“Hâm nóng” thị trường bất động sản

(PLO) - Nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng như một nguồn tài sản thế chấp để “hâm nóng” thị trường bất động sản đang nguội lạnh và thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường tài chính.
Ảnh minh họa
Ảnh minh họa
Tuy Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành hẳn một điều cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai song các chuyên gia vẫn lo ngại về những rủi ro liên quan đến các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này.
Đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch
Thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai đã từng được Nghị định 71/2010/NĐ-CP thừa nhận tại Khoản 2 Điều 61. Tuy nhiên, theo những người làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, do trái với Điều 91 Luật Nhà ở, qui định này lại “làm khó” hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vì các tổ chức tín dụng hiếm khi nhận thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai cho các khoản vay. 
Hoặc việc thế chấp đối với loại tài sản này chỉ được thực hiện dưới dạng tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ tại một dự án nhà ở xác định. Vì thế, trong thời gian dài, qui định thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai gần như chỉ mang tính hình thức. 
Nhưng với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu về giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai đã thực sự là một nguồn tài sản thế chấp dồi dào và cần được luật hóa để đảm bảo cho các giao dịch liên quan được an toàn, thông suốt. 
Do đó, Điều 47 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng theo hướng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.
Minh bạch thủ tục để hạn chế rủi ro
Dù qui định này đang mở ra những hy vọng cho hoạt động giao dịch bảo đảm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai song chính yếu tố “hình thành trong tương lai” của loại tài sản này lại đang đặt ra những băn khoăn về độ rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, kể cả khi các qui định liên quan trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Như phân tích của các chuyên gia giao dịch bảo đảm, Dự thảo Luật cho phép chủ dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì tài sản của khách hàng tại dự án (cụ thể là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ) sẽ đương nhiên nằm trong tài sản mà chủ dự án đã đi thế chấp. Vậy là, chưa được sở hữu hoàn toàn tài sản, khách hàng của các dự án đã bị thế chấp cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm là dự án phát triển nhà ở (trong đó có các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) đã được thế chấp.
Bên cạnh đó, các chuyên gia ngân hàng cũng chỉ ra những hạn chế trong quyền lựa chọn ngân hàng để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án, chứ không chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, khi có nhu cầu, khách hàng của dự án sẽ buộc phải thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của mình tại chính tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp dự án chứ không được lựa chọn tổ chức tín dụng khác dù có nhiều lợi ích hơn. Song, nếu chủ đầu tư và khách hàng cùng mang tài sản đi thế chấp ở các tổ chức tín dụng khác nhau thì rủi ro của các tổ chức tín dụng cũng khó tránh khỏi trong điều kiện kết nối thông tin và sử dụng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn chế.
Những lo ngại này đặt ra yêu cầu về hướng dẫn qui trình, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù theo kế hoạch, ít nhất phải đến cuối năm 2014, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua nhưng Liên Bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường - Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng một Thông tư liên tịch được coi là để “đón” qui định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 
Thông tư hướng dẫn các thủ tục cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quan trọng là tạo nhiều cơ hội khai thông những điểm nghẽn của thị trường tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia những giao dịch có bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai.
Một dự án sai phạm về đất đai tại bán đảo Sơn Trà.

Thực hiện Nghị quyết 170/2024/QH15 gỡ vướng tại một số dự án vi phạm: Đà Nẵng cam kết “không có khuất tất, tiêu cực”

(PLVN) - Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc với các dự án đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án (KLTT,KT,BA) tại một số tỉnh, thành, trong đó có Đà Nẵng. Mới đây TP Đà Nẵng đã có buổi làm việc với đại diện các DN, nhà đầu tư (NĐT) liên quan để thông tin, triển khai các hướng thực hiện…
Ảnh minh hoạ.

Bộ Tài chính đề xuất giảm 30% tiền thuê đất năm 2025

(PLVN) -  Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân phát triển sản xuất, kinh doanh, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị định của Chính phủ về việc giảm 30% tiền thuê đất năm 2025. Chính sách này được xây dựng trên tinh thần thúc đẩy tăng trưởng, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và tạo đà cho mục tiêu tăng trưởng 8% trong năm 2025.
Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet.

Quảng Ninh đề xuất cơ chế hỗ trợ cho dự án xây nhà ở xã hội

(PLVN) - Tỉnh Quảng Ninh đang lấy ý kiến của các tổ chức, cá nhân tham gia góp ý cho Dự thảo Nghị quyết của HĐND tỉnh Quy định cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh. Trong đó, đề xuất nhà nước sẽ hỗ trợ 100% kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, nhưng không quá 20 tỷ đồng/dự án…
Bộ TN&MT thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự án nhà máy điện hạt nhân trong tháng 2/2025

Bộ TN&MT thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự án nhà máy điện hạt nhân trong tháng 2/2025

(PLVN) - Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) dự án ngay trong tháng 2/2025.Chủ tịch UBND tỉnh Ninh Thuận Trần Quốc Nam cũng vừa ký quyết định thành lập Ban chỉ đạo và tổ giúp việc xây dựng nhà máy điện hạt nhân.
Ảnh minh họa

Bộ Tài chính đề xuất mới về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ phát triển đất tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
Một khu NƠXH tại phường Đồng Quốc Bình, quận Ngô Quyền.

Hải Phòng: 'Trái ngọt' từ quyết sách phá bỏ chung cư cũ

(PLVN) -   Mười một năm trước, rạng sáng 19/7/2014, tại dãy nhà tập thể trên đường Lý Thường Kiệt, phường Phan Bội Châu, quận Hồng Bàng, trung tâm TP Hải Phòng xảy ra một sự cố đau lòng. Lan can tầng 4 một “căn hộ” trong ngôi nhà tập thể cũ nát đổ sập xuống đường, khiến chủ căn hộ tử vong. Tai nạn thương tâm đã khiến cả Hải Phòng trăn trở.
Ảnh minh hoạ.

Điểm tựa để tháo gỡ vướng mắc

(PLVN) -   Cuộc làm việc của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính và Ban Chỉ đạo rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan các dự án theo Quyết định 1568/QĐ-TTg của Thủ tướng với TP HCM vừa diễn ra; cho chúng ta thấy một số kinh nghiệm quý báu trong tháo gỡ vướng mắc.
Ảnh minh hoạ.

10 điểm nhấn quan trọng của ngành xây dựng năm 2024

Năm 2024 được xem là cột mốc quan trọng với ngành Xây dựng, với chính sách hỗ trợ cải cách thủ tục và nỗ lực chuyển đổi số. Dù đối mặt với không ít thách thức, toàn ngành vẫn duy trì tốc độ phát triển ấn tượng, mang lại nhiều thành tựu đáng ghi nhận. Dưới đây là 10 điểm nhấn nổi bật nhất trong năm của lĩnh vực Xây dựng.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Thủ tướng yêu cầu chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất

(PLVN) - Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện 134/CĐ-TTg ngày 14/12/2024 yêu cầu các Bộ: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính, Tư pháp, Công an; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Dự án bỏ hoang ở TP Đà Nẵng (Ảnh: VNExpress.vn)

Đẩy mạnh công tác phòng, chống lãng phí trong ngành xây dựng

(PLVN) -  Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa ký ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD về việc đẩy mạnh công tác phòng, chống lãng phí trong ngành xây dựng. Theo đó, Bộ trưởng yêu cầu các đơn vị trực thuộc Bộ thực hiện các giải pháp trọng tâm để nâng cao hiệu quả công tác phòng, chống lãng phí, xây dựng ngành xây dựng tinh gọn và hoạt động hiệu quả.