Hướng đến thị trường minh bạch, chuyên nghiệp
Theo tìm hiểu của PLVN, hiện các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) huy động vốn cho các dự án chủ yếu bằng những cách như vay tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán… Tuy nhiên, thời gian qua, việc phát hành TPDN hay phát hành cổ phiếu đang được cơ quan quản lý siết chặt. Đặc biệt, sau khi một số chủ DN BĐS bị bắt giữ hình sự do liên quan đến phát hành TPDN, hoạt động chứng khoán, nhiều DN BĐS có tâm lý “nằm chờ” để hoàn thiện các thủ tục huy động vốn, tránh “vết xe đổ” giống 2 DN BĐS vừa bị khởi tố. “Kế hoạch triển khai một số dự án đã phải dừng lại để tìm được nguồn vốn ổn định, lâu dài” - một DN BĐS chia sẻ với PLVN.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc siết tín dụng với BĐS đã diễn ra nhiều năm nay. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, có một số sự vụ việc liên quan đến các dòng tiền BĐS, liên quan đến chứng khoán và trái phiếu nên các cơ quan chức năng càng siết chặt hơn.
Tuy ảnh hưởng đến một phần hoạt động các nhà đầu tư, đến thị trường, nhưng theo ông Đính, đây là động thái tích cực, sẽ làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, việc đầu cơ vì thế sẽ giảm theo. Ông cũng cho rằng, với các DN BĐS có năng lực, có nhu cầu đầu tư lâu dài thì họ không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ việc vay ngân hàng.
 |
Ngân hàng siết chặt cho vay đối với lĩnh vực BĐS. |
Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, siết chặt tín dụng BĐS sẽ làm giảm nhà đầu cơ, từ đó làm cho thị trường tốt lên. Khi đó, một số DN yếu kém về tài chính sẽ bị đào thải, chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn, có năng lực, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HOREA) cho biết, HOREA vừa có kiến nghị liên quan tới việc siết tín dụng vào thị trường BĐS của các ngân hàng thương mại thời gian gần đây. Theo đó, HOREA cho biết, việc siết tín dụng BĐS ảnh hưởng đến cả người thực sự có nhu cầu mua nhà, khi họ khó vay tiền ngân hàng và giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Theo ông Châu, lành mạnh hóa lĩnh vực tín dụng BĐS là chủ trương hợp lý, nhưng nếu thực hiện một cách cực đoan có thể sẽ khiến thị trường đình trệ, dẫn tới không ít rủi ro. “Siết như thế nào, siết ai cần phải tính toán kỹ, nếu không cẩn trọng sẽ có những hệ lụy khó kiểm soát” - ông Châu nói.
Đề cao nguyên tắc thị trường trong Luật Kinh doanh BĐS
Năm 2010, khi bàn thảo việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Bộ Xây dựng đã đề xuất theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch. Theo Bộ Xây dựng về việc tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các BĐS du lịch tại Việt Nam là việc nên làm. Bởi đây cũng là một hình thức xuất khẩu BĐS tại chỗ, vì người nước ngoài sở hữu căn hộ du lịch hay căn nhà tại Việt Nam thì tài sản vẫn nằm ở Việt Nam.
Tại Nghị quyết 13/NQ-CP ngày 30/01/2022 về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 1/2022, Chính phủ đã thống nhất về sự cần thiết và mục tiêu sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, trong đó đặc biệt lưu ý nguyên tắc thị trường. Đồng thời đề nghị bổ sung 2 dự án Luật này vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022.
Cũng theo lãnh đạo HOREA, dù là mua nhà để ở hay để đầu tư thì đều là nhu cầu chính đáng của người dân, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người Việt Nam trong hiện tại và tương lai đều rất lớn. Với các DN BĐS, theo ông Châu, nguồn vốn tín dụng là vốn mồi quan trọng và chủ yếu đối với nhiều DN BĐS, nhất là trong bối cảnh các nguồn vốn cho BĐS của nước ta đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Do đó, nếu siết quá chặt và thực hiện ngay sẽ lập tức ảnh hưởng đến các dự án đang triển khai. Điều này cũng có thể dẫn đến nguồn cung BĐS cho thị trường trở nên khan hiếm hơn, từ đó khiến giá nhà đất tăng theo.
“Đa số các DN lớn trong lĩnh vực BĐS đều có các dự án khả thi. Việc siết tín dụng cũng như siết việc phát hành TPDN phải trên cơ sở đánh giá tính khả thi của các dự án. Phải siết đúng người, đúng dự án” - Chủ tịch HOREA nói.
Không nên đánh đồng rủi ro
Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Tài chính, BĐS không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. Phân khúc BĐS nhà ở, BĐS khu công nghiệp vẫn đang phát triển tốt và tổ chức tín dụng vẫn cho vay. Năm ngoái, tăng trưởng tín dụng vào BĐS là 12%, trong đó 2/3 cho vay liên quan đến nhà ở, còn 1/3 cho vay để đầu tư BĐS.
Theo một số DN BĐS, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời. Còn nếu bị cắt tín dụng đột ngột, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn.
