Hầu hết các môi giới bất động sản hiện nay đều chỉ dừng lại ở việc bán hàng. bán hàng xong là thôi. Thậm chí, lúc khách hàng nhận bàn giao căn hộ thì không thấy môi giới đâu, khi đó, căn hộ gặp phải những vấn đề như sai diện tích, pháp lý không rõ ràng, khách hàng cũng chỉ biết kêu trời, vì không thể tìm người tư vấn ở đâu để kiện.
Chính vì vậy, hôm nay, ngày 06/10/2019, Hiệp hội bất động sản tỉnh Nghệ An và Tập đoàn dược phẩm Vimedimex ký kết hợp tác phân phối các dự án bất động sản mang thương hiệu Vimefulland và chính thức khai trương ra mắt thị trường “Sàn giao dịch bất động sản Vimefulland Online”(Sàn) phân phối các dự án mang thương hiệu Vimefulland.
Phóng viên tranh thủ phỏng vấn ông Trịnh Công Bách, Phó Tổng giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Vimefulland Online.
Thưa ông nhân sự kiện quan trọng ngày hôm nay, Ông có thể cho biết về Hệ thống giao dịch trên Sàn như thể nào?
Sàn là hệ thống giao dịch bất động sản trực tuyến dành cho các đối tượng là nhân viên kinh doanh, khách hàng, đại lý phân phối. Sàn là một hệ thống thông tin liên kết trực tiếp với hệ thống bán hàng bất động sản, không đơn thuần là website quảng cáo bán hàng và đảm bảo tương tác nhanh, đáp ứng được hàng ngàn người truy nhập cùng một thời điểm. Hệ thống giao dịch được bảo mật và không được tương tác trực tiếp với cơ sở dữ liệu.
Thứ nhất, đối với khách hàng: Khách hàng khi thực hiện mua nhà trực tiếp online, được cung cấp thông tin chính xác, trung thực, tức thời về tình hình dự án và các căn nhà khách hàng có thể đặt mua; được hiển thị đầy đủ các thông tin, chính sách bán hàng của từng dự án tại từng thời điểm; được xem giao dịch, quá trình tương tác với Sàn/Đại lý phân phối, từ lúc quan tâm đến sản phẩm nhà ở, giữ chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng và quá trình thanh toán; được cấp một tài khoản khi có giao dịch mua nhà; thủ tục nhanh chóng, đơn giản và được chuẩn hóa trên hệ thống giao dịch; được bảo mật thông tin khách hàng đang quan tâm đến nhà ở, hoặc đã mua nhà từ các dự án trước đây.
Thứ hai, đối với nhân viên kinh doanh và đại lý phân phối: Hệ thống giao dịch giúp cho nhân viên kinh doanh và đại lý phân phối được cung cấp thông tin bảng hàng và cập nhật chính xác, kịp thời mọi lúc, mọi nơi; được xác định căn nhà bán tại thời điểm nào, căn nào đã bán, căn nào chưa bán, căn nào đang làm thủ tục, căn nào đang bị khóa trong từng dự án; biết được khách hàng nào đang quan tâm, để thúc đẩy hoàn thành giao dịch sớm với khách hàng; được xem các chính sách bán hàng, kết quả bán hàng của chính nhân viên kinh doanh, cũng như đại lý phân phối được hưởng, khi giao dịch thành công với khách hàng; được hiển thị phí bán hàng trực tiếp trên các tài khoản của từng nhân viên kinh doanh, số tiền được nhận, số tiền đã thanh toán, số tiền chưa thanh toán, mà không cần đợi bất kỳ Sàn hay Đại lý phân phối thông báo; được hỗ trợ thủ tục đặt chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng trực tiếp trên hệ thống giao dịch, từ đó thúc đẩy công tác bán hàng và tương tác với khách hàng; được tìm kiếm thông tin dự án, chính sách bán hàng, thông tin khách hàng, cho từng nhân viên kinh doanh tiếp cận và giao dịch dễ dàng hơn; được tương tác trực tiếp trên hệ thống giao dịch, giảm thời gian làm thủ tục với khách hàng và các bộ phận quản trị của Sàn.
Thứ ba, phát triển kênh phân phối: Vimefulland đã phát triển kênh phân phối, góp phần trong việc thoả mãn nhu cầu của thị trường mục tiêu, làm cho sản phẩm nhà ở sẵn sàng có mặt trên thị trường, đúng lúc, đúng nơi và quan trọng hơn là làm tăng giá trị cảm nhận của khách hàng. Kênh phân phối cũng giúp Sàn hợp tác với các đại lý phân phối, đưa sản phẩm nhà ở đến với khách hàng một cách nhanh nhất và thuận tiện nhất.
