Phát triển Nhà ở xã hội cho thuê: Cần cơ quan chuyên trách quản lý

Sáng nay - 6/12, tại Hà Nội, Viện Nghiên cứu giáo dục nghề nghiệp (IVES) phối hợp với Liên Hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam tổ chức hội thảo “Tư vấn, phản biện và Giám định xã hội” với chủ đề “Đổi mới cơ chế quản lý để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho thuê”.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Th.S Nguyễn Anh Quân - Viện trưởng IVES, đã trích dẫn báo cáo từ Đoàn đại biểu giám sát Quốc hội, cho biết trong giai đoạn 2015-2023, mục tiêu đặt ra là 800 dự án Nhà ở xã hội (NOXH), nhưng đến nay mới hoàn thành 567.000 căn thuộc 357 dự án. Điều này cho thấy, nhiều địa phương chưa thể hoàn thành các mục tiêu do Nhà nước đề ra.

Th.S Nguyễn Anh Quân nhấn mạnh: "NOXH là nhu cầu cấp thiết, đặc biệt đối với lực lượng lao động. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã thành công trong phát triển NOXH cho thuê. Tại Pháp, quỹ nhà ở xã hội chiếm khoảng 14% tổng số nhà ở xã hội của châu Âu, trong khi Hà Lan đạt 35%. Điều này chứng minh sự quan tâm lớn của các quốc gia đối với phát triển NOXH".

Theo ông Quân, đã đến lúc Việt Nam cần phải nghiên cứu và có những giải pháp phù hợp để phát triển NOXH cho thuê, nhằm đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là cho những đối tượng có thu nhập thấp tại các tỉnh, thành phố trên cả nước.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Trần Thị Hạnh cho rằng, Đảng và Chính phủ đã đặc biệt quan tâm đến phát triển NOXH, thể hiện qua các chiến lược và chính sách quan trọng như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, và các đề án hỗ trợ người thu nhập thấp. Tuy nhiên, kết quả thực hiện còn khiêm tốn.

Sau 4 năm triển khai Đề án phát triển NOXH, tỷ lệ hoàn thành các dự án và số lượng căn hộ vẫn còn thấp. Cả nước chỉ mới hoàn thành 12,7% số dự án và 7,2% số căn hộ. Một số địa phương như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Long An... chưa triển khai được dự án nào từ 2021 đến nay.

Theo bà Hạnh, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến chậm tiến độ là thiếu nguồn cung NOXH cho thuê. Ngân sách nhà nước còn hạn chế, không đủ để đầu tư vào NOXH cho thuê, trong khi các doanh nghiệp và cá nhân tư nhân không mặn mà với loại hình này vì lợi nhuận thấp, bị giới hạn và lo ngại về rủi ro. Đặc biệt, người thu nhập thấp không có khả năng tài chính để mua, thuê mua, hoặc thậm chí thuê nhà ở các dự án NOXH.

Thủ tục miễn tiền sử dụng đất khi triển khai xây dựng NOXH cũng rất phức tạp và kéo dài, làm giảm động lực cho nhà đầu tư. Ngoài ra, thiếu cơ chế giám sát tiến độ, chất lượng và an toàn công trình, cùng với cơ chế bảo trì không hiệu quả, khiến các công trình nhanh chóng xuống cấp sau khi sử dụng.

Về phía cầu NOXH, bà Hạnh cho rằng, hiện nay còn vướng mắc trong việc phân nhóm đối tượng thụ hưởng NOXH dựa trên khả năng tài chính của họ. Các ưu đãi và hỗ trợ dành cho từng nhóm đối tượng chưa rõ ràng, khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận được NOXH. Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp thuê nhà, và thiếu công cụ đảm bảo thông tin minh bạch, dễ tiếp cận cho người lao động và người thu nhập thấp.

Bà Hạnh cũng chỉ ra bốn vấn đề lớn trong phát triển NOXH cho thuê tại Việt Nam: Thứ nhất, cá nhân xây nhà cho người thu nhập thấp thuê, theo quy định, sẽ được hưởng các ưu đãi giống như các doanh nghiệp đầu tư dự án, nhưng phần lớn các cá nhân này không thành lập doanh nghiệp, không được giao sử dụng đất công để xây NOXH, do đó không thể tiếp cận những ưu đãi này theo luật.

Thứ hai, thiếu các quy định pháp luật rõ ràng về quản lý và hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở cho thuê giá rẻ do tư nhân đầu tư xây dựng hoặc các phòng lẻ từ nhà ở gia đình.

