500 dự án “chết lâm sàng”
Thống kê của HoREA cho thấy, 10 năm qua thị trường bất động sản (BĐS) thành phố này đã trải qua hai thời điểm phát triển quá nóng dẫn đến khủng hoảng “bong bóng” vào năm 2007, năm 2010; hai giai đoạn suy thoái nặng dẫn đến khủng hoảng “đóng băng” trong những năm 2008-2009 và 2011-2013.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2013 đến nay, theo nhận định của Hiệp hội này thị trường BĐS đi vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trở lại nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.
Trong một báo cáo gửi ban ngành TP HCM mới đây, HoRER đưa ra nhận định đáng chú ý: nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, nhất là nhà cho thuê giá rẻ.
Trong 10 năm qua, thị trường BĐS phát triển ở tất cả các quận, huyện. Trước hết ở khu vực trung tâm thành phố, tiếp theo là khu Nam Sài Gòn với hạt nhân là khu đô thị Phú Mỹ Hưng; trong khoảng 4 năm gần đây đã có sự chuyển hướng phát triển mạnh sang khu vực phía Đông với hạt nhân là khu đô thị mới Thủ Thiêm, và gần đây cũng có nhiều dự án BĐS nhà ở, thương mại, y tế đầu tư vào khu vực phía Tây thành phố.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường BĐS TPHCM chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Bởi trong khoảng 1.200 dự án BĐS trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang, chính là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư, của ngân hàng và của xã hội, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.
5 điểm nghẽn cần khai thông
Theo ông Châu, nhiều doanh nghiệp BĐS rất yếu về năng lực (nhất là tài chính và quản trị), cá biệt có những doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm đối với người tiêu dùng nên đã có những hành vi vi phạm pháp luật, làm tổn hại quyền lợi chính đáng của khách hàng gây bức xúc xã hội.
Trong văn bản kiến nghị các ban, ngành thành phố, HoREA chỉ ra hàng loạt “điểm nghẽn” của thị trường BĐS cần có giải pháp khai thông. Với “điểm nghẽn” tiền sử dụng đất, ông Châu cho rằng đây đang là gánh nặng, là ẩn số tạo ra cơ chế “xin - cho”. Còn “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng thì đang dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, “chôn” vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra.
“Điểm nghẽn” nữa theo Chủ tịch HoREA là việc chuyển nhượng dự án BĐS. Ông Châu cho rằng, do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay gặp rất nhiều khó khăn. Quy định như vậy cũng chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cũng là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp.
Ngoài ra, chính sách tín dụng hiện này cũng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn cũng được cho là “điểm nghẽn” trong thị trường BĐS hiện nay.
“Tôi biết, đến nay mới chỉ có 1 quỹ đầu tư BĐS trong nước là TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 07/2016. Lãi suất cho vay vẫn cao, có khả năng sẽ tăng trong năm 2017. Và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội”- ông Châu nói.
“Điểm nghẽn” được Chủ tịch HoREA kiến nghị có giải pháp xóa bỏ là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Ông Châu ví dụ, khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.
“Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất là nhiêu khê. Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở”- Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
