Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về quy trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại. Nhưng thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối, chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã không khớp với nhu cầu thực tế...
Giá thị trường một đằng, giá nhà nước một nẻo
Việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thực tiễn là một trong những nguyên tắc được quy định trong Luật Đất đai. Tuy nhiên, theo ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường), giá đất thị trường theo quy định là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Tuy nhiên, trên thực tế, người dân luôn có xu hướng kê khai hợp đồng mức giá thấp hơn giao dịch để trốn thuế, mà cơ quan nhà nước cũng không có cơ sở pháp lý để áp giá mua bán thật, bởi bảng giá đất trong khu vực luôn rất “tượng trưng”.
Lấy ví dụ bảng giá đất năm 2011 mới được nhiều địa phương ban hành. Ở Hà Nội, giá đất cao nhất là 81 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế, từ nhiều năm qua, giá đất khu vực “81 triệu” đó được giao dịch với giá gấp 5 – 7 lần giá nhà nước. Các khu vực khác, giá đất thực tế chuyển nhượng luôn cao hơn bảng giá đất 3 - 5 lần, còn giá đất nông nghiệp – trên thực tế là giá đón đầu quy hoạch, có thể cao hơn tới 5 – 7 lần, thậm chí 10 lần.Kiểu ban hành bảng giá đất “năm sau cao hơn năm trước” cũng khiến việc đền bù GPMB không bao giờ có thể nhanh gọn. DN muốn nhanh để được thực hiện nghĩa vụ tài chính ít hơn, người dân muốn chậm để được hưởng đền bù cao hơn, và sự mâu thuẫn quyền lời dựa trên giá đất đó khiến cho tiến độ dự án kéo dài.
Đó là chưa kể, hằng năm địa phương phải ban hành bảng giá đất, dùng tính thuế, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước, tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân…
Còn khi xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, khi doanh nghiệp cổ phần hóa… thì lại phải căn cứ giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất. Theo các chuyện gia, như vậy hiệu quả bảng giá đất ban hành hằng năm chưa tương xứng với công sức bỏ ra.
Phải có một cơ chế xây dựng bảng giá đất khác
Chia sẻ với nhau những băn khoăn về xây dựng bảng giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất và phát triển quỹ đất..., Cục kinh tế và phát triển quỹ đất đưa ra giải pháp từ kinh nghiệm của các nước phát triển: chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị, mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất hằng năm.
Cả nước dự tính có khoảng 1.000 vùng giá trị khác nhau thay vì chỉ có 3 vùng giá trị như hiện nay. Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá.
Thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng - Trưởng khoa Thẩm định giá (ĐH Tài chính – marketing TP HCM) cho rằng, để có thể khắc phục được bất cập, thì phải giải quyết được vấn đề cơ bản là “chúng ta đang xây dựng bảng giá đất tách rời chính sách đất đai”.
Thạc sĩ Phượng đề xuất phải chia ra, phần nào Nhà nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào để thị trường làm. “Nhà nước không chỉ định giá đánh đồng trên một đoạn đường để thu thuế, vì giá thuế thu đất cần thấp. Phần định giá đất của DN để cho các tổ chức định giá làm vì DN kinh doanh, mang tính thị trường nên phải được tính giá đất trên cơ sở thị trường”, thạc sĩ Phượng quan niệm.
Ngân Thủy