Ông Đoàn Văn Bình hiến kế cho bất động sản du lịch Việt Nam

Tại Hội thảo “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã trình bày tham luận với chủ đề Bất động sản du lịch ở Việt Nam: Thực trạng phát triển và kiến nghị hoàn thiện chính sách pháp luật.

Theo trình bày của ông Đoàn Văn Bình, Bất động sản du lịch có vai trò quan trọng với sự phát triển kinh tế xã hội, văn hoá… Cùng với sự phát triển của du lịch, bên cạnh mô hình khách sạn truyền thống, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của du khách, như mô hình Khách sạn, mô hình Khu nghỉ dưỡng (Resort), mô hình Biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla), mô hình Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse), mô hình căn hộ du lịch (Condotel), mô hình homestay, mô hình farmstay.

Theo thống kê của Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn. Tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn.

Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 giấy chứng nhận, 2 quyết định và 3 giấy phép. Trong 3 giấy phép thì có 2 giấy phép là Giấy phép kinh doanh thuốc lá, Giấy phép kinh doanh rượu mà theo chúng tôi hoàn toàn có thể gộp thành 01 giấy phép và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương để giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp.

"Như vậy, quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng. Quy trình vận hành dự án bất động sản du lịch theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn." - ông Bình nói.

Cụ thể hơn về thực trạng chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch,ông Bình cho rằng hiện nay chúng ta chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch; Pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch còn nhiều khoảng trống

Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới như: Thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án; Pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình BĐS này; Chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch; Chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.

Theo ông Đoàn Văn Binh, đề hoàn thiện chính sách, pháp luật góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển ổn định, bền vững, các nhà làm luật cần nghiên cứu những vấn đề để hoàn thiện chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch.

Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới.

Để thực hiện mục tiêu này, cần có các chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, cụ thể là:

Một là, đánh giá và định vị lại chính sách thị trường du lịch nội địa trong 5 năm tới và chiến lược phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó làm rõ vai trò và tầm quan trọng của thị trường khách du lịch trong nước đối với sự phát triển của Du lịch.

Hai là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam.

Ba là, có chính sách phát triển nguồn nhân lực du lịch. Cần có các chính sách tổng thể nhằm phát triển nguồn nhân lực du lịch như ưu tiên hỗ trợ hoạt động đào tạo nghề du lịch, xây dựng tiêu chí cho các chức danh ngành nghề du lịch…

Bốn là, hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch trong đó chú trọng dành nguồn lực công tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về du lịch; nâng cao khả năng kết nối giao thông nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch; đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch.

Năm là, có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch. Cần tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp BĐS du lịch đa công năng quy mô lớn. Nghiên cứu áp dụng các chính sách ưu đãi tương tự như đối với 2 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và công nghệ thông tin, trong đó tập trung vào chính sách về tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn…

Đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về thủ tục đầu tư. Để thực hiện mục tiêu này, cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm BĐS du lịch mới gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các BĐS này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. Cụ thể: Đất xây dựng resort, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ; Đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng cần sửa đổi theo hướng: Định danh chính thức các loại BĐS du lịch; xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; Bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai; Quy định cụ thể về thế chấp BĐS du lịch; cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.

Các nhà làm luật cũng cần nghiên cứu xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home - VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam.

Ông Đoàn Văn Bình cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS du lịch…

Các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng cần sửa đổi nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư. Xây dựng và vận hành dự án BĐS du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật là yêu cầu sớm thực hiện.

Ông Bình cũng cho rằn cần bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua BĐS du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS du lịch, đặc biệt là nội dung cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu BĐS du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

Chuyên gia trong nước và quốc tế tập trung gỡ vướng cho bất động sản du lịch Việt Nam