Sở hữu nhà: khi trả đủ tiền hay khi cầm sổ đỏ?
Khi có giao dịch về bất động sản, quyền sở hữu nhà được xác định vào thời điểm nào là một trong những nội dung trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) từng nhận được nhiều ý kiến khác nhau.
Theo Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật này của Bộ Xây dựng, có 2 quan điểm về vấn đề này. Quan điểm thứ nhất tán thành với Dự thảo Luật cho rằng đối với việc mua, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở, còn trường hợp tặng cho, đổi nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi “bàn giao nhà”. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở.
Quan điểm khác lại cho rằng, thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013, tức là khi giao dịch được đăng ký tại cơ quan nhà nước và được cấp “sổ đỏ”.
Theo giải trình của Ban soạn thảo Luật, quy định quyền sở hữu xác lập từ khi “thanh toán đủ tiền” đảm bảo việc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu và hạn chế được rủi ro cho chủ sở hữu, đồng thời không trái với Bộ luật Dân sự và phù hợp với Luật Đất đai. Hai phương án về “thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở” nêu trên sẽ được xin ý kiến Quốc hội để đưa vào Luật Nhà ở.
Ngân hàng có “kiêm” phát triển bất động sản?
Một vấn đề khác được quy định tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thu hút được sự quan tâm, đó là quy định cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Có ý kiến cho rằng, quy định mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro, dễ nảy sinh tranh chấp. Do vậy, đề nghị cần quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Trong khi đó, cơ quan chủ trì soạn thảo cho rằng, Dự án Luật quy định việc mua, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được thu tiền của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và thu không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng; phải có bảo lãnh thì mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và các quy định về tăng cường vai trò quản lý nhà nước trong việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai. Vì những đặc thù nhất định của hoạt động này, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được tách ra quy định trong một chương riêng.
Một quy định khác liên quan đến vấn đề này là ngân hàng bảo lãnh phải tiếp tục tổ chức việc đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Nhiều đại biểu cho rằng, việc làm này sẽ khó khả thi trong thực tế vì ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro nếu dự án không thực hiện được do ngân hàng là tổ chức kinh doanh tiền tệ chứ không phải là nhà phát triển bất động sản.
Nhìn nhận thực tế, cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết sẽ tiếp thu theo hướng chỉ quy định tổ chức bảo lãnh phải có trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính, không quy định về trách nhiệm phải tiếp tục tổ chức đầu tư xây dựng để bàn giao nhà ở cho bên mua, bên thuê mua cho phù hợp với hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng.
Trước thực trạng thị trường bất động sản đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện do dự án nhà ở chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư đã bán, thu tiền của khách hàng dưới dạng góp vốn, hợp tác kinh doanh, sau đó dự án chậm tiến độ hoặc không được triển khai, cơ quan chủ trì soạn thảo đã đưa vào Dự thảo quy định chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
