Dự báo thị trường bất động sản TP HCM năm 2019

(PLO) - Năm 2018 đã qua đi với nhiều thăng trầm của thị trường BĐS (BĐS). Vậy năm 2019, bức tranh về BĐS sẽ như thế nào? Những rào cản, vướng mắc của thị trường liệu có được tháo gỡ? Doanh nghiệp BĐS cần phải làm gì cho năm mới 2019 gặt hái được nhiều thành công hơn? PLVN đã có cuộc trò chuyện với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM về những vấn đề này.
Một dự án đang được triển khai trên địa bàn TP HCM
Một dự án đang được triển khai trên địa bàn TP HCM

Năm cũ mất cân đối, năm mới nhiều cơ hội đầu tư

Năm Mậu Tuất đi qua với nhiều cung bậc thăng trầm của lĩnh vực BĐS, vậy riêng TP HCM sau một năm nhìn lại ông thấy có những lắng đọng gì?

- Nhìn chung thị trường BĐS cả nước và TP HCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định, không bị “bong bóng”. Tuy nhiên, dù vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm cả về số lượng dự án, căn hộ và số lượng giao dịch. 

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.  

Năm 2018, không chỉ nguồn cung giảm mà cầu sản phẩm cũng bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu; vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc đó, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Điều này cho thấy rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, khi thị trường BĐS phát triển bền vững thì phân khúc căn hộ bình dân thường chiếm tỷ lệ lớn nhất, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất…

Dự báo thị trường bất động sản TP HCM năm 2019 ảnh 1
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM

Theo ông, năm mới Kỷ Dậu 2019, bức tranh thị trường BĐS TP HCM sẽ như thế nào?

- Dự báo thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức cũng như cơ hội. Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. 

Phân khúc nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Đặc biệt, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. 

Năm 2019 sẽ khó xảy ra “bong bóng” do các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”. Các doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều đã trải nghiệm và có giải pháp ứng xử phù hợp.

Dự báo phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê... sẽ phát triển mạnh trong năm 2019. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực...

Gỡ vướng cho doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường

Hiện một số doanh nghiệp đang than vãn vì điều kiện làm dự án ngày càng bị siết chặt, vậy những vướng mắc đó là gì? Hướng tháo gỡ thế nào, thưa ông?

- Chấp thuận chủ trương đầu tư hiện được xem là khâu “bế tắc” nhất, bởi lẽ theo khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì doanh nghiệp phải “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Quy định này mâu thuẫn với khoản 1.b Điều 169 và khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai.

Mâu thuẫn này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn… Vì các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng nên cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư.  

Hướng giải quyết, trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, Hiệp hội đề nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn cách hiểu từ “đất ở” để các địa phương có căn cứ thực hiện. Trước mắt, Hiệp hội đề xuất UBND TP HCM chỉ đạo tháo gỡ khó khăn này theo những hướng nhất định. 

Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng hiện cũng là một vấn đề khá nan giải khi doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất khiến dự án bị rơi vào tình trạng dở dang, bị chôn vốn kéo dài. Do vậy, cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên và lợi ích công cộng.  

Chuyển nhượng dự án cũng đang là rào cản lớn khiến hơn 700 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư. Nhiều dự án bị “đắp chiếu”, là “hàng dự án tồn kho” do không thể chuyển nhượng được vì pháp luật hiện nay buộc chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Một vướng mắc không kém phần quan trọng đang gây rất nhiều khó khăn cho không ít chủ đầu tư đã lỡ hợp tác đầu tư đó chính là dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)… 

Dự báo thị trường bất động sản TP HCM năm 2019 ảnh 2
Giao dịch BĐS tại nhiều nơi vẫn đang diễn ra sôi động

Với tư cách là “vị thuyền trưởng” của Hiệp hội BĐS TP HCM, ông có những khuyến nghị với các doanh nghiệp để thị trường BĐS phát triển bền vững?

- Các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. 

Doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà… để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.

Cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá khoảng 1 tỷ đồng vì đây là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố, chương trình nhà ở xã hội của thành phố…

Chủ đầu tư cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn, công ty đại chúng BĐS mạnh để niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, bởi đây kênh dẫn vốn quan trọng hàng đầu cho các doanh nghiệp. Đây là xu thế phát triển tất yếu của các doanh nghiệp BĐS.

Lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp…

Xin cảm ơn ông!

Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó Tổng Giám đốc Hung Thinh CORP:

BĐS nghỉ dưỡng vẫn sẽ là phân khúc hấp dẫn

Động thái Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng đổ vào BĐS có thể gây tâm lý lo lắng cho nhiều DN đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Tuy nhiên, tôi cho rằng việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn trong năm 2019 sẽ góp phần giúp thị trường có sự thanh lọc tích cực, đồng thời tạo ra những chuyển biến tốt giúp ổn định thị trường.

Những DN có tiềm lực mạnh về tài chính sẽ có nhiều lợi thế hơn so với các DN khác trên thị trường. Bên cạnh đó, chính sách này của Ngân hàng Nhà nước khiến các DN BĐS bắt buộc phải lên phương án tối ưu về tài chính cũng như kế hoạch kinh doanh và thu hút dòng vốn hiệu quả từ những nguồn tín dụng đa dạng khác. Chẳng hạn như nguồn từ FDI hay các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, thay vì chỉ nhìn vào nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng.