Hơn thế, trong môi trường cạnh tranh gay gắt hiện nay, kênh phân phối giúp Sàn tạo sự khác biệt về phân phối bất động sản và trở thành công cụ cạnh tranh đắc lực. Thông qua kênh phân phối, sẽ củng cố mối quan hệ, áp dụng các khoản thưởng hay chiết khấu cho thành viên kênh và khách hàng. Quản lý kênh phân phối về mặt chiến lược liên quan đến xác lập các kế hoạch và chương trình hoạt động, đảm bảo sự hợp tác dài hạn của các thành viên kênh, nhằm đạt được các mục tiêu phân phối của Sàn. Giúp nhà quản lý kênh phân phối, dự báo được những biến động của môi trường marketing, ảnh hưởng đến kênh phân phối, xây dựng những chiến lược quản lý phù hợp với hoàn cảnh của thị trường, tránh được những rủi ro và được phân chia thành kênh phân phối trực tiếp và kênh phân phối gián tiếp.
Kênh phân phối trực tiếp (không cấp), đây là hình thức bán sản phẩm nhà ở trực tiếp đến khách hàng mua nhà, thông qua Sàn. Khách hàng mua nhà sẽ trực tiếp đến mua sản phẩm nhà ở của các Chủ đầu tư thông qua Sàn, với mức giá quy định trước. Nhân viên môi giới là nhân viên kinh doanh của Sàn, thực hiện giới thiệu trực tiếp sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư, khi có sản phẩm mới, cũng như giới thiệu các sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư trước đây đến với khách hàng.
Kênh phân phối gián tiếp, được phân chia thành kênh phân phối một cấp và kênh phân phối hai cấp. Thứ nhất, Kênh phân phối một cấp là hình thức bán sản phẩm nhà ở thông qua đại lý cấp 1 tại các tỉnh thành và trực tiếp ký hợp đồng phân phối với Sàn. Được phép đặt chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng mua bán của khách hàng với Sàn và được xem các thông tin về dự án, về sản phẩm nhà tại Sàn.
Thứ hai, Kênh phân phối hai cấp là kênh phân phối thực hiện bán sản phẩm nhà ở thông qua các đại lý phân phối cấp 1 và đại lý phân phối cấp 2 tại các tỉnh thành. Các đại lý phân phối cấp 1 và đại lý phân phối cấp 2 được phép đặt chỗ, đặt cọc, ký quỹ, ký hợp đồng mua bán của khách hàng với Sàn và được xem các thông tin về dự án, về sản phẩm nhà tại Sàn. Đây là mắt xích quan trọng, góp phần quyết định thành công của từng dự án, là cầu nối giữa khách hàng và chủ đầu tư, là nơi khách hàng có thể tiếp cận những thông tin chính xác nhất về dự án.
Vâng thưa ông, vừa rồi ông đã nhắc đến hình thức ký quỹ, thời gian qua có rất nhiều người quan tâm về Hợp đồng ký quỹ trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng, Ông có thể cho mọi người biết thêm nội dung của Hợp đồng ký quỹ như thế nào?
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 330 về “Ký quỹ”, Bộ luật Dân sự 2015, “Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả của khách hàng tại một ngân hàng, để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của Luật ngân hàng nhà nước, như vậy, tiền ký quỹ của khách hàng được gửi vào tài khoản của khách hàng, mở tại ngân hàng, được hưởng lãi suất tiền gửi và được phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng.
Đối chiếu với quy định tại Khoản 4 Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các hành vi bị cấm: “Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản”. Nếu huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn, trong trường hợp này, chủ đầu tư không được sử dụng vốn, vì tiền ký quỹ được phong tỏa trong tài khoản của khách hàng tại ngân hàng do khách hàng và chủ đầu tư chỉ định, do đó không có hành vi chiếm dụng vốn, cũng như không có hành vi huy động vốn trái phép.
Thứ hai, cũng theo quy định luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi chủ đầu tư có các hồ sơ chủ yếu về dự án như: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; Nộp tiền thuế sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; Văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đủ điều kiện bán hàng; Thi công xây dựng xong móng đối với nhà cao tầng; Thi công xong phần hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở thấp tầng. Việc thoả thuận giữa các bên theo Hợp đồng ký quỹ ba bên (khách hàng, ngân hàng, chủ đầu tư) là thực hiện theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của ba bên, tức là ký quỹ có tính chất như là để giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của khách hàng đến dự án.
