Đầu cơ đất canh tác: Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Không ồn ã như giao dịch nhà đất dự án, đất ở, thị trường đất vườn, đất ruộng cũng có sức hấp dẫn đáng kể đối với không ít nhà đầu cơ. Nhất là  khi Nghị định 69/CP có hiệu lực (1-10-2009) với quy định giá đền bù đất nông nghiệp cao hơn càng làm “nóng” thị trường  đất nông nghiệp.

Nhiều cơ hội mua bán

Việc mua bán, chuyển nhượng đất ruộng sôi động ở những quận mới thành lập hay những khu vực có nhiều dự án triển khai như: các quận Dương Kinh, Hải An, các huyện Thủy Nguyên, An Dương và một số xã của huyện An Lão… Anh Nguyễn Văn Vương, người môi giới nhà đất phường Hòa Nghĩa (Dương Kinh) cho biết: Hiện việc mua bán, chuyển quyền canh tác đất ruộng trên địa bàn rầm rộ. Người mua không chỉ là những chủ đầu tư, “thợ săn” đất mà còn có nhiều cán bộ, công chức. Đất ruộng nằm ở đường lớn, đường trục có giá 160-180 triệu đồng, đường nhỏ có giá dưới 100 triệu đồng/sào. Những người đầu cơ đất ruộng chủ yếu để chờ quy hoạch, được đền bù hoặc đầu tư xây dựng trang trại sản xuất, chờ cơ hội chuyển đổi đất vườn, đất thổ cư. Hiện ở đây có 2 hình thức giao dịch chính: mua bán trao tay luôn phần đất dịch vụ 10%, hoặc “mua đứt” luôn cả sào ruộng dưới dạng chuyển quyền canh tác. Nhưng phần lớn người mua chọn hình thức mua chuyển quyền canh tác. Với hình thức này, người mua an toàn hơn vì sẽ có đầy đủ chứng nhận của xã. Người mua chỉ cần thông qua người môi giới hoặc nhờ người quen có hộ khẩu ở phường, xã mua hộ, như vậy thủ tục đơn giản chỉ cần có chữ ký xác nhận của trưởng thôn là được.

Việc mua bán đất ruộng, vườn càng trở nên sôi động khi Nghị định 69 có hiệu lực. Hồi đầu năm 2009, một sào đất ruộng chuyển quyền canh tác chỉ có giá 56 - 60 triệu đồng khu vực xa khu dân cư, đến cuối năm 2009 lên đến 80 - 90 triệu đồng/sào. Theo nghị định, mỗi sào đất ruộng bị mất, người dân sẽ được hưởng một phần đất dịch vụ 10%, tức khoảng 36m2 và một khoản tiền hỗ trợ đào tạo nghề. Phần đất dịch vụ này được trả cho người dân với ý nghĩa là để người dân có đất bị thu hồi xây nhà hoặc mở cửa hàng buôn bán, tạo lập nghề mới. Tuy nhiên, kể từ khi có quy hoạch dự án đến khi đền bù giải phóng mặt bằng thường kéo dài hàng năm trời. Nhiều người dân không đợi được đến khi dự án đền bù mà sớm “bán lúa non” phần ruộng của mình dưới hình thức “chuyển quyền canh tác”. Theo các thoả thuận mua bán, người mua những phần ruộng này khi dự án đền bù sẽ được hưởng toàn bộ các quyền lợi của chủ đất canh tác đã bán. Phần hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn nhất chính là đất dịch vụ 10%, bởi diện tích này sẽ nằm trong khu vực xây nhà ở của các dự án đô thị.

Câu chuyện mua đất “trên giấy”, mua bán chuyển nhượng đất canh tác này không là mới, diễn ra từ nhiều năm nay. Một số địa bàn mới có nhiều dự án đang khởi động đầu tư xây dựng việc giao dịch diễn ra sôi động là xã Chiến Thắng, Quang Trung, Quốc Tuấn (An Lão)…

Nhưng rủi ro cũng nhiều

Hầu hết đất thuộc khu vực này là đất nông nghiệp, trồng lúa. May lắm thì một số sổ đỏ đất nông nghiệp đã được chuyển mục đích sử dụng thành đất vườn, trồng cây lâu năm. Rất ít trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Biết thực tế đó, nhưng nhiều khách hàng vẫn chấp nhận mua. Chị Đỗ Minh Lan, một người môi giới ở xã Chiến Thắng cho biết: Chưa phải đất thổ cư mới có giá như vậy. Chứ giá đất ở quá cao nhiều nhà đầu cơ nhỏ không thể mua được. Chấp nhận đi đường vòng, chờ cơ hội chuyển đổi mục đích đất vườn, đất thổ cư khi đó giá trị sẽ tăng lên rất nhiều lần. Mặt khác cũng có nhiều cách chuyển đổi đất vườn, đất ruộng thành đất ở. Nếu là đất ruộng, người chủ sử dụng tìm cách chuyển đổi thành đất ao, đất vườn. Từ đất vườn ao thành đất thổ cư, đất ở rất đơn giản. Đối với đất vườn, người mua đất xây nhà và chấp nhận bị phạt tùy diện tích xây dựng. Họ chỉ cần lên kho bạc nộp tiền phạt, giữ biên lai, thời gian sau xin hợp thức hóa nhà.

Cách mua bán chuyển nhượng này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua. Bởi theo quy định của Luật Đất đai việc cắt đất nông nghiệp, phân lô, xây hạ tầng để bán là bất hợp pháp. Chủ đất chỉ có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa lên đất vườn với diện tích tối đa 300 m2. Đối với những trường hợp “cắt” đất nhỏ hơn bán để cất nhà, hầu hết đều bị phạt vi phạm vì xây nhà trên đất không phải thổ cư, không có giấy phép xây dựng, buộc phải tháo dỡ. Người mua sẽ bị “thiệt thòi” khi chấp nhận đầu tư phần đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lâu dài. Theo quy định Luật Đất đai, phần đất ruộng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu năm không được mua bán, chuyển nhượng. Tình trạng người dân mua bán trao tay, không thông qua chính quyền địa phương, vi phạm về đất đai ngày càng lớn, nếu xảy ra tranh chấp rất khó giải quyết. Việc mua bán chuyển nhượng gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở cơ sở. Khi đất nằm trong quy hoạch, việc quy chủ tính toán đền bù sẽ gặp khó khăn, chế độ hỗ trợ đền bù sẽ không đến đúng đối tượng. Bởi ngoài hỗ trợ 10% đất dịch vụ còn có hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề cho người sản xuất trực tiếp.

Trước thực tế này các cơ quan chức năng cần kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất canh tác./.

Nguyên Mai