Xu hướng mới, nhiều ưu đãi
Theo Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng trong quý I/2017 của Savills Việt Nam, mô hình căn hộ khách sạn (condotel) đã trở nên phổ biến tại Đà Nẵng. Tổ chức này dự đoán, đến năm 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ có khoảng 14.000 sản phẩm thuộc mô hình condotel. Một số dự án đầu tư có thể kể đến như Tập đoàn Empire, ALaCarte, Fusion Suite, Furama Resort…
Đặc điểm chung của những dự án này được đặt ở vị trí đắc địa (sát sông, sát biển, tầm nhìn rộng…), chất lượng tiện ích tiện nghi hiện đại, tiêu chuẩn cao cấp 4-5 sao, và đặc biệt có mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư hứa hẹn đối với khách hàng khá hấp dẫn.
Đơn cử, Ariyana Beach Resort & Suites Đà Nẵng được đánh giá là khu căn hộ nghỉ dưỡng tọa lạc trên bãi biển và trong lòng TP, có chính sách tín dụng ưu đãi, cam kết hoàn vốn trong 10 năm, hỗ trợ vay đến 80% giá trị hợp đồng, lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong thời gian xây dựng cùng với chương trình chia sẻ lợi nhuận.
Tượng tự, tại Cocobay, nhiều hạng mục được giới thiệu sẽ đi vào hoạt động trong quý III/2017 như chuỗi Boutique Hotel, quảng trường, tuyến phố đi bộ dài xuyên suốt dự án và hệ thống nhà hàng Âu Mỹ cao cấp. Ngoài ra, Empire Group còn ra mắt Empire Hospitality - Hệ thống quản lý vận hành khách sạn được cho là “mô hình tiên phong và chất lượng đẳng cấp hàng đầu tại Việt Nam”.
Theo ông Trịnh Việt Hưng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Empire, phân khúc căn hộ và condotel đang trở thành “ngôi sao sáng” tại những thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Đặc biệt, với mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 10%/năm của nhiều chủ đầu tư trở thành hấp lực giúp phân khúc này được kỳ vọng tiếp tục hoạt động tốt, mang lại giá trị cho nhà đầu tư (NĐT) và khách hàng. Để cạnh tranh trên thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, mỗi chủ đầu tư sẽ có chiến lược phát triển riêng, nhằm thu hút khách hàng và NĐT.
Nhiều chuyên gia BĐS Đà Nẵng chung nhận định, hiện nay, các NĐT đến từ Hà Nội, TP HM rất quan tâm mô hình này. Đặc biệt, ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Tổng Giám đốc Furama resort Đà Nẵng thông tin, trong thời gian tới, khi Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở mới đi vào hiệu lực, thị trường BĐS Đà Nẵng được kỳ vọng đón nhận thêm cả những NĐT Việt Kiều và người nước ngoài đến với mô hình này.
Cá nhân ông Quỳnh cho rằng, thực tế, nguồn cầu này đang rất lớn. Việc nới rộng tỷ lệ cho cá nhân người nước ngoài mua các dự án condotel cũng là một cách giảm tải lên các cơ sở hạ tầng dân sinh của TP, vì những người nước ngoài mua chủ yếu để đầu tư. Trường hợp để ở, cũng chủ yếu những người đã về hưu, họ sẽ không sử dụng các cơ sở hạ tầng trường học mà có thể chi tiêu ở các lĩnh vực khác như y tế và mua sắm.
Cảnh báo rủi ro
Tuy nhiên, ông Erik Billgren, Quản lý điều hành Savills Đà Nẵng chia sẻ, công suất phòng khai thác bình quân tại các khách sạn 4 sao, 5 sao tại Đà Nẵng luôn đạt ở mức rất cao trong những năm gần đây, trên 70%. Song cũng phải ghi nhận, số lượng các căn hộ condotel dự kiến được tung ra thị trường trong vòng 18 tháng tới lớn hơn nhiều so với nguồn cung hiện tại. Vì vậy, trong khoảng thời gian trước mắt, phân khúc này tồn tại rủi ro cung vượt mức cầu. Vì thế, các chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý điều này để có định hướng đúng đắn trong phát triển dự án.
Trong khi đó, ông Hoàng Anh Văn, một nhà môi giới BĐS tại Đà Nẵng phân tích, ngoài số dự án đã nêu trên có sự thành công với mô hình condotel vì đã tạo được thương hiệu riêng, có nguồn khách hàng lớn, hiệu suất buồng phòng luôn đạt ở mức cao…, còn đa số những dự án khác, việc áp dụng mô hình dường như chỉ chạy theo xu hướng, hiệu quả kinh doanh như thế nào vẫn là một dấu chấm hỏi.
“Trong năm 2016, các sản phẩm của dòng này cũng đã được tiêu thụ gần hết. Mặc dù thanh khoản tốt, nhưng điều đó không đồng nghĩa với hiệu quả hoạt động của mô hình condotel tại Đà Nẵng. Xét theo khía cạnh kinh doanh, với chủ đầu tư chỉ cần bán được căn hộ, thì đó là thành công của họ. Việc họ cam kết lợi nhuận từ cho thuê hay ưu đãi lãi suất ngân hàng, thực ra cũng chỉ mới dừng ở chiêu thức phân phối lại lợi nhuận từ chính việc bán sản phẩm cho khách hàng, chứ hiệu quả kinh doanh chưa biết được”, ông Văn phân tích.
Một nhà môi giới BĐS khác tại Đà Nẵng dẫn ra một nguy cơ nữa làm cho mô hình condotel Đà Nẵng khó đạt hiệu quả như kỳ vọng nằm ở sự bùng nổ của nhiều cơ sở lưu trú thấp cấp, khách sạn 2-3 sao dọc khu vực ven biển và sự cấp phép condotel cho quá nhiều dự án trong một khoảng thời gian ngắn. Trong khi thị phần có hạn, việc cạnh tranh giữa các phân khúc này chắc chắn sẽ dẫn đến rối loạn thị trường.
“Nếu để tất cả đều cùng phát triển, sẽ dẫn đến nguy cơ “chết chung” cho tất cả các phân khúc này. TP phải xem xét kỹ “miếng bánh” thị trường để quy hoạch phát triển các phân khúc một cách hợp lý, có lộ trình”, người này nói.
Chia sẻ quan điểm, ông Trần Ngọc Thành, Giám đốc Đất Xanh Miền Trung cho rằng, mô hình condotel là mô hình mà thị trường nào cũng sẽ phải gặp trong tương lai. Hiệu quả mô hình này phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư và quản lý nhà nước. Nhưng muốn phát triển được bền vững mô hình này người mua, chủ đầu tư, chính quyền phải như một kiềng ba chân. Trong khi đó, thực tế lượng khách du lịch đến với Đà Nẵng tuy đông, song số ngày lưu trú ít. Do đó, hiệu quả của mô hình condotel thực tế chưa tốt.
“TP chỉ làm du lịch cũng khó cho condotel, vì lưu trú ngắn hạn. TP phải chú trọng cả đầu tư vào các lĩnh vực khác nữa mới kéo nhiều chuyên gia, cố vấn cao cấp về và mới có nhiều khách hàng chọn condotel cho nhu cầu lưu trú dài hạn”, ông Thành nêu ý kiến.
