Mua chung cư cũ với giá penhouse
2,5 tỷ đồng là giá được đưa ra để rao bán một căn hộ diện tích hơn 50m2 nằm tại phường Ngọc Khánh. Nhà nằm ở tầng 2 của một khu tập thể cũ 5 tầng, đã cơi nới nên diện tích sử dụng lên đến hơn 70m2. Căn hộ có 2 phòng ngủ, một phòng vệ sinh, được giữ cơ bản nguyên trạng, chỉ mới sơn lại 1 lần. Theo ghi nhận thực tế của Reatimes các bức tường bắt đầu ẩm mốc, khu bếp và nhà vệ sinh đã xuống cấp, cửa sổ gần như đã bị bịt kín bởi khu dân cư xung quanh, và không có nơi gửi xe. Tính trên mỗi m2, giá căn hộ này đắt ngang các dự án chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội.
Khách thuê ở đây chia sẻ sau khi chủ nhà ngỏ ý bán, khoảng 5-6 người đã đến xem nhà. Hầu hết người đến xem đều đang thuê nhà tại chính khu tập thể này, một số người có ý định mua đầu tư.
Thông tin trên thethaovanhoa cũng đã cho biết, vào thời điểm gần 1 năm trước đây, một căn hộ tập thể 50m2 tại phố Hàng Vôi đang được rao bán 3,5 tỷ đồng, tương đương 70 triệu đồng/m2. Tương tự, một căn hộ 40m2 tại khu D Giảng Võ (Ba Đình) đang được rao bán 2,3 tỷ đồng, tương đương 57,5 triệu đồng/m2.
Một số khu nhà tập thể tại quận Đống Đa như Trung Tự, Phương Mai... có giá “mềm” hơn, dao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu tập thể đang xuống cấp nghiêm trọng như Bách Khoa, Thành Công cũng có giá dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Cá biệt, một số khu tập thể vừa “cũ” vừa “nát” như Thành Công hay Kim Liên vẫn ở mức trên 50 triệu đồng/m2, trong khi với cùng tầm tiền trên, người tiêu dùng hoàn toàn có khả năng sở hữu các căn chung cư tầm trung ở nội đô các khu vực như: Tây Hồ, Hoàng Mai, Hà Đông..., hay các phân khúc chung cư cao cấp ở ngoại thành Hà Nội.
Cũng thông tin từ báo này, trước đó, dư luận đã xôn xao về thông tin một căn hộ tập thể cũ 12m2 trên phố Hàng Bông (quận Hoàn Kiếm) được bán với giá 7 tỷ đồng, tương đương mỗi m2 đất tại đây có giá hơn 583 triệu đồng.
Một căn hộ tầng 3 của khu tập thể cũ nằm trên mặt đường Hàng Bông cũng đã được bán với giá 2,95 tỷ đồng. Trong khi đó, căn hộ chỉ rộng 45m và chỉ 24,5m2 có “sổ đỏ”, cộng thêm 35m2 sân. Như vậy, nếu chỉ tính theo “sổ đỏ”, mỗi m2 có giá hơn 120 triệu đồng, đắt hơn giá penhouse trong các chung cư cao cấp.
"Bắt mạch" lý do mua bất chấp
Nếu chỉ tính về chất lượng, độ tiện ích của chung cư, rất dễ để thấy sự chênh lệch về chất lượng và giá thành giữa căn hộ tập thể cũ và các chung cư cao cấp mới xây dựng. Nhưng tại sao nhiều người vẫn lựa giữa căn hộ tập thể cũ với mức giá đắt đỏ?
Một chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp cho biết, giá trị của nhà tập thể cũ nằm ở 2 yếu tố, thứ nhất là vị trí đắc địa, thứ hai là “sổ đỏ”. Theo đó, hầu hết các khu tập thể đều nằm ở vị trí rất đẹp, tọa lạc ở các khu đất “kim cương” của Hà Nội, rất gần trường học, bệnh viện lớn.
Hay như ở khu vực phố cổ, dù đất chật người đông nhưng khu vực này lại là trung tâm thanh phố, có đầy đủ mọi tiện ích như điện, đường, trường, trạm, chợ, trung tâm thương mại…Bên cạnh đó, nhiều người mua căn hộ tập thể cho biết, ở đây họ không phải mất các khoản phí dịch vụ.
Hơn nữa, Nguồn cung bất động sản tại khu vực trung tâm không nhiều, trong khi nhà chung cư, tập thể cũ với diện tích nhỏ toạ lạc tại nhiều vị trí đắc địa chỉ có giá dưới 3 tỷ đồng, phù hợp với nhiều nhóm đối tượng khách hàng.
Đặc biệt, điều khiến nhiều người quyết định "xuống tiền" mua một căn tập thể chật chội, ẩm thấp là do kỳ vọng vào chủ trương cải tạo chung cư cũ của Hà Nội - chấp nhận sống khổ một thời gian chờ chung cư "lột xác".
Chuyên gia nói gì?
Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam, nhận định: Người mua các căn hộ tập thể cũ đa phần đều coi đó như một khoản đầu tư dài hạn. Bởi nhìn thấy cơ hội được cải tạo, đền bù.
Tuy nhiên, ông cho rằng phương án đầu tư này rất rủi ro. Bởi không phải chung cư cũ nào cũng được đưa vào diện cải tạo. Việc cải tạo có cả một lộ trình rất dài. Đặc biệt,v ăn bản mới nhất của Hà Nội cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường…mới được cải tạo.
Qua đó, ông Nghiêm nhìn nhận mua nhà tiền tỷ để chờ cải tạo là không nên bởi việc cải tạo chung cư cũ vẫn phải là một lộ trình. Đặc biệt nếu người mua xem nhà tập thể cũ là một khoản đầu tư thì phải cân nhắc nhiều yếu tố, chẳng hạn vị trí, quy hoạch, thời gian dự kiến cải tạo.
Một vấn đề người mua nhà tập thể cũ cần cân nhắc đó là diện tích trên giấy tờ và diện tích sử dụng thực tế - diện tích cơi nới. Nhiều căn hộ tập thể có diện tích trên giấy tờ rất nhỏ. Những căn hộ như thế sẽ rất thiệt thòi cho người mua nếu sau nay chung cư cải tạo tính giá đền bù.
