luật trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ năm.
