Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Bao giờ mới hết gian truân

Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị lớn, ít thì vài trăm triệu đồng, nhiều thì tiền tỷ, đánh dấu sự ổn định và phát triển của mỗi gia đình. Để có được nhà và đất là sự tích góp công sức, tiền của trong nhiều năm, nhưng để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà thì còn nhiều gian truân

Quản lý theo ISO, dân vẫn chưa hết khổ

Đến nay, nhiều cấp chính quyền, cơ quan, đơn vị đưa tiêu chuẩn quản lý chất lượng ISO 9001 với nhiều phiên bản khác nhau vào công tác quản lý, từng bước đẩy mạnh cải cách hành chính, nhất là ở bộ phận “một cửa” tại UBND các quận, huyện, giảm phiền hà, sách nhiễu, mang lại nhiều tiện ích cho người dân. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, phát sinh những vướng mắc, nhất là trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (GCNQSDĐ&QSHNƠ) cho công dân.

Cuối tháng 7 vừa qua, một trường hợp ở phường Đằng Lâm (quận Hải An),  đến bộ phận “một cửa” của quận, làm thủ tục cấp GCNQSDĐ được tặng cho, thì được hướng dẫn về nộp hồ sơ tại phường sở tại. Trở về địa phương được cán bộ giải thích, hướng dẫn, phát cho bộ hồ sơ (nhìn qua cũng thấy chóng mặt). Nhưng khi khai hết các mục theo yêu cầu, lúc này cán bộ thụ lý mới phát hiện ra đất nằm trong quy hoạch. Theo chỉ đạo của UBND quận Hải An, trường hợp này tạm dừng các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho. Thế là mất toi buổi chiều. Cũng là thực hiện cơ chế “một cửa”, nhưng ở các quận Ngô Quyền, Hồng Bàng, Lê Chân, người dân sau khi hoàn thành thủ tục hợp đồng, nộp hồ sơ tại bộ phận “một cửa” và nhận phiếu hẹn trả kết quả. Còn ở địa bàn huyện Thủy Nguyên, thực hiện Quyết định1627/2009 của UBND thành phố cho phép các  hợp đồng chuyển nhượng đất đai, các bên có thể lựa chọn chứng nhận tại UBND xã có đất hoặc công chứng. Tất nhiên, dù hợp đồng được công chứng hay chứng nhận, nhưng luật bất thành văn, các “khổ chủ” đều phải đóng góp khoản kinh phí “tự nguyện” để xây dựng địa phương, nơi thu trọn gói, nơi thu theo m2 đất. Người dân phải chờ từ 40 đến 50 ngày mới được cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ để các bộ phận chức năng thực hiện các công việc như tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, ký xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, vào sổ quản lý… Nhìn chung thời gian nêu trên đối với việc cấp GCNQSDĐ&QSHNƠ  khi các bên chuyển nhượng nhà và đất quá dài, ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của người dân. Đơn cử trường hợp của chị Nguyễn Thị Bạch T, ở phố Văn Cao. Chị nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng nhà, khi có  “bìa đỏ” giao cho người mua mới nhận được hết tiền. Nhưng do thời gian chờ đợi làm bìa đỏ quá lâu, trong khi giá vàng tăng đột biến từ 24 triệu đồng/lượng lên gần 28 triệu đồng/lượng, việc mua bán này làm gia đình chị tự nhiên mất đi gần… 100 triệu đồng. Chị T than thở đúng là ISO (đọc là aidô) làm cho chị… phát rồ vì tiếc của (!).

Việc cấp GCNQSDĐ&QSHNƠ khi chuyển nhượng, tặng cho đã vậy, nhưng thủ tục công nhận quyền sử dụng đất còn gian nan hơn. Nào là làm đơn trình bày nguồn gốc đất sử dụng, lấy xác nhận của các gia đình sống lâu năm trong tổ dân phố, ký xác nhận giáp ranh của các hộ liền kề, rồi hàng loạt các công việc chuyên môn khác của chính quyền địa phương và cơ quan tài nguyên môi trường. Mỗi trường hợp này ít nhất là 3 tháng trở lên. Đó là thuận lợi, còn tắc ở một khâu thôi, không biết đến bao giờ mới xong. Như chị Nguyễn Thị H. ở phường Đằng Giang (quận Ngô Quyền) làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, được cán bộ hướng dẫn làm các thủ tục cần thiết. Nhưng do mắc ở gia đình liền kề không chịu ký giáp ranh thế là việc bị ách tắc. Do muốn có chủ quyền đối với đất đai, nhà ở và tạo thuận lợi cho việc kinh doanh, vợ chồng chị quyết định phần đất có tranh chấp để lại, chỉ đề nghị cơ quan chức năng xem xét cấp GCNQSDĐ&QSHNƠ đối với phần đất và nhà ở không có tranh chấp, nhưng cán bộ chức năng nhất định yêu cầu phải có đủ chữ ký của các hộ dân giáp ranh mới giải quyết.

