“Cửa sáng” …
Khảo sát vừa công bố của Vietnam Report cho biết, bước sang năm 2020, tình hình thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục “trầm lắng”, thị trường phải điều chỉnh dự báo triển vọng cho thị trường mà nguyên nhân cơ bản là COVID-19 làm nền kinh tế suy giảm cả cung và cầu với tâm lý phòng thủ xuất hiện. Nếu như trước đây, dự báo thị trường BĐS theo kịch bản tốt, trung bình và khó; thì hiện tại tịnh tiến về phương án mức trung bình, khó và rất khó của năm 2020.
Tuy nhiên, trong bức tranh chung đó, các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report nhận định, BĐS khu công nghiêp (KCN) sẽ là điểm sáng của thị trường trong năm 2020.
Một loạt lợi thế được đưa ra, đó là: Nền kinh tế phát triển ổn định; Việt Nam tham gia vào nhiều Hiệp định thương mại; Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung… Thêm vào đó là sự bùng phát của dịch COVID-19 đã tác động mạnh đến nền kinh tế thế giới, làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu cũng tạo ra sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước ASEAN, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tiếp tục gia tăng. Ngoài ra, lĩnh vực BĐS công nghiệp (CN) cũng nhận được nhiều chính sách hỗ trợ như miễn giảm, ưu đãi thuế của Nhà nước đối với các nhà đầu tư (NĐT). Việt Nam có nhiều lợi thế trở thành một trung tâm sản xuất mới ở châu Á với vị trí gần Trung Quốc, chi phí lao động thấp…
PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, trong một tọa đàm trực tuyến “Thu hút FDI vào BĐS Việt Nam hậu khủng hoảng” cũng cho rằng, dù COVID- 19 là đòn giáng mạnh vào hầu hết các mảng BĐS, nhưng BĐS CN vẫn là mảng tốt nhất trong thời gian qua. Và đây vẫn là điểm sáng trong thị trường BĐS trong thời gian tới.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam, BĐS CN Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt NĐT quốc tế. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt… “Ngoài ra, với việc là một trong những quốc gia thành công trong việc kiểm soát đại dịch COVID-19, Việt Nam có thể coi là điểm đến lý tưởng cho các NĐT đẩy mạnh việc tìm kiếm cơ hội tại các KCN, nhà máy, trung tâm chế xuất…”, ông Nam nhận định.
Trong một nghiên cứu mới đây, Savills Việt Nam cũng cho rằng mặc dù phần lớn các ngành nghề đều chịu thiệt hại nặng do dịch bệnh Covid-19, nhưng BĐS CN không ngừng nóng lên. Bằng chứng là sự xuất hiện của các dòng vốn FDI vào các khu chế xuất, KCN Việt Nam liên tục tăng lên.
“Hiện Savills Việt Nam nhận nhiều yêu cầu của các NĐT trong và ngoài nước muốn tìm kiếm địa điểm tại các các KCN để đầu tư. Đáng chú ý là có nhiều nhóm đại gia muốn kinh doanh theo quy mô lớn, tham vọng trở thành chủ đầu tư của cả KCN với nhu cầu săn lùng những quỹ đất lên đến 500-1.000 ha…”- TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam chia sẻ.
Đại diện Savills Việt Nam cũng cho biết, một bộ phận NĐT khác đang đổ vốn vào BĐS CN là các nhà sản xuất với mục tiêu chủ động mở rộng diện tích nhà xưởng. Bên cạnh các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, các thành phố vệ tinh cũng đang được các NĐT quan tâm như Long An và Bình Dương…
“Dựa vào những đơn hàng mà công ty nhận được trong 2 tháng qua, tức sau khi có dịch COVID-19 thì các đơn yêu cầu đầu tư vào các sản phẩm thương mại như bán lẻ hay văn phòng gần như vắng bóng. Trong khi hai mảng BĐS CN (đất CN và nhà xưởng xây sẵn) và BĐS nhà ở vẫn nhận được sự quan tâm của NĐT ngoại...”- bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu, tư vấn và định giá của CBRE Việt Nam cho hay.
Thách thức…
Dù đứng trước cơ hội lớn, nhưng theo các chuyên gia, thách thức với phân khúc này không hề nhỏ. Thách thức đầu tiên và cũng là rào cản lớn nhất chính là sự chưa sẵn sàng của Việt Nam liên quan đến nguồn cung BĐS CN, chủ yếu là đất để phát triển KCN.
Hiện nay hầu hết đất để phát triển các KCN hiện hữu đều có công suất lấp đầy đến 90%, hầu như không còn đất để chào mới cho các NĐT nước ngoài.
“Tại các KCN hiện hữu sẽ mất ít nhất 2 năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất, còn nếu muốn phát triển KCN mới thì phải lâu hơn. Chính điều này khiến Việt Nam mất về thời gian so với các thị trường đang cạnh tranh vô cùng khốc liệt khác như Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Malaysia hay Philippines…”- bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu, tư vấn và định giá của CBRE Việt Nam, phân tích.
Thách thức thứ hai là vấn đề cơ sở hạ tầng. Sự quá tải về cơ sở hạ tầng hiện nay khiến cho các NĐT vô cùng quan ngại. Việc cơ sở hạ tầng không chỉ kém về số lượng mà còn kém về chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao.
“Hai thách thức này dẫn đến việc chi phí đầu tư tại Việt Nam sẽ kém cạnh tranh hơn rất nhiều so với các quốc gia khác”, bà Dung nhận định.
Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, chúng ta mở cửa đón dòng vốn FDI nhưng cũng cần có sự chọn lọc.
“Ngoài yếu tố thương hiệu của DN cũng cần lưu ý về mặt công nghệ, về môi trường, tác động đến kinh tế xã hội của Việt Nam. Trên bàn cân có rất nhiều yếu tố, chúng ta sẽ lựa chọn những NĐT phù hợp với loại hình BĐS CN. Không có tiêu chí sẽ dễ dẫn đến những hệ lụy về sau”- bà Hương lưu ý đồng thời cho rằng các chủ đầu tư KCN trong nước cũng cần “dò” khẩu vị của khối ngoại để phát triển sản phẩm phù hợp, tránh lãng phí nguồn lực…