Tôi cho rằng thị trường BĐS năm 2019 về cơ bản vẫn nằm trong chu kỳ ổn định và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Đối với phân khúc nhà ở, dự đoán thị trường sẽ có sự điều tiết cân bằng hơn để sát với nhu cầu thực. Các sản phẩm căn hộ trung cấp vẫn giữ được tỷ lệ hấp thụ cao do nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân vẫn còn rất lớn.

Đất nền sẽ là phân khúc hứa hẹn sự phát triển sôi động nhất. Năm 2019, thị trường đất nền tiếp tục đi theo xu hướng dịch chuyển về các khu vực vùng ven hoặc các địa phương gần với những đô thị lớn, chẳng hạn như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An gần với TP HCM. Những dự án đất nền sở hữu vị trí tốt, giao thông thuận lợi và có sẵn nhiều tiện ích hiện hữu sẽ thu hút các nhà đầu tư hơn.

Và BĐS nghỉ dưỡng vẫn sẽ là phân khúc hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư. Đây là phân khúc vẫn còn nhiều tiềm năng và mở ra những cơ hội đầu tư sinh lời lớn về lâu dài. Bên cạnh các khu vực sở hữu thế mạnh về du lịch, dịch vụ như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Bà Rịa - Vũng Tàu…, thị trường sẽ đón nhận làn sóng đầu tư đổ vào những vùng đất mới vẫn còn nhiều quỹ đất và tiềm năng khai thác như Bình Định, Bình Thuận…

Ảnh minh hoạ.

Thế khó của cơ quan xây dựng bảng giá đất

(PLVN) -  Bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng. Đặc biệt là với những đô thị lớn như TP HCM, là nơi nhiều nhà đầu tư, DN có ý định tới làm ăn, sinh sống; thì lại càng quan trọng. Chính vì vậy, TP HCM mới đây đã tổ chức họp báo khi công bố Quyết định 79/2024 sửa đổi Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.
Ảnh minh hoạ.

‘Bài toán’ 15 năm chưa lời giải

(PLVN) -  Với lĩnh vực nhà đất, một số năm qua tình trạng “người ăn không hết, kẻ lần không ra” ngày càng xuất hiện rõ nét trong xã hội. Một số người có rất nhiều nhà đất; và tất nhiên đây là điều đáng ủng hộ, hoan nghênh, là quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ, Nhà nước bảo hộ. Tuy nhiên, một số người dù có cố gắng gần cả đời, vẫn chưa có được một mái nhà.
Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

(PLVN) - Theo bảng giá đất mới, đất tại các tuyến đường trên địa bàn quận 1 tăng 3 - 5 lần. Trong đó giá đất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi có mức cao nhất TP HCM, với 687,2 triệu đồng/m2. Còn trên địa bàn quận 3, giá đất cao nhất là 305 triệu đồng/m2...
Hiện nay cả nước đang trong chiến dịch 450 ngày đêm cao điểm để xóa nhà tạm, nhà dột nát trong năm 2025. (Ảnh trong bài: Thành Đạt)

Bộ Xây dựng hướng dẫn kỹ thuật khi xóa nhà tạm, nhà dột nát cho người nghèo

(PLVN) - Bộ Xây dựng đang tập trung phổ biến, hướng dẫn các địa phương về yêu cầu, tiêu chuẩn kỹ thuật các mẫu nhà, kèm theo dự toán kinh phí dự trù vật liệu để người dân tham khảo, lựa chọn phù hợp với thực tế, góp phần thực hiện hiệu quả phong trào thi đua "Chung tay xóa nhà tạm, nhà dột nát trên phạm vi cả nước trong năm 2025" do Thủ tướng Chính phủ phát động.
Ảnh minh họa

Bộ TN&MT giải đáp những kiến nghị của doanh nghiệp đang thực hiện dự án lĩnh vực ý tế, giáo dục

(PLVN) - Tại buổi gặp mặt của Thường trực Chính phủ với đại diện doanh nhân, nhân ngày Doanh nhân Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì vừa diễn ra đầu tháng 10, có một số doanh nghiệp đang thực hiện dự án cung cấp dịch vụ lĩnh vực y tế, giáo dục kiến nghị tháo gỡ, vướng mắc… Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân có cuộc trao đổi với PV xung quanh vấn đề này.
Ảnh minh hoạ.

Nhiệm vụ cấp bách liên quan Luật Đất đai

(PLVN) -  Sớm ban hành văn bản quy định chi tiết các Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15), Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15), Kinh doanh bất động sản (Luật số 29/2023/QH15) là yêu cầu đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; tổ chức mới đây.
Toàn cảnh Hội nghị. (Ảnh trong bài: Minh Trang)

Hội nghị tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn TP Đà Nẵng

(PLVN) - Tại Đà Nẵng, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và cho thuê quỹ đất ngắn hạn của TP chưa được triển khai mạnh mẽ để quản lý tốt đất đai trong thời gian chưa kêu gọi được nhà đầu tư. Vẫn còn tình trạng lấn, chiếm đất, cho thuê, cho thuê lại trái pháp luật, một số khu đất trở thành vị trí tập kết rác thải tự phát của các hộ dân lân cận gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường.