Hải Dương: “Thương mại hoá” đất giáo dục tại Khu biệt thự Đỉnh Long cần bao nhiêu lần điều chỉnh quy hoạch?

Khu biệt thự Đỉnh Long nằm trong Dự án đầu tư xây dựng Khu thương mại du lịch văn hoá và đô thị mới phía Tây Thành phố Hải Dương của Tập đoàn Nam Cường (UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt từ năm 2003). Quỹ đất do Tập đoàn Nam Cường chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Dịch vụ thương mại Fanco Group từ năm 2007 để thực hiện dự án.

Nộp thêm 2,4 triệu đồng mỗi m2, có 8.745m2 đất ở biệt thự

Ngày 3/8/2017, UBND tỉnh Hải Dương ban hành quyết định số 2342/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng phường Tân Bình, Thành phố Hải Dương, tỷ lệ 1/2000 và Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu biệt thự Đỉnh Long, tỷ lệ 1/500.

Theo đó, chuyển toàn bộ 3.386,0m2 đất sản xuất kinh doanh hỗn hợp thuộc phường Tân Bình thành lô đất ở có ký hiệu OM-10, diện tích lô OM-10 sau điều chỉnh là 8.745m2. Tại Khu biệt thự Đỉnh Long, chuyển 3,386,0m2 đất sản xuất kinh doanh hỗn hợp và 5.358,64m2 đất nhà ở dạng căn hộ (chung cư) thành đất ở biệt thự, diện tích sau điều chỉnh tăng thêm 8.745m2 lên thành 15.034,54m2.

Sau một lần điều chỉnh quy hoạch, tại Khu biệt thự Đỉnh Long toàn bộ đất sản xuất kinh doanh của phường Tân Bình được chuyển thành diện tích đất ở biệt thự. Bước tiếp theo, ngày 9/8/2017, UBND tỉnh Hải Dương ban hành quyết định số 2441/QĐ-UBND phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng lô 122 khu biệt thự Đỉnh Long, tỷ lệ 1/500. Qua đó, với tổng diện tích quỹ đất ở biệt thự là 15.034,54m2, chủ đầu tư là công ty Hoàng Thanh sau đó đã chia quỹ đất này làm 40 lô đất biệt thự (diện tích từ 202,7m2 đến 231,83m2, mật độ xây dựng 60%, số tầng cao 3 tầng và 1 tum).

Sau khi điều chỉnh cục bộ lô 122, ngày 10/11/2017, UBND tỉnh Hải Dương ban hành quyết định phê duyệt phương án giá đất cụ thể và tiền sử dụng đất. Tại thời điểm xác định giá đất tháng 8/2017, căn cứ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh là 1,3 thì đơn giá mỗi m2 đất tại Khu biệt thự Đỉnh Long từ 6,5 đến 7,8 triệu đồng/m2. Tương ứng giá trị 8.744,64m2 tăng thêm này có thể lên tới khoảng 60 tỷ đồng.

Phương án tính tiền sử dụng đất đang "ưu ái" đối với chủ đầu tư lô 122 Khu biệt thự Đỉnh Long?

Nhưng tại phương án tính thu chênh lệch tiền sử dụng đất của quyết định này, số tiền sử dụng đất sau khi điều chỉnh quy hoạch (8.744,64m2) là 126.257.150.000 đồng. Tiền sử dụng đất trước khi điều chỉnh quy hoạch là 105.100.179.200 đồng.

Như vậy, sau khi điều chỉnh quy hoạch, tăng thêm 8.744,64m2 đất ở thì chủ đầu tư chỉ phải nộp bổ sung 21.086.971.000 đồng (tương đương nộp thêm 2,4 triệu đồng/m2), chỉ khoảng 1/3 giá trị đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch.

Theo tìm hiểu, giá mỗi m2 đất ở biệt thự tại Khu biệt thự Đỉnh Long đang được giao dịch từ 40-50 triệu đồng/m2, chiếu theo giá trị chủ đầu tư sở hữu ban đầu mức chênh lệch đến vài chục lần. Phải chăng cách “tính giá” của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương đang “ưu ái” cho doanh nghiệp sở hữu đất không qua đấu giá?

“Thương mại hoá” đất giáo dục

Chưa hết, theo quy hoạch được phê duyệt ban đầu, riêng Khu biệt thự Đỉnh Long bố trí phần diện tích khoảng 3,34 ha với chức năng đất giáo dục, gồm các cấp học từ cấp mầm non đến trung học phổ thông để phục vụ nhu cầu học tập của người dân trong khu biệt thự cũng như khu vực lân cận. Trong đó, lô 119-1 diện tích 8.474,2m2 để xây dựng trường mầm non; lô 110-2 diện tích 12.031,48m2 để xây trường trung học cơ sở; lô 110-1 diện tích 13.048,84m2 xây trường trung học phổ thông.

Lô đất 110-1 và 110-2 Khu biệt thự Đỉnh Long trước và sau khi điều chỉnh.

Sau nhiều năm làm chủ sở hữu đất, Công ty cổ phần dịch vụ thương mại Fanco Group và Công ty cổ phần bất động sản Thành Đông làm chủ đầu tư (Fanco Group là đại diện liên danh) chưa thực hiện xây dựng hệ thống trường học đúng như cam kết.

