Đưa vào sổ đỏ để Nhà nước “nắm đằng chuôi”?
Mới đây, trong buổi làm việc của Bộ Xây dựng với thành phố Hà Nội về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, sau khi nêu hàng loạt vướng mắc ảnh hưởng đến chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng, việc xác định sở hữu căn hộ chung cư (cấp sổ đỏ) không quy định niên hạn thời gian theo tuổi thọ công trình dẫn đến khó khăn khi cải tạo công trình đã hết hạn sử dụng.
Vì thế, ông Tuấn đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi việc cấp sổ đỏ thời gian theo tuổi thọ công trình và khi 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ thì cưỡng chế di dời số hộ còn lại nếu không chấp hành việc di dời.
Đề xuất trên được coi là để góp phần gỡ khó cho việc cải tạo chung cư cũ, nhưng có thể dễ dàng nhận thấy các chung cư cũ cần phải cải tạo lại đã có tuổi thọ tới 30 – 40 năm. Sau chừng ấy năm sử dụng, khi chuyện cải tạo chung cư cũ đang gây nhiều tranh cãi với những bài toán lợi ích chưa có lời giải thỏa đáng thì liệu giải pháp tuổi thọ có thể thuyết phục được hàng ngàn hộ dân đang sở hữu căn hộ?
Thời hạn sử dụng chung cư đã nhiều lần được đề cập tới. Trước đó, khi góp ý cho Luật Nhà ở, Đại biểu Quốc hội Lê Thị Công (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, nhà chung cư là nơi tập trung nhiều hộ dân sinh sống, do đó để đảm bảo an toàn, luật nên quy định có tính nguyên tắc về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Nội dung này được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đại biểu Công đề nghị điều chỉnh Dự thảo Luật theo hướng: “Nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo các công trình xây dựng quy định của pháp luật về xây dựng… Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm làm các thủ tục di dời và phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc phải bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng các công trình khác…”.
“Phép thử” thị trường?
“Đề xuất xác định niên hạn và ghi nhận vào sổ đỏ, nếu được chấp nhận thì cũng chỉ được thực hiện với các chung cư xây dựng gần đây mà thôi - ông Hoàng Hùng, một nhà quản lý xây dựng nói - Bởi nếu đưa vào câu chuyện chung cư cũ, nó không những không giúp cải tạo chung cư cũ nhanh hơn mà còn có thể đẩy mâu thuẫn quyền lợi giữa người dân – chủ đầu tư – Nhà nước lên mức cao hơn”.
Liên quan đến quy định này, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thanh Bình (Vĩnh Long) băn khoăn, khi có sự cố ngoài dự kiến, tức là mất an toàn như là sập đổ, thì cơ quan kiểm định hay chủ sở hữu chịu trách nhiệm?
Đề xuất trên giúp “giải tỏa” người dân khỏi các chung cư cũ dễ hơn, nhưng một vấn đề khác được các chuyên gia và người dân đề cập là nếu công trình xuống cấp trước niên hạn thì người cấp sổ đỏ có chịu trách nhiệm không? Nếu ghi thời hạn sử dụng vào sổ đỏ thì liệu sổ đỏ có phải là một giấy chứng nhận chất lượng công trình?
Chưa rõ đề xuất này có trở thành quy định pháp luật và áp dụng được vào thực tế hay không, nhưng chắc chắn nó đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý những người đang ở chung cư và những người có ý định mua chung cư. “Dù đang có ý định mua chung cư nhưng tôi vẫn không ít hoang mang - chị Trịnh Thu Hà (phường Hàm Rồng, TP. Thanh Hóa) bày tỏ - Công trình nào cũng đều có tuổi thọ của nó, hết tuổi thì phải xây lại. Tuy nhà chung cư đông người sở hữu đòi hỏi tính cộng đồng cao nhưng cũng không phải không tìm được tiếng nói chung. Vấn đề là công khai, minh bạch, rõ ràng..., để đảm bảo đồng thời quyền lợi cho người mua nhà và chủ đầu tư”. Nói vậy, nhưng chị Hà đã tính tới chuyện bỏ suất mua chung cư để mua một căn nhà mặt đất dù diện tích nhỏ và vị trí bất tiện hơn để “chủ động với tài sản của mình”.
Thời hạn sử dụng chung cư từng được đưa vào Dự thảo Luật Nhà ở, sau đó lại bỏ ra. Tuy nhiên, ở nhiều nước quy định này được thực hiện từ lâu. Ví dụ, căn nhà chung cư có tuổi thọ khoảng 50 năm, họ bán quyền sử dụng 50 năm đó. Chủ sở hữu hoàn toàn có thể sang nhượng chuyển đổi trong thời hạn sử dụng, điều này khác với hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, giá mua chung cư có thời hạn cũng “mềm” hơn rất nhiều so với các bất động sản sở hữu vĩnh viễn.
