| |
Theo lẽ thường, bất kỳ ai có tài sản đều phải quản lý lấy tài sản của mình. Nhà chung cư là tài sản thuộc cộng đồng chủ sở hữu bao gồm phần sở hữu riêng là các căn hộ và phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Điều 71- Luật Nhà ở quy định: " Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những ngưòi sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư".
Tuy nhiên, thời gian qua không ít chủ đầu tư và cả một số người dân mua căn hộ vẫn có những cách hiểu nhầm, hiểu sai về sở hữu nhà chung cư cũng như các quy định liên quan dẫn đến cách hành xử không đúng, làm phát sinh những mâu thuẫn khó giải quyết.
Còn nhiều "hiểu lầm"
Theo quy định, tại các dự án khu đô thị mới, tầng 1 không bán mà giành để làm kinh doanh phục vụ khu dân cư. Vấn đề này UBND thành phố Hà Nội đã quy định rõ tại mục 3, Điều 7 của Quyết định 76/2004/QĐ-UB: " Chủ đầu tư bàn giao toàn bộ tầng 1 nhà cao tầng cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất quản lý. Một tổ chức (doanh nghiệp) bảo đảm việc quản lý, vận hành và khai thác khu chung cư sẽ được giao khai thác để phục vụ cho khu dân cư...".
Hiện nay các diện tích tầng 1 nhà chung cư thương mại đều do các chủ đầu tư khai thác. Một số chủ đầu tư đã trích một phần lợi nhuận trong việc khai thác kinh doanh tầng 1 để hỗ trợ giảm bớt phí dịch vụ cho người dân, song không ít chủ đầu tư giành phần hưởng toàn bộ lợi nhuận của hoạt động kinh doanh này. Thậm chí có chủ đầu tư đã bán diện tích tầng 1 cho cá nhân.
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kĩ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư". Như vậy mối quan hệ giữa doanh nghiệp vận hành nhà chung cư và Ban quản trị là mối quan hệ hợp đồng cung cấp dịch vụ.
Thế nhưng, không ít chủ đầu tư tự xem mình như là chủ sở hữu nhà chung cư nên không thực hiện việc tổ chức hội nghị để bầu Ban quản trị. Kiêm luôn việc cung cấp dịch vụ, ở nhiều nơi, chủ đầu tư còn có thái độ cửa quyền, áp đặt giá dịch vụ với các hộ gia đình - những chủ sở hữu thực sự của nhà chung cư. Một số chủ đầu tư cho rằng, tầng hầm và tầng 1, nơi để xe trong chung cư thuộc sở hữu của mình nên đã không thực hiện việc công khai tài chính về hoạt động dịch vụ trông giữ xe.
Bên cạnh đó, việc sử dụng chung cư không đúng mục đích ban đầu là để ở khiến không ít người dân từ chỗ kỳ vọng một chốn để ở lý tưởng đã chuyển sang thất vọng.
Cần có sự thay đổi
Cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư là người trực tiếp quản lý ngôi nhà chung của mình thông qua Ban quản trị như pháp luật đã quy định ( kể cả chung cư tái định cư mà ngưòi dân đã mua của nhà nước). Chủ đầu tư, người dân và các đối tượng liên quan cần hiểu cho đúng, doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư là đơn vị cung cấp dịch vụ theo hợp đồng đã ký với Ban quản trị với giá thuê dịch vụ do hai bên thoả thuận. Đây là một loại hình doanh nghiệp công ích như luật đã quy định.
Ban quản trị có thể lựa chọn bất kỳ doanh nghiệp nào có chất lượng dịch vụ tốt, giá cả phù hợp. Ban quản trị là người đại diện cho cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư có đủ tư cách như một thể nhân để ký kết hợp đồng với các đợn vị cung cấp dịch vụ. Trong trường hợp cần thiết có thể thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã kinh doanh, dịch vụ theo luật doanh nghiệp và luật hợp tác xã. Để Ban quản trị thực sự phát huy được vai trò của mình, Bộ Xây dựng nên giao cho UBND cấp phường công nhận Ban quản trị thay vì giao cho UBND cấp quận. Hiện nay UBND cấp phường cũng là cơ quan ra quyết định công nhận tổ trưởng dân phố.
Theo Quyết định 76/2004/QĐ - UB của UBND thành phố Hà Nội, diện tích tầng 1 nhà chung cư là thuộc sở hữu nhà nước. Đối với dự án triển khai trước khi có quyết định này, Thành phố cần cho kiểm toán nguồn vốn xây dựng và việc thực hiện dự án cấp thẩm quyền phê duyệt của chủ đầu tư.
Những nơi đã được Kiểm toán Nhà nước kết luận tầng 1 thuộc sở hữu nhà nước thì yêu cầu chủ đầu tư bàn giao lại cho Thành phố. Những nơi đã đưa giá trị tầng 1 vào cổ phần hoá, đề nghị Thành phố khôi phục lại quyền sở hữu nhà nước như đã quy định ban đầu. Những nơi có tranh chấp về nơi để xe (tầng hầm, tầng 1) cũng cần được kiểm toán làm rõ.
Theo Kinh Tế Đô Thị