Đến nay, duy nhất lô 119-1 đã được xây dựng trường mầm non H.A.Đ, lô 110-2 có diện tích 12.690,7m2 đang bị bỏ hoang. Bên cạnh đó, toàn bộ lô 110-1 đã hình thành đất ở gồm nhiều biệt thự cao cấp và nhà liền kề.

Trong quá trình chuyển đổi hàng chục nghìn m2 đất giáo dục thành đất ở biệt thự, UBND tỉnh Hải Dương từ năm 2015 đến năm 2017 đã ban hành nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500; Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết phường Tân Bình 1/2000 để phù hợp với quy hoạch tại Khu biệt thự Đỉnh Long.

Cụ thể, theo hồ sơ mà phóng viên có được, ngày 7 và 9/12/2015, UBND tỉnh Hải Dương ban hành các quyết định số 3161/QĐ-UBND, 3206/QĐ-UBND chấp thuận đầu tư “Dự án xây dựng lô 110-1 thuộc Khu biệt thự Đỉnh Long, phường Tân Bình, Thành phố Hải Dương”. Tổng diện tích quy hoạch là 12.690,7m2 (bao gồm: toàn bộ 11.789,5m2 đất khu A và 901,2m2 đất giao thông của khu B) do chủ đầu tư là Fanco Group có trách nhiệm tự giải phóng mặt bằng.

Đến ngày 20/5/2016, tại quyết định số 1302/QĐ-UBND thì UBND tỉnh Hải Dương đã cho phép chuyển mục đích sử dụng 12.690,7m2 đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 069307, do UBND tỉnh Hải Dương cấp cho Fanco Group ngày 24/12/2007 để thực hiện “Dự án xây dựng lô 110-1 thuộc Khu biệt thự Đỉnh Long, phường Tân Bình, Thành phố Hải Dương”.

Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, ngày 30/3/2017, UBND tỉnh Hải Dương gửi văn bản số 755/UBND-VP đề nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nền để các hộ dân được xây dựng nhà ở.

Về cơ bản, toàn bộ lô 110-1 đã được điều chỉnh thành đất ở, gồm 5.946,6m2 đất ở lâu dài, đất nhà ở liền kề 3.383,6m2; đất ở biệt thự 2.563,0m2 và 2.254,2m2 đất thương mại dịch vụ sử dụng lâu dài.

Tiếp đến, để phù hợp với quy hoạch điều chỉnh cục bộ trước đó, ngày 12/7/2017, UBND tỉnh Hải Dương tiếp tục ban hành quyết định số 2047/QĐ-UBND điều chỉnh chấp thuận đầu tư “Dự án xây dựng lô 110-1 thuộc Khu biệt thự Đỉnh Long, phường Tân Bình, Thành phố Hải Dương”.

Cụ thể, điều chỉnh dịch vị trí tim tuyến đường 2,0m về phía Nam; điều chỉnh mặt cắt đường từ 17,5m xuống 15,5m; tăng diện tích đất ở liền kề lên 206,1m2, giảm diện tích đường giao thông xuống 206,1m2; điều chỉnh vị trí đấu nối với hệ thống thoát nước và cấp nước sạch.

Sau điều chỉnh, tổng diện tích theo quy hoạch được duyệt là 25.080,3m2 thì dự án có tổng mức đầu tư chỉ 10.747.490.000 đồng và số tiền sử dụng đất phải nộp là 10.415.118.000 đồng. Số tiền bổ sung chủ đầu tư phải nộp thêm là 2.679.300.000 đồng.

Hoàn thành nghĩa vụ về tài chính, UBND tỉnh Hải Dương ngày 20/7/2017 đã cho phép Fanco Group được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các lô đất ở thuộc dự án xây dựng lô 110-1. Bên cạnh đó, lô 110-2 có diện tích 12.031,48m2 được quy hoạch xây trường trung học cơ sở vẫn đang bị bỏ hoang.

Hiện trạng lô 110-2 Khu biệt thự Đỉnh Long quy hoạch xây dựng trường trung học cơ sở chưa biết đến bao giờ mới thực hiện.

Như vậy, sau ba lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 thì lô 110-1 và lô 122 tại Khu biệt thự Đỉnh Long được chuyển thành đất ở biệt thự với đơn giá “rẻ”. Quá trình điều chỉnh quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều không tính toán đến phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Được biết, Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương là đơn vị chủ trì, thẩm định và tham mưu UBND tỉnh Hải Dương về trình tự và thủ tục chuyển đổi không qua đấu giá. Để thông tin đa chiều, phóng viên đã liên hệ đến Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương về lý do chuyển đổi mục đích sử dụng, "thương mại hoá" đất không qua đấu giá tại Khu biệt thự Đỉnh Long.

Bên cạnh đó, cách "tính giá" của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương có đang "ưu ái" cho doanh nghiệp sở hữu đất tại Khu biệt thự Đỉnh Long. Câu trả lời, cần có sự vào cuộc của UBND tỉnh Hải Dương.

Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin./.