Cải cách hành chính để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

Cũng như nhiều địa phương, thị trường bất động sản Hải Phòng còn khá non trẻ, nhưng có bước phát triển tích cực, đóng góp vào sự phát triển kinh tế- xã hội của thành phố. Thực tế thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua cho thấy, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính để tạo điều kiện phát triển.

Nhiều bất cập tiềm ẩn
Tại Hải Phòng, những năm qua, dưới tác động của nhu cầu thị trường và các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước, nhiều dự án đầu tư BĐS triển khai thực hiện tạo những giá trị mới cho đô thị. Nhưng thực tế còn nhiều bất cập tiềm ẩn. Trước hết, đó là bất cập trong quan hệ cung-cầu trên thị trường. Bởi, chính sách mở cửa và hệ thống pháp luật về đầu tư và kinh doanh BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường BĐS tại các đô thị nói chung và thành phố Hải Phòng nói riêng, vì vậy có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thị ra đời, tạo nguồn cung lớn cho thị trường. Tuy vậy, sức hấp dẫn của nhiều dự án hạn chế do địa điểm, giá cả và loại hình sản phẩm, trong khi nhu cầu nhà ở trên thị trường luôn trong trạng thái không được thỏa mãn. Chính quan hệ cung-cầu chưa có sự gắn kết, nên nguồn cung không tiếp cận được nhu cầu của người tiêu dùng.

Bất cập khác là mối quan hệ thiếu sự gắn kết giữa tài chính, tín dụng. Đầu tư BĐS luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn, các chính sách về tài chính, tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường BĐS. Hiện nay, ngân hàng không có chính sách cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư vào BĐS, nguồn vốn đầu tư vào các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư hoặc huy động từ thị trường đầu tư thứ cấp. Đây là nguồn vốn không ổn định, chủ đầu tư khó xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường, không tạo điều kiện cho dự án chủ động thực hiện tiến độ đề ra. Bên cạnh đó, người tiêu dùng có nhu cầu nhà ở, nhưng nguồn tài chính hạn hẹp,  rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước về chính sách nhà ở, nhu cầu vay vốn ngân hàng. Đến nay, những chính sách về tài chính, tín dụng chưa có sự kết nối với lĩnh vực BĐS để hướng tới phục vụ nhu cầu xã hội.
Mặt khác, cải cách thủ tục hành chính được quan tâm, nhưng thực hiện các thủ tục hành chính của dự án đầu tư, thủ tục chuyển quyền sở hữu BĐS còn vướng mắc. Riêng dự án đầu tư phải qua nhiều bước thuộc nhiều ngành quản lý, có những thủ tục quay vòng nhiều lần, cần nhiều thời gian, chủ đầu tư thường xuyên bị động trong quá trình giải quyết.
Giải pháp nhà đầu tư quan tâm
Trước hết cần hình thành các quỹ đầu tư, vì dự án đầu tư BĐS thường là những dự án đầu tư dài hạn, nhưng các nhà đầu tư không tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng tương ứng nên dùng nguồn vốn tín dụng ngắn hạn với hy vọng sản phẩm tiêu thụ nhanh, nhưng do sức mua sụt giảm nên kế hoạch kinh doanh không phù hợp gây trở ngại cho các dự án. Việc hình thành quỹ đầu tư sẽ khắc phục nhược điểm này, bởi đáp ứng được tính dài hạn, quy mô của thị trường BĐS. Theo đó cần tạo dựng khung pháp lý cho quỹ, cải cách hành chính, pháp luật về đất đai để BĐS, nhà ở, đất đai thực sự trở thành hàng hóa.
Giải pháp về cơ chế chính sách là nội dung quan trọng. Quy định hiện nay phải xây dựng xong móng mới được huy động vốn để bảo vệ người mua nhà, tránh rủi ro từ những doanh nghiệp làm ăn gian dối, nhưng chi phí móng chiếm từ 20-30% giá trị xây lắp, với một dự án hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng thì chi phí này vượt quá khả năng của phần lớn doanh nghiệp, khiến nhiều doanh nghiệp có khả năng không dám liều lĩnh. Vì không phù hợp thực tế, nhiều doanh nghiệp phải “lách” luật hoặc “án binh bất động”. Quy định này cần được xem xét, vì để bảo vệ người mua chỉ cần quy định dự án phải đền bù giải tỏa và xây dựng xong cơ sở hạ tầng, khi công trình có thiết kế được duyệt là có thể huy động vốn từ người mua. Bên cạnh đó, gắn liền với cơ chế huy động vốn cần xây dựng quy chế kiểm soát sử dụng vốn thông qua ngân hàng. Cần tiếp tục các giải pháp đơn giản hóa quy trình cấp phép đầu tư xây dựng và các thủ tục đầu tư.
Đáng chú ý cần có giải pháp về thuế, vì để có một thị trường hàng hóa phát triển thì các sắc thuế với hàng hóa đó phải phù hợp, có các yếu tố khuyến khích phát triển. Đây cũng là những giải pháp được nhiều nhà đầu tư góp ý tại hội thảo “Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS Hải Phòng” được tổ chức gần đây.

Khánh Minh