Năm 2000, vợ chồng bà Thái Thị Dung (ngụ quận 12, TP HCM), gom góp mua được miếng đất diện tích 100 m2 tại xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn để con gái ra riêng. Việc mua bán bằng hình thức giấy tay do 2 bên quen biết nhau từ trước. Khi chuẩn bị xây nhà cấp 4 thì mới hay bị cấm. Từ đó đến nay, miếng đất để trống, gia đình bà Dung với 3 thế hệ vẫn phải ở chung trong căn nhà chật hẹp ở quận 12.
Hy vọng sẽ được hợp thức hóa
Bà Dung kể, năm 2019, nghe ngóng thông tin thành phố xem xét cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp mua bán đất giấy tay trước năm 2014, bà mừng rỡ đến UBND xã Xuân Thới Thượng hỏi thăm thì được cán bộ cho biết chưa giải quyết và cũng chưa có hướng dẫn. "Từ đó đến nay tôi tiếp tục chờ đợi và hy vọng lần này, thành phố sớm gỡ vướng cho các trường hợp mua đất giấy tay như gia đình tôi, để con cháu sớm có nơi ở ổn định" - bà Dung mong mỏi, bởi theo bà, miếng đất nơi bà mua không nằm trong diện giải tỏa mà theo quy hoạch đó là khu dân cư.
 |
Khu nhà xây dựng trên đất nông nghiệp xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, nơi người dân mong ngóng sớm được hợp thức hóa
Tương tự, năm 2002, ông Nguyễn Văn Đông bán hết vườn tược ở Bến Tre lên xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh (TP HCM) mua miếng đất 90 m2 bằng giấy tay. Dù là đất nông nghiệp nhưng tại thời điểm đó, ông Đông vẫn xây được nhà cấp 4 và sinh sống đến nay. Theo ông Đông, khi xây xong căn nhà, gia đình ông tưởng sẽ sớm hợp thức hóa được như lời cam kết ban đầu của người bán. "Vậy mà từ đó đến nay, đã tròn 20 năm, nhiều lúc túng thiếu, cần vốn làm ăn nhưng tôi cũng không thể thế chấp để vay ngân hàng được" - ông Đông than thở. Cũng như bà Dung, năm 2019, ông Đông nghe thông tin diện nhà của ông sẽ được hợp thức hóa nên lên xã, huyện hỏi thì đều nhận được câu trả lời chưa có hướng dẫn. "Giờ tôi chỉ mong nhà nước cho phép hợp thức hóa để yên tâm sinh sống" - ông Đông bày tỏ mong muốn.
Tại TP HCM còn có nhiều trường hợp nhà cửa xây trên đất nông nghiệp trước khi thành phố có quy định điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa, trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa được hợp thức hóa. Các trường hợp này đa phần là cha mẹ chia đất cho con xây dựng nhà hoặc chia đất cho dòng tộc qua hình thức tặng, cho hoặc bán cho người khác xây nhà bằng hình thức giấy tay cũng đang mong ngóng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) có hướng dẫn để thành phố phân loại hợp thức hóa.
Xử phạt trước, xem xét cấp sổ đỏ sau
Là xã có tốc độ đô thị hóa cao, ông Lê Đình Thịnh, Chủ tịch UBND xã Xuân Thới Thượng, cho biết rất nhiều trường hợp mua bán đất nông nghiệp giấy tay đến gặp cán bộ đề nghị hướng dẫn được cấp giấy chứng nhận. "Thế nhưng, chúng tôi chỉ trả lời chưa có quy định. Nếu thành phố gỡ vướng cho các trường hợp này thì người dân sẽ rất mừng, khi đất đai có pháp lý rõ ràng sẽ hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện" - ông Thịnh nhấn mạnh.
Trong khi đó, đại diện Sở TN-MT TP HCM thông tin thời gian qua, đơn vị nhận rất nhiều đơn, thư của người dân phản ánh, kiến nghị được giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng hình thức hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng các trường hợp nêu trên đều giao dịch, chuyển quyền bằng giấy viết tay, chưa kể không loại trừ giả tạo giấy tay, xác lập thời điểm mua bán không trung thực, không đúng quy định. Ngoài ra, các trường hợp nêu trên còn tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc không đăng ký biến động theo quy định.
Về quy định tách thửa, lãnh đạo Sở TN-MT nhấn mạnh thành phố đã ban hành nhiều quyết định quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa lần lượt vào các năm 2009, 2012, 2014 và 2017. Trong đó, quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp phải bảo đảm diện tích tối thiểu là 500 m2 với đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 với đất nông nghiệp được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. Thửa đất lớn hơn 2.000 m2 phải lập dự án. Tuy nhiên, nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng giấy tay có diện tích rất nhỏ.
Từ những vướng mắc trên, Sở TN-MT vừa có văn bản kiến nghị Bộ TN-MT xem xét, hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết cấp giấy chứng nhận. Sở TN-MT cho rằng việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp nêu trên sẽ căn cứ theo điểm b, khoản 3, khoản 5, điều 22, Nghị định 43/2014 của Chính phủ hay điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, với các trường hợp người sử dụng đất đã tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác khi không được cơ quan thẩm quyền cho phép thì cần phải xử lý hành vi vi phạm. Trường hợp chuyển quyền một phần thửa đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng so với giấy chứng nhận đã cấp, việc xem xét cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi cơ quan quản lý đất đai địa phương giải quyết xong việc xử lý vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
Cần thiết!
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng đề xuất của Sở TN-MT TP HCM là một bước thủ tục hành chính cần thiết nhằm hướng dẫn cụ thể hơn cho các trường hợp người dân mua đất nông nghiệp giấy tay. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận cho người dân mua bán nhà đất giấy tay đang được các địa phương thực hiện theo Nghị định 43/2014 hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Đất đai 2013, trong đó có quy định 3 điều kiện để người dân được cấp giấy chứng nhận khi mua đất giấy tay trước ngày 1-1-2008 gồm: thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định nhà đất trước ngày 1-7-2004; thứ hai, không vi phạm quy định pháp luật về đất đai và cuối cùng được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Riêng việc xác định mốc thời gian mua bán giấy tay, theo luật sư Hậu, UBND xã kiểm kê đất hằng năm phải nắm rõ và phải có trách nhiệm tìm hiểu, xác minh thông tin, bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân. Không vì lo sợ trách nhiệm mà không thực hiện.
