Hoàn thiện hành lang pháp lý
Hiện nay, Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến góp ý rộng rãi. Dự kiến, sau thời gian lấy ý kiến nhân dân, Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội và trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).
Theo đánh giá, sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, sẽ có tác động rất mạnh đến thị trường bất động sản (BĐS). GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, kinh nghiệm cho thấy, sau mỗi lần sửa Luật Đất đai, thị trường BĐS lại có xu hướng phát triển ổn định, bền vững trong vài năm đầu, sau đó sẽ tiếp tục phát sinh những yếu tố mới. “Khi Luật mới có hiệu lực, trong khoảng vài năm đầu, giá BĐS sẽ tăng chậm hoặc đi ngang, thị trường giá ổn định. Sau đó là khoảng thời gian “bùng nổ” của thị trường” - GS Đặng Hùng Võ nhận định.
Thực tế cho thấy, khi Luật Đất đai ra đời năm 1993, thì từ năm 1995 đến năm 1997, trên thị trường đã xảy ra đợt “sốt” đất mạnh. Đến năm 2003, Luật Đất đai được sửa đổi, thì từ 2005 đến năm 2008, thị trường BĐS tiếp tục phát triển “nóng”. Tiếp đó, đến năm 2013, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi - sau khi thị trường BĐS trải qua một giai đoạn dài “đóng băng.”. Với việc sửa đổi này, từ năm 2015 đến năm 2019 lại xảy ra tình trạng “sốt” đất, nhà và có sự tăng trưởng rất mạnh; “nóng” nhất là đất nền, BĐS nghỉ dưỡng, chung cư. Từ năm 2019 đến nay, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, thị trường BĐS trầm lắng hơn và ít có biến động lớn, chỉ “sốt” đất ở vài địa phương cục bộ.
Do đó, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, sau khi Luật Đất đai được sửa đổi lần này, thị trường BĐS trong hai năm tới được dự báo sẽ ít biến động, giá cả sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ, thậm chí có những phân khúc giảm giá. “Trong bối cảnh nguồn cung BĐS ít, việc vay tín dụng xây dựng BĐS gặp khó, lãi suất cao thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng trong hai năm tới. Sau đó có thể thị trường sẽ lại bùng nổ”, GS Đặng Hùng Võ nhận định.
Thị trường sẽ thay đổi thế nào?
Theo TS Nguyễn Chí Hiếu, một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính – BĐS, thị trường BĐS sẽ thay đổi nhiều sau khi sửa Luật Đất đai. Theo đó, vị chuyên gia này nhìn nhận rằng, dòng vốn khi đó sẽ được kiểm soát và sử dụng một cách có hiệu quả hơn. Thực tế cho thấy, tại thời điểm những chính sách nới lỏng không kiểm soát chặt chẽ sẽ tạo ra bong bóng, thị trường ảo. Hiện tại đang có dấu hiệu của thị trường ảo, giá rất cao mặc dù lượng giao dịch hạn chế, thanh khoản thấp. Giá cao chứng tỏ bong bóng phình ra. Vấn đề quản lý dòng vốn, quản lý thị trường là một vấn đề thiết yếu. Khi Luật đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, vấn đề này sẽ được quản lý tốt hơn. Vị chuyên gia cũng cho rằng, thị trường BĐS sẽ đi theo kinh tế thị trường hơn, tức giá đất, giá nhà sẽ để thị trường tự điều chỉnh phù hợp hơn với thực tế.
Trong khi đó, báo cáo dự báo thị trường BĐS năm 2023 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Đat Xanh Services (FERI) công bố mới đây đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS 2023 là: tích cực, kỳ vọng và thách thức.
Ở mức tích cực, FERI dự báo GDP của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 5,5-6,5%, lạm phát 5-5,5%, lãi suất 10-11%, tỉ lệ hấp thụ trên thị trường BĐS sẽ ở mức trung bình và giá bán ổn định. Trong kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4,5-5,5%, lạm phát 6-7%, lãi suất 14-16%, mức hấp thụ thị trường có thể xuống thấp dưới mức bình quân và giá bán có khả năng điều chỉnh nhẹ. Ở kịch bản thách thức, khi GDP đạt khoảng 3,5-4,5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18-20%, tỉ lệ hấp thụ sẽ rất thấp và giá bán bị điều chỉnh giảm mạnh hơn.
Theo TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng FERI, thị trường BĐS năm 2023 dù ở kịch bản nào vẫn tích cực hơn so với giai đoạn trước. Tình hình kinh tế vĩ mô hiện nay lạc quan hơn trước với lạm phát và tăng trưởng kinh tế tốt hơn giai đoạn trước rất nhiều.
Ngoài ra, các chính sách đang được tiếp tục triển khai như Nghị quyết 43 (gói 350 nghìn tỷ đồng) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để thúc đẩy phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS. Như vậy, thị trường BĐS năm 2023 dù vẫn có nhiều khó khăn nhưng được dự báo sẽ khả quan và có nhiều điểm sáng hơn năm 2022.