Khẳng định rủi ro trên thị trường BĐS là hiện hữu, theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), phân khúc BĐS có nhiều nhưng trong thời gian vừa qua đang bị đánh đồng về mức độ rủi ro. “Nếu xét về hệ số “kéo”, đây là ngành giúp tăng trưởng rất tốt. Vậy nên, hoạt động khoanh, giãn các nhóm nợ từ nay tới cuối năm cần được thực hiện rất “khéo”…” - Chuyên gia này đề nghị.
 |
Các tổ chức tín dụng, ngân hàng đang siết tín dụng vào bất động sản. |
Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân (NEU), GS.TS Phạm Hồng Chương cho rằng chỉ nên hạn chế dòng vốn vào phân khúc đầu cơ, còn các phân khúc khác cần có sự tính toán thấu đáo. Ví dụ BĐS du lịch, biệt thự, nhà ở cao cấp… mà nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sở hữu cần hướng dòng tiền vào đó như là một hình thức xuất khẩu tại chỗ, thu ngoại tệ về cho đất nước. “Tất nhiên việc này cần có sự tính toán, nghiên cứu thấu đáo” - ông lưu ý.
Cũng theo GS.TS Phạm Hồng Chương, thay vì kiểm soát dòng tiền vào BĐS, cần có sự nghiên cứu thấu đáo để dòng tiền vẫn vào phân khúc có thể bán cho người nước ngoài, thu nguồn ngoại tệ tại chỗ như một dạng của xuất khẩu.
Liên quan đến TPDN BĐS, nhóm nghiên cứu NEU đề xuất cần xem xét đây như một khoản nợ BĐS dưới chuẩn. Đồng thời hoàn thiện thể chế với việc định giá, tư vấn, phát hành, mua bán TPDN theo hướng loại bỏ mọi xung đột lợi ích trên thị trường, giảm đầu cơ trên thị trường BĐS, loại bỏ xung đột lợi ích cơ bản trên thị trường BĐS, tính tới nhanh chóng áp dụng Luật Tài sản.
“Nóng” phân khúc bất động sản đầu cơ
Báo cáo đánh giá kinh tế Việt Nam thường niên 2021 do NEU vừa công bố nhận định, thị trường BĐS tăng nóng ở phân khúc đầu cơ. Trong khi hầu hết các phân khúc như chung cư, BĐS công nghiệp... ảm đảm trong hầu hết các tháng của năm 2021 thì cung - cầu và giá có xu hướng tăng mạnh vào các phân khúc đầu cơ (cụ thể là đất nền vùng ven các thành phố lớn). Tỷ trọng tín dụng BĐS tăng thêm 1 điểm % ở phân khúc quyền sử dụng đất, trong khi tỷ trọng tại các phân khúc khác giảm hoặc ổn định.
PGS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý Khoa học của NEU, đồng chủ biên ấn phẩm này cho rằng: Hệ quả của hiện trạng này khuyến khích đòn bẩy để đầu cơ, rủi ro nợ xấu với ngân hàng thương mại sẽ gia tăng khi thị trường có biến động; Cùng với đó, một lượng lớn đất không được khai thác, lãng phí tài nguyên, không tạo nguồn thu bền vững; các khoản thu một lần từ đất cho ngân sách cũng rất thấp.
Đặc biệt, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS cũng có dấu hiệu đáng lưu ý. Đó là tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS lên tới 17,14% (cao hơn bình quân toàn hệ thống). Dư nợ tín dụng vào BĐS chiếm khoảng 20,11% dư nợ toàn hệ thống (thuộc những ngành kinh tế có tỷ trọng nợ lớn nhất).
Cùng với vốn tín dụng, vốn vào BĐS còn được hỗ trợ từ TPDN. Vốn huy động từ TPCP chiếm 46% tổng nợ vay của các DN BĐS. “BĐS là ngành phát hành nhiều TPDN nhất: hơn 40% lượng TPDN phát hành, tăng hơn 60%” - PGS.TS Tô Trung Thanh lưu ý.
Đáng ngại, không chỉ quy mô phát hành, TPDN BĐS có lãi suất cao nhất, thậm chí 12-13% mỗi năm do khó tiếp cận tín dụng ngân hàng. 29% giá trị TPDN không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu, cho nên mức độ rủi ro là rất lớn. Đặc biệt, 80% giá trị TPDN phát hành thuộc về các DN chưa niêm yết, có sức khỏe tài chính ở mức rất yếu.
“Có thể thấy TPDN BĐS rủi ro lớn nhất trên thị trường vốn, do khả năng tiếp cận thông tin tài chính, tính minh bạch của các DN rất hạn chế. Mập mờ thông tin trong sử dụng dòng tiền (sử dụng đúng mục đích hay đảo nợ). Thiếu vắng thông tin xếp hạng tín nhiệm trên thị trường phát hành nợ” - Chuyên gia này phân tích và cảnh báo rủi ro này không chỉ đối với nhà đầu tư mà dẫn đến rủi ro dây chuyền, nguy cơ nợ xấu.
Thanh Thanh
