Bộ Kế hoạch và Đầu Tư đã có Công văn số 6278/BKHĐT-PC gửi Bộ Tư pháp nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6505/VPCP-PL ngày 15/9/2021 về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Luật Hải quan.
Trong đó có nội dung Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 - quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Theo thống kê từ năm 2015-2020, có đến khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở), nên không được công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện được dự án gây ảnh hưởng lớn đến nguồn cung BĐS bán ra thị trường dẫn đến hệ quả chênh lệch cung – cầu, đẩy giá nhà tăng cao mặc dù nền kinh tế đang khó khăn trong bối cảnh Covid-19.
Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, trước đây pháp luật quy định để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì nhà đầu tư phải có quyền sử dụng 100% đất ở.
Hiện nay, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở 2014, theo đó một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định bổ sung thêm 2 trường hợp có thể đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án so với Nghị định số 99/2015/NĐ-CP là: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; hoặc Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên về bản chất thì cuối cùng quyền sử dụng đó vẫn phải là đất ở.
Có thể hiểu quy định trên là khi chủ đầu tư đáp ứng được các điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định và có quyền sử dụng đất thuộc 1 trong 3 trường hợp trên thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời xác định nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Như vậy các quy định pháp luật hiện nay sẽ không bao gồm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở”, trường hợp này sẽ không được chấp thuận chủ trương đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Mặc dù quy định pháp luật đã có sự sửa đổi tuy nhiên nhiều chủ đầu tư vẫn có ý kiến cho rằng với các dự án mới mà nhà đầu tư mới chỉ có đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), mà chưa có đất ở thì sẽ bị “tắc” vì không được lựa chọn chủ đầu tư.
“Tôi cho rằng, hiện nay dù Luật đầu tư 2020 đã mở rộng thêm trường hợp so với Luật nhà ở 2014 tuy nhiên thì vẫn chưa tháo gỡ được hết các vướng mắc của nhiều nhà đầu tư bất động sản”. – LS Cường đưa ra quan điểm.
Cũng theo LS Cường, hiện nay có nhiều nhà đầu tư BĐS có ý kiến về vấn đề này có nghĩa rằng đây là vấn đề mà nhiều doanh nghiệp đang vướng phải. Quy định 100% đất ở có thể gây cản trở các dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu dân cư nông thôn bởi thực tế doanh nghiệp khó có thể có ngay quỹ đất ban đầu đảm bảo được diện tích, quy mô 100% đất ở để xin thủ tục đầu tư, nhất là các dự án ngoài rìa các thành phố lớn.
Bên cạnh đó thì với các loại đất khác mà không có “dính” một phần diện tích đất ở thì cũng khó đáp ứng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng được nhiều doanh nghiệp có ý kiến là khó khăn khi thực hiện thủ tục. Bởi gặp khó khăn về hình thức sử dụng đất nên nhiều nhà đầu tư không đủ điều kiện để được chấp thuận triển khai dự án. Khi nguồn cung hạn chế thì giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao. Đặc biệt trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 thì nền kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập của người dân cũng bị ảnh hưởng nếu giá bất động sản quá cao sẽ là một trở ngại lớn đối với nhiều người.
Nói về việc quy định dự án phải có “100% đất ở” trong khi chỉ có khoảng 5% nhà đầu tư cả nước đủ điều kiện để triển khai thực hiện dự án, Luật sư Cường cho biết, hiện nay Luật đầu tư 2020 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Điều này đã mở rộng hơn so với quy định của Luật nhà ở 2014 chỉ quy định diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
Các nhà đầu tư có thể căn cứ vào các quy định mới này để triển khai thực hiện dự án. Tuy nhiên thực tế vẫn nhiều nhà đầu tư gặp phải vướng mắc, rất ít nhà đầu tư đủ điều kiện để triển khai thực hiện dự án. Điều này dẫn đến hạn chế cơ hội đầu tư phát triển, hạn chế khả năng cạnh tranh của nhiều nhà đầu tư mà hệ quả là của vấn đề này là mất cân bằng cung-cầu, người tiêu dùng/người dân sẽ phải mua nhà với giá cao vì nguồn cung ít.
Ông Cường cho rằng, cơ quan chức năng cần nghiên cứu để sửa đổi hoặc bổ sung quy định pháp luật về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo hướng mở rộng hơn nữa các hình thức sử dụng đất, cụ thể là sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020.
Theo LS Cường, việc sửa đổi này phải có tính toán khoa học, kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp, thống nhất giữa quy định của Luật đầu tư 2020, Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn có liên quan (như Nghị định 30/2021/NĐ-CP), có tính khả thi trên thực tế.
“Việc quy định quyền sử dụng không phải đất ở cũng được lựa chọn chủ đầu tư có thể sẽ dẫn đến khó kiểm soát hết được các dự án bất động sản tự phát do đó cần phải đưa ra phương án sửa đổi phù hợp, vừa tháo gỡ được các vướng mắc của các nhà đầu tư bất động sản hiện tại cũng như không làm phát sinh thêm các vấn đề tiêu cực khác trong thị trường bất động sản, nhà ở.” – LS Cường trao đổi.
Mặc dù Luật đầu tư 2020 được ban hành chưa lâu tuy nhiên nếu phát sinh vấn đề vướng mắc thì cũng cần được sửa đổi nhanh chóng, bịt kín các lỗ hổng pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư, góp phần tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường BĐS, đảm bảo cân bằng cung - cầu, hướng đến sự phát triển bền vững.
Theo LS Cường, tới đây Luật đất đai cũng sẽ được sửa đổi, tạo điều kiện phát triển cho thị trường bất động sản, giải quyết nhiều bất cập trong thời gian vừa qua. Khi có được hệ thống pháp luật điều chỉnh đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và hiệu quả thì sẽ khơi thông được thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển dự án, đảm bảo huy động được nguồn lực đất đai cũng như đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước, ổn định an sinh xã hội.
Cùng quan điểm, Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn LS TP Hồ Chí Minh) cho biết, tại Nghị quyết 94/NQ-CP ngày 20/8/2021 về phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 8/2021, Chính phủ đã yêu cầu các bộ, cơ quan ngang bộ, chính quyền địa phương cần tập trung đẩy nhanh tiến độ sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật có quy định chồng chéo, mâu thuẫn, không còn phù hợp với thực tiễn, đang gây khó khăn, cản trở các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh và đời sống người dân, nhất là trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp hiện nay.