Ách tắc ở “quyền anh- quyền tôi”

“Quyền anh- quyền tôi” là thực trạng mối quan hệ giữa cơ quan công chứng với chính quyền địa phương và cơ quan tài nguyên- môi trường, là nút vướng mắc lớn nhất giữa cơ quan công chứng và cơ quan tài nguyên- môi trường trong cấp GCNQSDĐ&QSHNƠ, gây nhiều bức xúc trong dư luận. Nhất là từ ngày 1-9-2009, các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở tại khu vực nội thành tại Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng tăng vọt, nhưng cũng phát sinh nhiều phiền hà. Nguyên do chưa có việc kết nối thông tin giữa các cơ quan, đơn vị công chứng với cơ quan tài nguyên- môi trường, chính quyền địa phương, nên có trường hợp sau khi công chứng hợp đồng xong, bên mua không làm thủ tục sang tên được GCNQSDĐ&QSHNƠ do vướng vào quy hoạch hoặc đất có tranh chấp.

 Theo thông lệ, các hợp đồng này khi được công chứng phải chờ thời gian để tra cứu tại trung tâm xem bất động sản đó có vướng mắc gì không, đã chuyển nhượng hay thế chấp vay tiền ở đâu chưa, nhưng lại không tra cứu xem có tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch, phải thu hồi hay không, có bị hạn chế việc chuyển nhượng hay không. Chính vì lẽ đó, nhiều trường hợp khi làm xong hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, nhưng khi nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ&QSHNƠ, thì bị ách lại. Đến lúc này, hai bên thống nhất hủy hợp đồng tại nơi công chứng, nhưng  không được xem xét giải quyết kịp thời, do trung tâm yêu cầu các bên phải nêu được lý do khách quan. Oái ăm thay, thường các địa phương hay Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ từ chối không tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng để cấp GCNQSDĐ&QSHNƠ bằng lời nói, hiếm khi bằng văn bản. Do vậy, người dân rất vất vả, thậm chí như đi… xin lại quyền lợi hợp pháp của mình, được hủy bỏ hợp đồng qua công chứng, chưa kể phải mất khoản lệ phí không nhỏ khi công chứng hoặc hủy bỏ hợp đồng. Ở các huyện, vấn đề này nan giải hơn. Nếu các bên khi đến bộ phận một cửa tại các xã xuất trình hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, không thực hiện ở địa phương, thì không dễ được tiếp nhận hồ sơ, bởi chỉ thị miệng của các thủ trưởng. Cá biệt, UBND thị trấn Núi Đèo (huyện Thủy Nguyên) ban hành thông báo yêu cầu cán bộ dưới quyền quan tâm tiếp nhận các hồ sơ của công dân khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng nhận tại địa phương. Đây như là thông điệp ngầm nhằm hạn chế quyền đối với các cơ quan, văn phòng công chứng vươn tới lãnh địa của mình. Thật đúng là “quyền anh- quyền tôi”, mạnh ai nấy làm.

Ở Hải Phòng duy nhất có trung tâm kiểm soát hoạt động của các phòng công chứng và văn phòng công chứng trong lĩnh vực đất đai. Theo ý kiến của nhiều công chứng viên, do phải gửi thông tin về trung tâm để tra cứu, nên việc công chứng hợp đồng thường bị kéo dài thêm hai đến ba ngày. Luật sư Lê Nguyên Bằng, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư thành phố cho biết: Việc kiểm soát hoạt động công chứng về các giao dịch bất động sản nêu trên đến nay không có quy định pháp luật bắt buộc. Điều đó chỉ thêm một sự bảo đảm hoạt động của các công chứng viên khi công chứng giao dịch về đất đai được an toàn, không bị một số đối tượng xấu lừa đảo. Tuy nhiên, các hợp đồng khi được công chứng thường phải kèm theo bản chính GCNQSDĐ & QSHNƠ, nên việc lừa đảo khó có thể xảy ra. Nếu làm không tốt, vô hình trung làm chậm tiến trình cải cách hành chính.