Thứ ba, theo các chuyên gia bất động sản, việc ký quỹ mua nhà với vai trò trung gian của ngân hàng là hình thức phổ biến trên thế giới. Thông thường khách hàng mua nhà về mặt kỹ năng, về mặt trình độ, về mặt pháp lý, đặc biệt là thẩm định về mặt tài chính đương nhiên sẽ không bằng ngân hàng. Ngân hàng thường sẽ thẩm định và quy trình thẩm định của ngân hàng sẽ giúp khách hàng mua nhà tin tưởng hơn. Nói một cách chính xác nhất, đây là một giao dịch “thuận mua vừa bán” giữa chủ đầu tư và khách hàng, trong đó ngân hàng là bên thứ ba uy tín nhất đứng ra đảm bảo quyền lợi của đôi bên.
Như vậy, hình thức ký quỹ sẽ có lợi cho chủ đầu tư, khi được đảm bảo về các khách hàng thật, có nhu cầu mua nhà ở dự án, tránh được các rủi ro về đầu cơ, nhu cầu mua nhà ảo. Khách hàng mua nhà sẽ được đảm bảo về mặt tài chính, bởi nếu có rủi ro tài khoản bị giải tỏa mà khách hàng không biết, thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng. Ở một góc độ khác, việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách ký quỹ tại ngân hàng là việc giúp khách hàng sớm tiếp cận, lựa chọn được sản phẩm với mức giá dự kiến hợp lý, đây chính là lý do khiến nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn hình thức giao dịch ký quỹ này với các chủ đầu tư.
Thứ tư, về phía ngân hàng, ký quỹ là một loại hình giao dịch dân sự và thương mại được các tổ chức và các cá nhân áp dụng rộng rãi trong các giao dịch dân sự, thương mại. Ký quỹ là phương án sử dụng ngân hàng như một tổ chức trung gian quản lý và thực hiện theo thỏa thuận trước của các bên. Khi xảy ra các sự kiện mà các bên đã thỏa thuận trước, ngân hàng sẽ thực hiện: Mở phong tỏa tài khoản của khách hàng, để khách hàng sử dụng số tiền trên tài khoản của khách hàng đối với trường hợp Chủ đầu tư không đáp ứng được thỏa thuận trong hợp đồng ký quỹ; mở phong tỏa tài khoản của khách hàng, chuyển số tiền ký quỹ ban đầu trên tài khoản của khách hàng cho chủ đầu tư theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng ký quỹ.
Cụ thể như Dự án The Lotus Center phân khu Platinum Center Point đầu tư xây dựng công trình cao tầng căn hộ Officetell tại ô đất ký hiệu TM01, có diện tích 2,1ha, hiện nay đã có Giấy phép đầu tư; Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Quyết định chuyển nhượng phần dự án công trình trung tâm thương mại tại ô đất TM01; Quyết định giao đất; Văn bản của Bộ xây dựng hướng dẫn về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại ô đất TM01, trong đó có nội dung: “Trong thời gian chưa có tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng đối với loại hình công trình nêu trên, đề nghị Công ty căn cứ theo các Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng công trình thương mại - dịch vụ (khách sạn, văn phòng, …) hiện hành để báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét thẩm tra thiết kế và triển khai các bước tiếp theo của dự án theo quy định của pháp luật về Xây dựng và pháp luật có liên quan.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với công trình nêu trên được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai hiện hành đối với công trình thương mại - dịch vụ (không phải nhà ở)”, chính nội dung này, đã giải quyết được vấn đề mà khách hàng thời gian qua còn rất quan ngại về tính pháp lý của loại hình căn hộ Officetell.
Việc giới thiệu thông tin về Dự án The Lotus Center phân khu Platinum Center Point, trước khi đủ điều kiện bán hàng, không thể yêu cầu Chủ đầu tư chờ đến khi mở bán mới bắt đầu giới thiệu dự án. Để dự án ra mắt thị trường thành công, thì cần có chiến lược truyền thông marketing và việc giới thiệu sớm dự án giúp chủ đầu tư đánh giá được sự quan tâm của thị trường đối với sản phẩm. Nhiều khách hàng muốn sớm đặt chỗ mua căn hộ, bởi mua sớm bao giờ cũng được hưởng nhiều ưu đãi từ Chủ đầu tư. Ngược lại, chủ đầu tư cũng muốn đo lường sự hấp dẫn sản phẩm, do đó, việc ký quỹ hoàn toàn xuất phát từ nhu cầu của các bên và là giao dịch dân sự tự nguyện, tự thỏa thuận, không vi phạm pháp luật.
