Chênh lệch cung - cầu
Năm 2016, cả hai thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 27.565 giao dịch thành công, chỉ bằng 80% của năm trước. Trong đó, phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng mạnh mẽ bởi các nhà đầu tư lớn bỏ tiền vào đây, nhất là với dự án cao cấp, hạng sang và dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng khiến cung vượt cầu.
Theo CBRE, tính chung cả năm, thị trường Hà Nội có hơn 30.000 căn hộ được chào bán mới từ 72 dự án, giảm 13% so với năm trước. Trong đó, phần lớn lượng mở bán thuộc phân khúc trung cấp với 56%, tiếp theo là phân khúc cao cấp với 30% và phân khúc bình dân chỉ chiếm 11%.
TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương nhận định, trong năm 2016, giá bất động sản ở thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%.
Giao dịch thị trường nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm. Riêng trong quý 3, có tổng cộng khoảng 5.273 căn được bán ra, tăng 52% so với quý trước.
Ngoài ra, số liệu thống kê tìm kiếm bất động sản trực tuyến cho thấy, phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố nhận được sự quan tâm nhiều nhất với tỷ lệ 39% năm 2016. Căn hộ chung cư đứng vị trí thứ hai với tỷ lệ 25%. Tức là cứ 100 người tìm mua nhà đất thì có 25 người tìm kiếm các căn hộ chung cư.
Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp thì 70% nhu cầu của thị trường lại tập trung vào phân khúc nhà ở trung bình trở xuống. Phân khúc nhà giá rẻ khoảng 700 triệu/ căn đang khá hiếm trên thị trường.
Lý giải nguyên nhân xảy ra tình trạng này, Tổng Giám đốc Cty CP Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc ông Vũ Cương Quyết, nói: “Nhà đầu tư hay phân phối không quá mặn mà với các dự án nhà bình dân là do lợi nhuận thấp. Trong khi, lợi nhuận của bất động sản cao cấp khá lớn, gấp 2,3 lần. Nhà nước lại chưa có nhiều chính sách hỗ trợ phân khúc nhà giá rẻ, nên các doanh nghiệp cũng sẽ gặp nhiều khó khăn khi triển khai các dự án này”.
 |
| Phân khúc trung cấp và thấp cấp sẽ là xu hướng được nhiều người quan tâm và dẫn dắt thị trường BĐS |
Chuyển hướng mạnh mẽ
Năm 2016, thị trường bất động sản có hàng loạt sự biến động như kết thúc gói 30 nghìn tỉ, lệch pha cung cầu ngày càng lớn khi dư thừa nhà cao cấp thiếu nhà giá rẻ hay các thương vụ thâu tóm đất vàng,…
Các nhà kinh doanh trong lĩnh vực này nhận định, giữ vững ổn định, đi ngang hay khởi sắc rất nhẹ là tương lai thị trường bất động sản năm 2017. Phân khúc trung cấp và thấp cấp sẽ là xu hướng được nhiều người quan tâm và dẫn dắt thị trường.
Điều này được TS. Trần Kim Chung khẳng định, thị trường sẽ đi ngang và đây là kịch bản nhiều khả năng xảy ra nhất. Khi đó, trên thị trường phải có sự điều chỉnh cơ cấu rõ ràng theo hướng sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu, giảm lệch pha cung – cầu.
Thể chế đối với thị trường bất động sản chuyển biến theo hướng thuận lợi, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Theo đó, tăng hệ số rủi ro với tín dụng bất động sản từ 150% lên 250% và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống còn 40% theo lộ trình.
Tuy nhiên, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bị thu hẹp, các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của ngân hàng nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017. Và phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới.
Để kích cầu thị trường này phát triển, theo TS. Chung, nhà nước cần tập trung vào chính sách tài chính bất động sản, nhà giá thấp. Nhà đầu tư nên chuyển trọng tâm sang nhà giá thấp; điều chỉnh phân mảng nhà trung cao cấp.
Sự thay đổi này cũng là một trong những hướng đi của các nhà đầu tư. Theo ông Vũ Cương Quyết, thị trường phát triển ổn định ở các các phân khúc, nhưng đến cuối năm 2016 các nhà đầu tư có sự điều chỉnh. Họ đưa các dòng sản phẩm phù hợp hơn với thị trường trung cấp và thấp cấp.
Ông Quyết cũng nhận định, năm 2017 thị trường vẫn giữ vững ổn định so với 2016. Vì thị trường đang phát triển ổn định, nên nó sẽ không có sự phát triển đột biến. Đây là quy luật chung của sự phát triển kinh tế. Phân khúc cao cấp sẽ vẫn giữ giá ổn định.
Trung cấp và thấp cấp kỳ vọng sẽ tốt hơn, do nhu cầu của người dân tăng cao. Tuy nhiên, sự chuyển hướng này sẽ có thể khiến giá của hai phân khúc này bị đẩy cao hơn do chi phí xây dựng, chi phí tiền đất, chi phí đầu vào,…tăng.
“Còn với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư nên có sự thận trọng trong cung - cầu và cần có sự kiểm tra, đầu tư kỹ lưỡng hơn, tránh đầu tư ồ ạt. Năm 2017, là năm được đánh giá các nhà đầu tư sẽ khá rụt rè khi đưa ra quyết nào đó”, ông Quyết nói.
Còn theo đại diện Cty CP địa ốc Nguyễn Minh, khu đô thị vệ tinh sẽ dần được hình thành, để mở rộng thành phố, cũng như đáp ứng được nhu cầu người dân. Đây cũng được coi là hình thức di dân ra bên ngoài nội thành. Nhà liền kề khu đô thị cũng có giá dần nhích lên, hấp dẫn cả nhà đầu tư, lẫn người mua.
“Tuy nhiên, muốn làm được điều này hay thúc đẩy phân khúc nhà giá rẻ phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu của người dân thì nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ cả nhà đầu tư, lẫn người dân. Vì lợi nhuận ở phân khúc này quá thấp, nhiều nhà kinh doanh còn bị lỗ, nên khiến chúng tôi không mặn mà đầu tư vào”, người đại diện đơn vị này chia sẻ.
