Cụ thể, theo tiêu chí dự án xây dựng khu đô thị tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ phải hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu, hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên, đồng thời là tiêu chí xác định “dự án xây dựng khu đô thị mới” theo Điểm d Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai.
Như vậy, các dự án có diện tích dưới 20ha mà không hình thành 1 đơn vị ở trở lên sẽ không đáp ứng tiêu chí dự án khu đô thị theo quy định của Nghị định 15, dẫn đến không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, do đó không thể đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tỉnh Quảng Bình đã triển khai một số dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở thương mại, khu phức hợp có nhà ở. Trước thời điểm Nghị định số 15 có hiệu lực thi hành, tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thực hiện một số dự án đầu tư nhà ở, có tính chất như khu đô thị nhưng có quy mô nhỏ hơn 20ha và chưa hình thành đơn vị ở.
Thời điểm Nghị định số 15 có hiệu lực, có một số dự án nhà đầu tư đã ứng tiền để cơ quan nhà nước tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi và giao toàn bộ phần diện tích đất cho nhà đầu tư, cũng như một số dự án đã được giao một phần diện tích đất, các dự án chưa tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, chưa được giao đất.
Mặt khác, một số dự án đề xuất mới, đã tiến hành xong các thủ tục pháp lý nhưng chưa thể chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa thể tiến hành lựa chọn nhà đầu tư. Hiện nay, theo quy định về "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" tại Nghị định số 15 thì tất cả các dự án này đều phải đang tạm dừng thực hiện.
Theo UBND tỉnh Quảng Bình, trong điều kiện kinh tế xã hội còn khó khăn, ngân sách hàng năm phụ thuộc nguồn thu từ tiền sử dụng đất, việc dừng các dự án khu đô thị do vướng mắc tại Nghị định số 15 sẽ làm mất cân đối thu chi ngân sách, ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh cũng như thu hút đầu tư phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Vì vậy, để xử lý đối với các dự án chuyển tiếp, cũng như có thể triển khai các dự án mới sau khi Nghị định số 15 có hiệu lực, tỉnh Quảng Bình kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, cơ quan có liên quan hướng dẫn địa phương này xác định lại trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 đối với các dự án có nhà ở nhưng chưa đáp ứng tiêu chí về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.
Bên cạnh đó, tỉnh Quảng Bình cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, cơ quan liên quan hướng dẫn chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư có nhà ở, có tính chất giống như khu đô thị nhưng chưa đáp ứng tiêu chí về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo Nghị định số 15, bao gồm: Các dự án đã đấu thầu lựa chọn được nhà đầu tư theo quy định, đã ký kết hợp đồng trước thời điểm Nghị định số 15 có hiệu lực mà Nhà nước đã tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi và giao toàn bộ cũng như thu hồi và giao một phần diện tích đất thực hiện dự án cho nhà đầu tư; và các dự án nhà nước chưa tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, chưa giao đất cho nhà đầu tư.
Hướng dẫn việc triển khai các dự án có nhà ở đề xuất thực hiện tại khu vực đô thị nhưng chưa đáp ứng tiêu chí "khu đô thị" tại Nghị định số 15 và không thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.
Trước đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Bình đã có công văn số 2825/KHĐT-TĐ báo cáo tham mưu UBND tỉnh Quảng Bình xin ý kiến Chính phủ và các bộ ban ngành liên quan phương án xử lý tháo gỡ các khó khăn vướng mắc đối với các dự án khu đô thị dưới 20ha.
Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Bình cho biết qua rà soát, có 23 dự án khu đô thị trên địa bàn tỉnh do Sở tham mưu cho UBND tỉnh Quảng Bình lựa chọn nhà đầu tư. Trong số đó, hiện có 18 dự án quy mô dưới 20ha, không thuộc đối tượng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định 15.
Quảng Bình có 18 dự án dưới 20ha đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo đã chưa thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư do không thuộc danh mục dự án thu hồi đất theo quy định tại Nghị định 15 và Luật Đất đai 2013.
Tháng 10/2022, UBND tỉnh Quảng Bình đã yêu cầu các đơn vị liên quan rà soát, xử lý vướng mắc liên quan đến việc thu hồi đất tại các dự án khu nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dưới 20ha nhằm phù hợp với Luật Đất đai.
UBND tỉnh Quảng Bình đã yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan, rà soát, báo cáo, tham mưu UBND tỉnh phương án xử lý đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế và quy định pháp luật liên quan đối với dự án nhà ở có diện tích nhỏ hơn 20ha do Sở Xây dựng là cơ quan quản lý hợp đồng.
Đồng thời, giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, rà soát, báo cáo, tham mưu UBND tỉnh phương án xử lý đối với các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hơn 20ha do Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan tham mưu UBND tỉnh Quảng Bình quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, dự án đã lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Tham mưu văn bản của UBND tỉnh Quảng Bình báo cáo, xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về những vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư đối với dự án nhà ở thực hiện tại khu vực đô thị có diện tích nhỏ hơn 20ha.