Chính vì vậy, xuất phát từ nhu cầu của khách hàng, mong muốn sớm được sở hữu căn hộ Officetell tại Dự án The Lotus Center phân khu Platinum Center Point, Khách hàng và Chủ đầu tư chỉ định Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quang Trung (Ngân hàng) là trung gian thực hiện cung cấp dịch vụ ký quỹ, sau đó khách hàng mở một tài khoản bằng Đồng Việt Nam và nộp số tiền ký quỹ tối thiểu 200.000.000 đồng/tổng giá trị căn hộ dự kiến và được hưởng lãi suất tiền gửi có kỳ hạn tại Ngân hàng (để tránh hiểu lầm, tài khoản ký quỹ của khách hàng là tài khoản duy nhất của khách hàng tại ngân hàng), Chủ đầu tư không được sử dụng khoản tiền ký quỹ này và thống nhất 2 phương án.
Phương án 1, trường hợp dự án đã đủ điều kiện bán hàng, mốc thời gian kỹ quỹ, cũng như thời gian gửi tiền của khách hàng chưa hết, khách hàng thực hiện ký kết hợp đồng mua bán và thanh toán tiền đợt 1, số tiền thanh toán đợt 1 được trừ 200.000.000 đồng cho đến khi thời gian gửi tiền của khách hàng đã hết, Ngân hàng thực hiện mở phong toả tài khoản khách hàng, chuyển tiền cho Chủ đầu tư (số tiền 200.000.000 đồng chậm thanh toán đợt 1 chủ đầu tư không tính lãi).
Phương án 2, trường hợp dự án đã đủ điều kiện bán hàng, mốc thời gian ký quỹ và thời hạn gửi tiền đã hết, nhưng khách hàng không còn nhu cầu mua nhà, từ chối không ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ bị phạt, nội dung phạt đã được quy định trong Hợp đồng ký quỹ.
Vâng cảm ơn ông!
Hiện nay, nhu cầu đầu tư, của các nhà đầu tư tỉnh thành không còn gói gọn trong phạm vi địa phương, mà muốn sải rộng cánh tay vượt ra khỏi lãnh thổ nơi mình cư trú, họ có xu hướng lựa chọn đầu tư ở những khu vực có lợi nhuận cao và giá trị gia tăng lâu dài. Bài toán đặt ra cho các đại lý phân phối trên địa bàn tỉnh thành là, làm thế nào để lựa chọn được một đơn vị phát triển dự án tại các khu vực tiềm năng, vừa có thể đảm bảo được chất lượng sản phẩm nhà ở, cũng như nguồn cung dài hạn, vừa có thể đáp ứng được nhu cầu của khách hàng trên thị trường tỉnh.
Phóng viên tranh thủ phỏng vấn ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản tỉnh Nghệ An!
Thưa ông, Hiệp hội bất động sản tỉnh Nghệ An ký kết hợp tác chiến lược với Vimedimx Group Ông có thể cho biết cảm nhận của ông thế nào?
Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An vừa qua đã có chuyến công tác thăm các dự án bất động sản do Vimefulland phát triển. Thật bất ngờ khi chúng tôi chứng kiến Vimefulland đã lựa chọn lối kiến trúc cổ điển, tân cổ điển nước Pháp cho các dự án mang thương hiệu Vimefulland, bởi nước Pháp là một trong những cái nôi vừa góp phần bảo lưu, gìn giữ các phong cách kiến trúc cổ điển, lại vừa góp phần sáng tạo ra những phong cách kiến trúc mới hết sức độc đáo và ấn tượng ngay trên khu phố thương mại tại dự án Belleville Hà Nội, dự án The Eden Rose, dự án Athena Fulland, dự án Iris Garden…..
