Khi nào nhà ở đủ điều kiện 'bán lúa non'?

(PLO) - Để tránh việc bán nhà trên giấy trở nên một loại giao dịch “không đầu không cuối”, gây mâu thuẫn tranh chấp giữa người bán và người mua, pháp luật về nhà ở đã chấp nhận giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, với quy định về việc huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. Vậy nhà ở như thế nào đủ điều kiện “bán lúa non”?
Các quy định về “bán nhà trên giấy” nhằm ngăn tình trạng lừa đảo
Các quy định về “bán nhà trên giấy” nhằm ngăn tình trạng lừa đảo

Nhà phải được giải chấp trước khi bán

Trong các loại hình vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại, Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư được “bán lúa non” khi quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở hình thức huy động vốn “Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. 

Liên quan đến việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng nêu rõ: Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định.

Xác định thời điểm “hoàn thành xong phần móng”  

Tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngoài việc khẳng định việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở phải tuân thủ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, đã giải thích rõ điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua.

Cụ thể, nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.

Nội dung hợp đồng góp vốn: 

Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh có các nội dung chính sau đây: Tên và địa chỉ của các bên tham gia ký kết hợp đồng; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận; thời hạn hoàn trả vốn; quyền và nghĩa vụ của các bên;  giải quyết tranh chấp; các thoả thuận khác.

Trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì việc lập hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Ảnh minh hoạ.

‘Bài toán’ 15 năm chưa lời giải

(PLVN) -  Với lĩnh vực nhà đất, một số năm qua tình trạng “người ăn không hết, kẻ lần không ra” ngày càng xuất hiện rõ nét trong xã hội. Một số người có rất nhiều nhà đất; và tất nhiên đây là điều đáng ủng hộ, hoan nghênh, là quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ, Nhà nước bảo hộ. Tuy nhiên, một số người dù có cố gắng gần cả đời, vẫn chưa có được một mái nhà.
Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

(PLVN) - Theo bảng giá đất mới, đất tại các tuyến đường trên địa bàn quận 1 tăng 3 - 5 lần. Trong đó giá đất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi có mức cao nhất TP HCM, với 687,2 triệu đồng/m2. Còn trên địa bàn quận 3, giá đất cao nhất là 305 triệu đồng/m2...
Hiện nay cả nước đang trong chiến dịch 450 ngày đêm cao điểm để xóa nhà tạm, nhà dột nát trong năm 2025. (Ảnh trong bài: Thành Đạt)

Bộ Xây dựng hướng dẫn kỹ thuật khi xóa nhà tạm, nhà dột nát cho người nghèo

(PLVN) - Bộ Xây dựng đang tập trung phổ biến, hướng dẫn các địa phương về yêu cầu, tiêu chuẩn kỹ thuật các mẫu nhà, kèm theo dự toán kinh phí dự trù vật liệu để người dân tham khảo, lựa chọn phù hợp với thực tế, góp phần thực hiện hiệu quả phong trào thi đua "Chung tay xóa nhà tạm, nhà dột nát trên phạm vi cả nước trong năm 2025" do Thủ tướng Chính phủ phát động.
Ảnh minh họa

Bộ TN&MT giải đáp những kiến nghị của doanh nghiệp đang thực hiện dự án lĩnh vực ý tế, giáo dục

(PLVN) - Tại buổi gặp mặt của Thường trực Chính phủ với đại diện doanh nhân, nhân ngày Doanh nhân Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì vừa diễn ra đầu tháng 10, có một số doanh nghiệp đang thực hiện dự án cung cấp dịch vụ lĩnh vực y tế, giáo dục kiến nghị tháo gỡ, vướng mắc… Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân có cuộc trao đổi với PV xung quanh vấn đề này.
Ảnh minh hoạ.

Nhiệm vụ cấp bách liên quan Luật Đất đai

(PLVN) -  Sớm ban hành văn bản quy định chi tiết các Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15), Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15), Kinh doanh bất động sản (Luật số 29/2023/QH15) là yêu cầu đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; tổ chức mới đây.
Toàn cảnh Hội nghị. (Ảnh trong bài: Minh Trang)

Hội nghị tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn TP Đà Nẵng

(PLVN) - Tại Đà Nẵng, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và cho thuê quỹ đất ngắn hạn của TP chưa được triển khai mạnh mẽ để quản lý tốt đất đai trong thời gian chưa kêu gọi được nhà đầu tư. Vẫn còn tình trạng lấn, chiếm đất, cho thuê, cho thuê lại trái pháp luật, một số khu đất trở thành vị trí tập kết rác thải tự phát của các hộ dân lân cận gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường.
Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Xây dựng bảng giá đất cần đánh giá tác động tới người dân, doanh nghiệp

(PLVN) - Việc triển khai Luật Đất đai 2024 trong thời gian qua khiến không ít địa phương lúng túng khi thực hiện các nội dung, thẩm quyền được giao, đặc biệt là vấn đề điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất. Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân đã có trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam xung quanh vấn đề này.