Thứ ba, mặc dù có quy định về ưu đãi tín dụng, nhưng các thủ tục thẩm định và phê duyệt rất phức tạp, gây chậm trễ, và các ngân hàng thương mại cũng ngại rủi ro.

Cuối cùng, các doanh nghiệp không muốn đầu tư vào NOXH cho thuê vì lợi nhuận thấp, bị giới hạn và rủi ro không thể bán hoặc cho thuê được do đối tượng người thu nhập thấp không có khả năng tài chính.

Bà Hạnh cũng lưu ý rằng hiện chưa có cơ quan chuyên trách nào quản lý NOXH, đặc biệt là NOXH cho thuê được xây dựng bằng nguồn vốn nhà nước. Do đó, bà đề xuất cần thành lập một cơ quan chuyên trách để quản lý và phát triển NOXH, bảo đảm các dự án NOXH triển khai hiệu quả và đạt các mục tiêu an sinh xã hội.

TS. Nguyễn Đại Lai, chuyên gia tài chính ngân hàng, cũng cho rằng mô hình NOXH cho thuê tại Việt Nam còn thiếu và yếu. Ông Lai cho rằng quy định yêu cầu các chủ đầu tư nhà ở thương mại dành 20% diện tích quỹ đất để xây dựng NOXH là quy định cứng nhắc, mang tính hình thức. Điều này tạo ra hình ảnh “ăn theo” thay vì phát triển sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu người thu nhập thấp.

Tại các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, phân khúc nhà ở không phải do Nhà nước đầu tư, mà chủ yếu là nhà trọ, nhà trong hẻm, chật chội, không đảm bảo an toàn. Điều này chiếm tỷ trọng lớn thay vì mô hình NOXH cho thuê. TS. Lai đặt câu hỏi: Tại sao NOXH cho thuê lại phát triển chậm mặc dù nhu cầu rất lớn?

Lý giải điều này, theo ông Lai, nguyên nhân chính là do thị trường nhà ở cho thuê tại các khu đô thị lớn, đặc biệt là khu vực gần các khu công nghiệp, chủ yếu do khối tư nhân và hộ gia đình phát triển. Các chủ đầu tư này đã nhanh chóng nhận diện nhu cầu thị trường và xây dựng các loại hình nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người thuê. Mô hình này hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy, giúp các hộ gia đình và chủ đầu tư phát triển các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường mà không cần sự can thiệp lớn từ Nhà nước.

Một nguyên nhân khác đó là cơ chế thị trường cho phép các chủ đầu tư tận dụng quỹ đất sẵn có trong các khu dân cư, các phường, xóm để xây dựng nhà cho thuê. Trong nhiều trường hợp, chủ nhà và người thuê sống chung trong cùng khu vực, giúp tiết kiệm chi phí và cải tạo nhà ở sẵn có hoặc xây dựng mới một cách nhanh chóng và hiệu quả mà không cần vốn đầu tư lớn.

Về vấn đề vốn, TS. Lai cho rằng các dự án NOXH của Nhà nước gặp khó khăn vì thiếu nguồn vốn ổn định. Các dự án này chủ yếu sử dụng vốn công nhưng không có cơ chế tài chính rõ ràng, không có quỹ riêng biệt để phát triển NOXH. Mặc dù Luật Nhà ở yêu cầu từ 30-50% phí sử dụng đất từ các dự án nhà ở thương mại phải dành cho phát triển NOXH, nhưng thực tế việc thực hiện quy định này rất khó khăn, vì các địa phương ưu tiên ngân sách cho các dự án cấp bách như xây dựng cầu, đường, trạm y tế.

"Mô hình NOXH hiện nay chủ yếu dựa vào các chủ đầu tư nhà ở thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ việc xây dựng NOXH cho thuê chỉ tối đa 15%, thấp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác. Vì vậy, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, không bị ràng buộc về tiêu chuẩn thu nhập của người thuê và có thể thu lợi nhanh, trong khi NOXH cho thuê không hấp dẫn đối với họ" - TS Lai nói thêm.

Trước thực trạng này, TS. Nguyễn Đại Lai đề xuất Chính phủ cần thành lập một tổ chức chuyên biệt để quản lý và phát triển mô hình NOXH cho thuê. Tổ chức này sẽ có trách nhiệm yêu cầu các địa phương báo cáo tình hình cung cầu NOXH mỗi năm và hoạch định quy hoạch phát triển NOXH toàn quốc, trình Chính phủ và Thủ tướng phê duyệt. Các hoạt động của tổ chức này phải bảo đảm lợi ích cho đối tượng thụ hưởng NOXH, nhằm thúc đẩy phát triển mô hình NOXH bền vững và nhân văn tại Việt Nam...