Đặc biệt hơn, khi đến thăm dự án The Lotus Center nằm trên mặt đường Võ Trí Công, quận Tây Hồ - Vùng đất địa linh nhân kiệt. Trên công trường dự án đang thi công rất nhộn nhịp, chứng kiến tận mắt những ngôi biệt thự lâu đài, biệt thự liền kề, biệt thự song lập được thiết kế thông minh, đa năng, không gian bố trí linh hoạt trên các trục đường giao thông dự án có diện tích mặt đường từ 40m, 30m, 21m, 17,5m, nơi có mật độ giao thương cao. Với diện tích căn biệt thự từ 120m2 - 300m2, chiều cao 3 tầng, 1 tầng hầm để xe, 1 tầng mái, với mật độ xây dựng 55%, được thiết kế thang máy, thang bộ và diện tích mặt tiền từ 12m - 14m, khoảng lùi mặt trước 3m, mặt sau 2,2m, khoảng lùi 2 bên từ 1m - 2,5m và diện tích vỉa hè từ 3m - 6m, rất thuận lợi cho mục đích thương mại, khi gia chủ muốn “sinh lời” từ cho thuê thương mại, kinh doanh mở nhà hàng, cafef vườn, siêu thị tiện ích, văn phòng công ty hay để ở….
Nhưng có lẽ ấn tượng nhất trong chúng tôi là dự án The Emerald đang trong quá trình bàn giao cho cư dân, nhưng Savills Việt Nam đã triển khai các hoạt động quản lý vận hành tòa nhà. Đi dạo trên các tuyến đường nội khu, chúng tôi tìm thấy một cảm giác an nhiên, tự tại trong một hệ sinh thái ngập tràn sắc xanh của hoa cỏ, cư dân ở mọi lứa tuổi, chẳng cần đi đâu xa, mà vẫn dễ dàng tìm thấy cho mình những khoảng trời riêng, bên quảng trường nước, đường dạo bộ tịnh tâm, khu vui chơi trẻ em, bể bơi ngoài trời và khu liên hoàn thể dục, thể thao. Và có lẽ khác biệt hơn tất cả, là Vimefulland đã tiên phong trong việc đưa hệ thống phòng khám đa khoa và Siêu thị thuốc mang thương hiệu VimeSaintpaul, hoạt động theo nguyên lý bác sĩ gia đình, mọi yếu tố về sức khỏe, y tế của cư dân được chăm sóc tận tình từ khi sinh ra, cho đến hết cuộc đời, đây là điều mà không phải đơn vị kinh doanh bất động sản nào cũng có được.
Chúng tôi được biết, trước khi bàn giao cho cư dân, Dự án The Emerald đã được Cục cảnh sát PCCC và CNCH của Bộ công an chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC và Cục giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng của Bộ xây dựng chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng dự án. Hơn thế, khách hàng thực hiện nghiệm thu từng căn hộ trước khi bàn giao, đây là những điều mà chúng tôi chưa từng thấy trong các dự án chung cư cao tầng.
Chuyến đi thực tế này, đã mở ra một hướng đi mới cho Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An phát triển ra ngoài phạm vi của tỉnh thành, đem lại nhiều cơ hội đầu tư bền vững, những tổ ấm yêu thương cho các nhà đầu tư và khách hàng của tỉnh Nghệ An.
Và ngày hôm nay, Hiệp hội bất động sản tỉnh Nghệ An và Vimedimex Group ký kết hợp tác chiến lược phân phối các dự án bất động sản mang thương hiệu Vimefulland với mong muốn mang đến cho thị trường những bất động sản chất lượng, với dịch vụ tư vấn bán hàng chuyên nghiệp, khẳng định phương châm, góp phần tạo lập sự phát triển bền vững trong thị trường bất động sản tỉnh Nghệ An.
Để thành công trong việc phân phối các dự án bất động sản mang thương hiệu Vimefulland, việc đầu tiên của Hiệp hội là tạo ra một môi trường tự nhiên thuận lợi, giới thiệu các dự án, đào tạo bài bản sản phẩm nhà ở cho nhân viên kinh doanh, bởi lẽ, khởi điểm của nhân viên kinh doanh rất đa dạng, quan trọng là hạt giống tốt sẽ nảy mầm trong môi trường tự nhiên thuận lợi.
Và để thành công xuất sắc trong thị phần phân phối này, với bất cứ nhân viên nào, nền tảng kiến thức, kỹ năng tư vấn, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng chăm sóc khách hàng ở mức độ nào, chỉ cần họ tâm huyết, kiên trì, nhẫn nại, yêu nghề và trên hết là tuân thủ các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp và tuân thủ các quy định của pháp luật trong tư vấn môi giới bất động sản, chúng tôi có thể tự tin khẳng định rằng, chúng tôi đã sẵn sàng để giúp họ thành công xuất sắc, đó cũng chính là nền tảng vững vàng mà chúng tôi đã đúc rút kinh nghiệm sau nhiều năm trải qua những thăng trầm của thị trường bất động sản tỉnh Nhà.
Vâng xin cảm ơn ông!
