Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhu cầu chính đáng của người mua, hoặc chủ đầu tư để huy động vốn. Đối với ngân hàng, đây là một nguồn tài sản bảo đảm phổ biến và có giá trị, góp phần đáng kể vào việc tăng trưởng tín dụng và thu hút khách hàng. Điều nghịch lý là từ lâu pháp luật vẫn chưa quy định một cách thỏa đáng về biện pháp bảo đảm này.
Đặc biệt Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật mặc dù có quy định nhưng khá mập mờ, khó áp dụng, vô tình đang tạo ra rào cản pháp lý lớn cho việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này. Tuy nhiên, Luật Nhà ở có đặt ra yêu cầu cho Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là các quyền tài sản.
Trên cơ sở đó, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch (TTLT) số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thay thế cho TTLT số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. TTLT 09 gồm 3 chương với 40 điều và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08/8/2016, tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhất là đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, TTLT 09 quy định hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai gồm: Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở; hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình.
TTLT 09 cũng nêu các trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp và nguyên tắc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở gồm chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở đã hình thành được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Đáng chú ý, TTLT 09 phân biệt rõ trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Trước đây, theo TTLT số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT, các tài sản gắn liền với đất đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hình thành song chưa được chứng nhận quyền sở hữu đều được đăng ký thế chấp dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai.
Do vậy, để phù hợp với quy định về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở 2014 và khái niệm tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, TTLT 09 chỉ rõ hai trường hợp đăng ký thế chấp. Đó là quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở) là các tài sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận.
