Phải được sử dụng đúng công năng, mục đích
Theo dự thảo, Quy chế mới được áp dụng đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.
Ngoài những loại hình nhà chung cư được liệt kê ở trên, Nhà nước cũng khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với các nhà chung cư khác. Quy chế này cũng tái khẳng định, nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan. Quy chế nêu rõ: “Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị (BQT), đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư”.
Cũng theo dự thảo Quy chế, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định. Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày BQT nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập BQT) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ cho BQT.
Hồ sơ bàn giao cho BQT gồm: Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo); Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình; Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình; Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng.
Sau khi nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư, BQT nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tại văn phòng của BQT hoặc nhà sinh hoạt cộng đồng.
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo đúng quy định mà BQT không nhận thì chủ đầu tư báo cáo Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có nhà chung cư buộc BQT phải nhận hồ sơ nhà chung cư. Trường hợp BQT từ chối không nhận mà không có lý do chính đáng thì BQT phải chịu trách nhiệm về các vấn đề có liên quan xảy ra khi không nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Giảm đại diện chủ sở hữu tham gia hội nghị lần đầu
Dự thảo Quy chế mới nêu rõ, các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng có các nội dung theo quy định. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư mẫu được Bộ Xây dựng đưa ra có các nội dung chủ yếu như: Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư; Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư; Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư...
Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư tham khảo Mẫu nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư này để xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng nhà chung cư, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau: Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, ít hơn con số 75% của Quy chế hiện hành. Nếu không đủ số người tham dự quy định tại điểm này thì vẫn tiến hành tổ chức họp hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến của các chủ sở hữu không tham dự hội nghị về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở.
Việc lấy ý kiến phải bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch; trường hợp lấy ý kiến bằng văn bản thì phải có chữ ký của những người được gửi lấy ý kiến. Khuyến khích áp dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến. Hội nghị nhà chung cư tổng hợp kết quả tại cuộc họp với việc lấy ý kiến của những người không dự họp và lập thành biên bản có chữ ký của người chủ trì cuộc họp.
Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định tại điểm này mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Quy chế này.
