Theo ông Phạm Ngọc Liên, 77 dự án có đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại VP ĐKĐĐ sẽ dễ xử lý hơn những dự án đăng ký thế chấp quyền tài sản.
Theo đó, luật quy định chủ đầu tư trước khi thực hiện việc bán nhà hình thành trong tương lai hay huy động vốn (ứng trước tiền của người mua) phải được sự xác nhận của cơ quan liên quan (Sở Xây dựng). “Các dự án thế chấp quyền tài sản có thể chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa có quyết định phê duyệt dự án”, ông Liên lý giải.
Đặc biệt, sau sự cố chung cư The Harmona (quận Tân Bình) bị ngân hàng “siết nợ” khiến cư dân hoang mang, UBND TP HCM đã có cuộc họp các sở ngành để đánh giá và tìm hướng giải quyết nhằm tránh xảy ra trường hợp tương tự. Theo ông Liên, không phải dự án nào đang bị thế chấp ngân hàng cũng có nguy cơ trở thành Harmona trong tương lai.
“Tuy nhiên, chỉ riêng dữ liệu của VP ĐKĐĐ thì tôi không có nhiều thông tin để xác định được có hay không, nhiều hay ít trong 77 dự án tiềm ẩn nguy cơ giống dự án Harmona”, ông Liên nói. Do đó, nhằm hạn chế những thiệt hại cho người mua nhà vì thiếu thông tin, UBND TP HCM đã chỉ đạo lập một tổ liên ngành rà soát diễn biến thế chấp của các dự án nhà ở để công bố rộng rãi cho người dân.
Ông Liên cho biết thêm, doanh nghiệp thế chấp dự án là hoạt động bình thường, hợp pháp. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, do nhu cầu cần nguồn vốn lớn để thực hiện dự án, doanh nghiệp được phép tiến hành huy động vốn qua nhiều kênh, trong đó có thế chấp tài sản tại ngân hàng để vay vốn, đây là quyền tài sản của doanh nghiệp được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, với những dự án đang thế chấp ngân hàng mà chủ đầu tư muốn bán căn hộ nào thì phải giải chấp đối với căn hộ đó. Như vậy, người mua lại căn hộ có quyền được thế chấp căn hộ vừa mua.
Khi chủ đầu tư làm giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà thì phải đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cơ quan đăng ký cập nhật bổ sung từ quyền sử dụng đất của riêng chủ đầu tư thành quyền sử dụng đất chung của những chủ sở hữu căn hộ và những người sở hữu các phần khác trong dự án. Nếu như chủ đầu tư đã bán căn hộ hoặc các diện tích khác mà vẫn đang thế chấp dự án tại ngân hàng thì những quyền lợi và quá trình làm thủ tục pháp lý trên của người mua bị trở ngại.
Riêng trường hợp chủ đầu tư dự án đã được công bố trên giải chấp một phần hoặc toàn bộ tài sản thế chấp thì sẽ được Sở TNMT công bố lại thông tin ngay lập tức. Những dự án có chuyển biến tốt như chủ đầu tư đã giải chấp, cập nhật quyền sử dụng đất từ của riêng sang của chung, làm giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho khách hàng, xóa thế chấp toàn bộ... cũng sẽ được công bố lại ngay lập tức.
Được biết, đây là những thông tin ban đầu mà VP ĐKĐĐ rà soát từ công việc và thẩm quyền được phân công. Sắp tới, tổ công tác rà soát các dự án nhà ở sẽ phối hợp nhiều cơ quan, đơn vị để cân nhắc và công bố những dự án có vấn đề khác: dự án thế chấp quyền tài sản được đăng ký tại các Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, dự án còn nhiều trục trặc như xây dựng vượt tầng, xây dựng sai phép, sai thiết kế, sử dụng sai công năng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính...
Những thông tin, dữ liệu các dự án thế chấp được lọc từ sổ đăng ký, đơn đăng ký và hồ sơ thế chấp của doanh nghiệp và cá nhân đang tham gia hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai còn đơn giản (chỉ có thông tin tài sản thế chấp, bên thế chấp, bên nhận thế chấp); riêng về mục đích thế chấp không phản ánh trong hợp đồng thế chấp nên thông tin này còn bỏ ngỏ. Sau khi Sở TNMT cung cấp thông tin ban đầu, các sở ngành liên quan như: Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM sẽ cùng phối hợp hoàn thiện những thông tin chi tiết còn thiếu trong những đợt công bố tiếp theo.
Thời gian tới, Sở TNMT sẽ công bố những thông tin trên để cảnh báo với khách hàng và cả chủ đầu tư dự án. Sở sẽ xin ý kiến của UBND TP để công bố định kỳ khoảng 2-3 tháng một lần.
Đến nay, TP HCM là địa phương tiên phong trong việc cung cấp thông tin dự án bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng lên các phương tiện thông tin đại chúng, website của Sở TNMT, VPĐKĐĐ, niêm yết nơi công cộng hoặc các hình thức khác. Việc công bố thông tin trên nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
Con số 77 dự án mới chỉ là thông tin bước đầu của riêng VPĐKĐĐ TP rà soát và biết được. Có thể còn nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án thế chấp quyền tài sản đăng ký ở Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
