Còn bất cập trong quản lý đất đai
Tại tọa đàm “Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam” do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) phối hợp với Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tổ chức cuối tuần qua, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng NEU cho rằng, kể từ khi thị trường QSDĐ ở nước ta chính thức được “khai sinh” năm 1993 cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993, các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là về đất đai, đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện để tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ và các tài sản trên đất phát triển, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế đất nước.
Tuy nhiên, theo ông Cường, thị trường QSDĐ ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế như: Tình trạng mất cân đối cung - cầu về đất đai trên các thị trường bộ phận, bất cập cơ chế giá đất thị trường, quá trình chuyển dịch đất đai chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện…
Phân tích nguyên nhân của những bất cập trên, ý kiến các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có các đặc trưng riêng. Đó là không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận QSDĐ. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng quyết định bởi các cơ quan quản lý có thẩm quyền sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Do sự phức tạp của QSDĐ nên quản lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá chưa phản ánh đúng cung - cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan. Đây cũng là “lỗ hổng” cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển.
Phân tích sâu hơn về các tồn tại, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay thực hiện chức năng thay mặt sở hữu toàn dân quyết định về đất đai là Nhà nước, Nhà nước đã tham gia trực tiếp vào thị trường. Tại các nước khác, chức năng này thể hiện dưới dạng bán đất công, cho thuê đất công do Bộ Tài chính quản lý để thu giá trị đất đai. Ở Việt Nam, chức năng này giao cho UBND cấp tỉnh và cấp huyện, dưới sự quản lý của Bộ TN&MT. Việc thực hiện chức năng quản lý đất đai, trong đó có quản lý việc thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận QSDĐ cũng do UBND cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện đặt dưới sự quản lý của Bộ TN&MT.
“Như vậy, đang xảy ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” và thiếu cơ chế kiểm soát quyền lực đối với chức năng Nhà nước quyết định về đất đai”- GS. Đặng Hùng Võ nhận định.
Cần triệt tiêu xung đột lợi ích
Đồng tình với quan điểm này, TS. Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia (NFSC), cho rằng công cụ chính sách điều tiết thị trường QSDĐ hiệu quả cần tập trung vào hai vấn đề: Triệt tiêu xung đột lợi ích trong công cụ chính sách điều tiết thị trường và có công cụ chính sách giảm đầu cơ.
Để gỡ bỏ xung đột lợi ích, theo chuyên gia NFSC, trước hết cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền. Cụ thể, pháp lệnh hóa các quy hoạch SDĐ, quy hoạch đô thị và sửa đổi quy hoạch. Đồng thời, cần có chế tài xử phạt nặng các sai phạm pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước trong việc mời thầu, chỉ định thầu.
“Nếu nhóm giải pháp này được thực thi tốt thì hiệu quả giám sát tuân thủ sẽ được cải thiện đáng kể..,”- TS Huyền khẳng định. Tuy nhiên, thể chế về giám sát tuân thủ với quy hoạch chỉ đạt hiệu quả trong dài hạn, hỗ trợ cho tăng trưởng bền vững khi thể chế này đáp ứng nguyên tắc trong giám sát: Độc lập giữa quyền giám sát và quyền sở hữu; Độc lập giữa quyền giám sát với quyền quản lý. Do vậy, cơ quan tư vấn xác định khung giá đất hàng năm và cơ quan định giá đất cần độc lập hoàn toàn với các cơ quan đại diện sở hữu, cơ quan có chức năng quản lý và thực thi chính sách về đất đai. Đồng thời, sửa đổi quy định về định giá đất đai theo hướng minh bạch, gắn với thị trường.
Một bất cập liên quan đến thị trường QSDĐ được nhiều ý kiến đưa ra là đầu cơ. Nguyên nhân được chỉ ra là Việt Nam vẫn chưa có Luật Thuế tài sản. “Cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát thì giá cả trên thị trường giao dịch QSDĐ càng cao và biến động mạnh, khả năng tiếp cận nhà ở, đất kinh doanh, đất nông nghiệp của cầu thực càng yếu đi”- TS. Hoàng Kim Huyền phân tích.
Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, về mặt quản lý, sắc thuế tài sản, phổ biến nhất là thuế BĐS được thực hiện ở các nước G7, OECD, hay các nước công nghiệp mới. “Hiện nay, hội nhập kinh tế mở toang, đến lúc giảm toàn bộ thuế xuất nhập khẩu, nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng rõ rệt. Nếu Việt Nam đưa ra sắc thuế này sẽ tăng thu cho ngân sách địa phương.”- Chuyên gia này đề nghị và cho rằng tăng thuế BĐS là cần thiết, ai thuộc diện khó khăn, nhà nghèo sẽ sử dụng biện pháp miễn, giảm.
Minh bạch quy hoạch và giá đất
Chia sẻ tại toạ đàm, từ thực tế hoạt động định giá, đại diện Ngân hàng Á Châu cho rằng, những bất cập xung quanh thị trường BĐS của Việt Nam xuất phát từ 2 câu chuyện minh bạch: quy hoạch và giá đất. Thực tế, khi có thông tin về dự án ở địa phương, nhưng phải 3-4 tháng sau địa phương đó mới lên tiếng khi đã có nhiều người bị mất tiền oan. Về giá chuyển nhượng, ở Việt Nam có 2 giá: Giá thực (chỉ biết với nhau) và giá trên Hợp đồng mua bán (giá không có thực để trốn thuế): “Vai trò thẩm định giá như thế nào? Tại sao không quy định cơ quan thuế liên kết với đơn vị thẩm định giá để giá tính thuế sát thị trường hơn? Khi đó thị trường sẽ minh bạch hơn...”- Đại diện ACB đề xuất.