Đẩy mạnh cải cách để giảm phiền hà
Theo Phó chủ tịch UBND quận Hải An Phạm Chí Bắc thời gian cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ không quá 20 ngày kể từ khi cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ hợp lệ của công dân. Đây có lẽ là địa phương có số thời gian cấp  GCNQSDĐ& QSHNƠ ngắn nhất. Nhưng do đặc thù về quản lý đất đai trên địa bàn quận, sau khi các bên giao dịch hợp đồng có công chứng nộp hồ sơ tại UBND các phường, để địa phương xác minh nguồn gốc. Công tác này góp phần ngăn chặn tránh tình trạng đất có tranh chấp, trong quy hoạch hoặc chỉ có GCNQSDĐ nhưng không có đất. Giám đốc Văn phòng đăng ký sử dụng đất quận Lê Chân, Phạm Xuân Tươi cho biết: Từ đầu năm đến nay, đơn vị hoàn thành thủ tục cấp được gần 3,4 nghìn GCNQSDĐ& QSHNO, nhưng chủ yếu xác định quyền sử dụng đất, còn giấy xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì chiếm khoảng 30%. Nguyên do, theo quy định nếu công dân có đề nghị xác định cấp quyền sở hữu nhà thì phải có giấy phép xây dựng hoặc xác nhận của chính quyền địa phương xây nhà trước thời điểm 1-1-2006. Đối với các diện tích đất nằm trong quy hoạch đã cắm mốc giới, nếu các chủ sử dụng chuyển nhượng, tặng cho nguyên thửa, cho một chủ sử dụng khác, vẫn được giải quyết, vừa bảo vệ quyền của chủ sử dụng đất, đồng thời vẫn bảo đảm việc giải phóng mặt bằng sau này và tăng thu ngân sách. Vì không làm phát sinh thêm chủ thể mới, khi thực hiện dự án không làm gia tăng thêm suất tái định cư. Đây là cách làm phù hợp cần được nhân rộng trên địa bàn thành phố.

Thiết nghĩa, trong tiến trình cải cách hành chính và ứng dụng công nghệ thông tin như hiện nay, nếu như có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan công chứng và chính quyền các địa phương, cơ quan cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ, chắc rằng không để xảy ra tình trạng trên, vừa tốn kém thời gian công sức và tiền bạc của người dân và thời gian của các cơ quan, đơn vị. Thêm nữa, hiện nay có một số trường hợp sau khi thực hiện việc công chứng hợp đồng, nhưng vì nhiều lý do khác nhau, thống nhất hủy bỏ giao dịch, cũng không được giải quyết, càng gây thêm tâm lý bức xúc của người dân.
Tháng 6 vừa qua, Tổ công tác chuyên trách cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ đề xuất phương án đơn giản hóa rút ngắn thời gian cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ xuống không quá 10 ngày, kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ như thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu. Do vậy, để hoàn thành mục tiêu chương trình Đề án 30 của Chính phủ về đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ& QSHNO, cần khắc phục cách làm của các địa phương như thời gian qua. Không thể để tình trạng áp dụng tiêu chuẩn quản lý chất lượng ISO, nhưng mỗi nơi một kiểu, chẳng giống ai, nơi thì nộp hồ sơ tại bộ phận “một cửa” của quận, nơi thì nộp hồ sơ tại địa phương có bất động sản. Qua khảo sát và ý kiến của nhiều người dân, các nhà chuyên môn, thì thời gian cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ đối với các giao dịch bất động sản như hiện nay là quá dài, không cần thiết. Đây chính là nguyên nhân phát sinh tệ phiền hà, nhũng nhiễu, vụ lợi của một số cán bộ, công chức, cản trở tiến trình cải cách hành chính và gây tâm lý bức xúc của người dân.
Thời gian thực hiện việc cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền chưa lâu, nhưng từng bước nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện bộc lộ một số vướng mắc. Để khắc phục tình trạng trên, các ngành Tài nguyên- môi trường và cơ quan công chứng, chính quyền cấp huyện sớm họp bàn, đánh giá rút kinh nghiệm công tác cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ, khắc phục những khiếm khuyết, nhất là việc trao đổi dữ liệu thông tin về đất đai. Từ đó xây dựng quy chế phối hợp, nêu rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xem xét trách nhiệm cán bộ công chức không hoàn thành nhiệm vụ được giao và trách nhiệm thủ trưởng đơn vị để xảy ra vi phạm, phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo. Mặt khác, chính quyền các địa phương minh bạch các hoạt động quản lý ban hành các văn bản quản lý theo thẩm quyền, không sử dụng thông báo bằng điện thoại, có quy chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan. Làm như vậy chắc chắn đẩy nhanh quá trình giải quyết cấp GCNQSDĐ& QSHNƠ, vừa bảo đảm công tác quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế khiếu nại, tố cáo của công dân, đồng thời loại trừ được các tiêu cực, sách nhiễu.

Thẩm Trung