Thưa Luật sư Chu Đông, ông đánh giá như thế nào về thông tin “sở hữu chung cư có thời hạn” mà dư luận đang quan tâm?
- Tôi đang ở chung cư và tôi cũng rất quan tâm đến thông tin này. Theo tôi được biết, đây không phải là một sáng kiến lập pháp của Bộ Xây dựng hay Chính phủ mà chỉ là một ý kiến đưa ra trong báo cáo tổng kết về công tác thống kê, phân tích số liệu về dân số và nhà ở của Bộ Xây dựng. Trong phần kiến nghị các giải pháp phát triển nhà ở, cần nghiên cứu phương án quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Như vậy, trước mắt đây không phải là một chính sách của Chính phủ.
Tuy không phải là một chính sách đang được xây dựng nhưng nếu sáng kiến này “lọt” vào tầm ngắm của các nhà lập pháp, theo ông, hệ quả của nó như thế nào?
- Chung cư là loại tài sản mà tự thân nó cũng chỉ tồn tại có thời hạn nhất định, không tồn tại vĩnh viễn. Vì thế, người sở hữu chung cư vốn cũng chỉ có thể sở hữu trong thời gian căn hộ tồn tại. Hết niên hạn sử dụng, căn hộ sẽ bị cải tạo, thay thế thì người ta sẽ chấm dứt quyền sở hữu và chuyển sang sở hữu căn hộ mới (nếu xây dựng lại). Nếu quy định thời hạn sở hữu ngắn hơn thời hạn tồn tại của căn hộ thì ai sẽ bỏ tiền ra mua chung cư đây?
Vì thế, tôi cũng đồng ý với một số ý kiến của các nhà kinh tế và các nhà đầu tư bất động sản và cả người đang sử dụng chung cư là nếu ban hành chính sách này thì thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà chung cư sẽ bị tác động mạnh, theo hướng tiêu cực. Vì rất đơn giản, việc lựa chọn mua một tài sản mà chỉ được sở hữu trong một thời hạn ngắn hơn thời hạn tồn tại của tài sản là một lựa chọn không khôn ngoan.
Theo ý kiến đề xuất, quy định việc sở hữu chung cư có thời hạn là nhằm tạo thuận lợi cho việc cải tạo chung cư cũ, ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
- Đây đúng là ý kiến “đẩy bất lợi cho người dân”. Đúng là hiện nay, việc cải tạo chung cư cũ gặp khó khăn do có sự không thống nhất giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người đang sở hữu căn hộ trong chung cư. Khó khăn này có lẽ là cơ sở cho việc xây dựng ý tưởng trên.
Theo tôi, đó là giải pháp thiếu thực tiễn và không có tính khả thi. Nếu muốn cải tạo chung cư không gặp khó khăn, cần tính đến các yếu tố khác, như niên hạn sử dụng chung cư và nguyên tắc của việc cải tạo chung cư. Các nội dung này được luật hóa và có thể đưa vào hợp đồng mua bán căn hộ là cơ sở pháp lý để thực hiện việc cải tạo chung cư cũ. Quy định thời hạn sở hữu không phải là cách làm đúng và khả thi.
Hơn nữa, căn hộ chung cư có hai phần cấu thành là căn hộ và quyền sử dụng đất chung cư. Chủ sở hữu được sở hữu căn hộ và được sử dụng đất chung thửa đất xây dựng tòa nhà. Khi hết niên hạn sử dụng căn hộ, họ vẫn còn quyền sử dụng đất. Vì thế, việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn không thể làm cho việc cải tạo chung cư trở nên dễ dàng hơn.
Thưa Luật sư Trương Anh Tuấn, dưới góc độ các quy định của pháp luật về quyền sở hữu, ý tưởng trên có hợp pháp không?
- Có người nói, sở hữu chung cư có thời hạn thì chả khác gì nhà đi thuê với giá đắt. Vì thế, đây là ý kiến hợp lý được đông đảo mọi người tán thành vì sở hữu nhà có thời hạn và thuê nhà không khác nhau nhiều về bản chất.
Nếu ý tưởng này được “luật hóa”, tôi cho rằng sẽ có tác động lớn đến các quy định của pháp luật về quyền sở hữu. Hiện nay, các quy định về các căn cứ chấm dứt quyền sở hữu không tồn tại quy định về “thời hạn” làm chấm dứt quyền sở hữu. Ý tưởng này là ý tưởng hoàn toàn mới, rất kỳ lạ và không phù hợp với quy định của pháp luật về quyền sở hữu.
Theo Luật nhà ở thì nhà ở, bao gồm cả chung cư của các tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trường hợp vì lợi ích quốc phòng, an ninh. Nếu sở “hữu có thời hạn” thì thời hạn còn lại, ai là chủ sở hữu căn hộ của các công dân đã “hết hạn sở hữu”. Đó là nhà nước, hay chủ đầu tư chung cư? Cả hai trường hợp này đều không hợp lý và không khác gì hành vi xâm phạm quyền sở hữu.
Như vậy, dưới góc độ pháp luật, quy định sở hữu chung cư có thời hạn là không hợp pháp?
- Quyền sở hữu đối với vật là không có thời hạn, trừ trường hợp bản chất tự nhiên của vật là tồn tại có thời hạn thì quyền sở hữu chỉ giới hạn trong thời gian tồn tại tự nhiên của vật đó. Quyền thừa kế được xây dựng trong luật cũng xuất phát từ tính tự nhiên là “không thời hạn” của quyền sở hữu. Nói cách khác, quyền sở hữu không bị hạn chế về mặt thời gian. Nếu quy định thời hạn cho quyền sở hữu thì rõ ràng là vô nguyên tắc trong xây dựng pháp luật.
- Xin cảm ơn các ông!
