Từ thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng đất
Ngày 06/03/2021, bà Nguyễn Thị Tiến đã thỏa thuận đặt cọc mua bán một thửa đất có diện tích khoảng 123 m2 nằm trong thửa đất số 653 có diện tích 253 m2 của ông Lê Đình Đỡ và bà Lê Thị Hoàn tại địa chỉ Đội 11, thôn Siêu Quần, xã Tả Thanh Oai (Thanh Trì, Hà Nội) với giá 1,7 tỷ đồng. Thửa đất này có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) số: D 0196307 do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 25/8/1994 cho ông Lê Đình Đỡ. Để thực hiện thỏa thuận này, bà Nguyễn Thị Tiến đã đặt cọc đặt cọc 200.000.000 đồng cho gia đình ông Đỡ bà Hoàn.
Đến ngày, 25/5/2021, bà Tiến cùng với đại diện Văn phòng Thừa phát lại Hoàng Huy tiến hành lập Vi bằng (số 688/2021/VB-TPLHH) ghi nhận buổi làm việc hai bên cùng nhau lập và ký “Văn bản thỏa thuận”. Hai bên thống nhất lộ trình thanh toán thành 5 đợt, bao gồm cả lần đặt cọc đầu tiên. Qua 4 lần giao tiền, bà Tiến đã đưa cho ông Đỡ bà Hoàn số tiền 1,3 tỷ đồng, còn 400 triệu đồng bà Tiến sẽ bàn giao sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cũng tại thỏa thuận này, gia đình ông Đỡ bà Hoàn ký ủy quyền cho bà Tiến thực hiện thủ tục xin cấp đổi Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên.
Ngày 03/06/2021, hai bên tiếp tục lập thêm một vi bằng dưới sự chứng kiến của đại diện Văn phòng Thừa phát lại Hoàng Huy. Vi bằng này ghi nhận việc hai bên cùng nhau lập "Phụ lục số 01” kèm theo văn bản thỏa thuận về việc điều kiện lộ trình chuyển nhượng tài sản lập và ký ngày 25/5/2021”. Phụ lục này có nội dung làm rõ diện tích đất chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất là một căn nhà 3 tầng.
Đến tranh chấp pháp lý
Theo ông Đỡ, sau quãng thời gian ký các loại văn bản nêu trên, gia đình ông không liên lạc được với bà Tiến, không thấy bà Tiến quay lại để hoàn tất các thủ tục nên quyết định dừng giao dịch. “Gia đình tôi đã nhiều lần gọi điện thoại cho bà Tiến đề nghị thanh toán nốt số tiền chuyển nhượng đất còn lại nhưng không liên hệ được, mãi cho đến ngày 19/01/2023, tức là gần 2 năm sau, bà Tiến mới quay lại đề nghị thanh toán nốt số tiền chuyển nhượng đất còn lại (400 triệu đồng) nhưng gia đình tôi không đồng ý bán nữa. Gia đình tôi có việc mới phải bán đất nhưng bà Tiến đã thỏa thuận rồi lại “mất hút” khiến chúng tôi lâm vào tình cảnh khó khăn, tiến thoái lưỡng nan. Thế nhưng, nay bà Tiến lại khởi kiện gia đình tôi ra Tòa án huyện Thanh Trì đề nghị công nhận giao dịch chuyển nhượng đất”, ông Đỡ nói.
 |
ông Lê Đình Đỡ và bà Lê Thị Hoàn đang xem lại hồ sơ tài liệu thỏa thuận chuyển nhượng đất |
Theo biên bản hòa giải tại Tòa, bà Nguyễn Thị Tiến cho rằng, do việc cấp đổi mới Giấy CNQSDĐ gặp nhiều khó khăn và kéo dài nên đến cuối năm 2022 mới được hoàn thiện. Bà Tiến cho rằng, trong quá trình tiến hành các thủ tục để cấp đổi Giấy CNQSDĐ, vợ chồng ông Đỡ bà Hoàn vẫn là người trực tiếp ký tá và tham gia và biết rõ tiến độ. Sau khi hoàn tất thủ tục, tôi đã nhiều lần gặp ông Đỡ bà Hoàn để trao đổi việc hai bên đi ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng ông Đỡ và bà Hoàn không hợp tác thực hiện. Vì thế, tôi khởi kiện vụ án yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 123m2 của thửa đất số 653.
Bà Nguyễn Thị Tiến cũng cho rằng, bà đã thanh toán cho ông Đỡ bà Hoàn số tiền 1,3 tỷ đồng, nay tiếp tục thanh toán số tiền 400 triệu đồng và có quyền đi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyền quản lý sử dụng đối với diện tích đất đã thỏa thuận.
Giao dịch có dấu hiệu chưa đúng quy định của pháp luật
Nhận định sự việc này, Luật sư Bùi Thị Kim Liên, Đoàn luật sư TP. Hà Nội đưa ra nhận định rằng: Trong giao dịch này, giữa các bên chỉ có giao dịch dân sự về thỏa thuận sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập theo hai vi bằng, chứ không có bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào.
Cụ thể, tại Vi bằng số 688/2021/VB-TPLHH - Văn phòng Thừa phát lại Hoàng Huy ghi nhận việc ông Đỡ bà Hoàn và bà Tiến lập “Văn bản thoả thuận” với nội dung đồng ý chuyển nhượng cho bà Tiến 123m2 đất với giá 1,7 tỷ đồng. Như vậy, hai bên chỉ lập “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, không ra công chứng chứng thực là không tuân thủ về hình thức của giao dịch theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 theo quy định tại Điều 502 của Bộ luật này.
Tại Vi bằng số 756/2021/VB-TPLHH - Văn phòng Thừa phát lại Hoàng Huy chỉ ghi nhận hành vi, sự kiện hai bên cùng nhau lập "Phụ lục số 01” ngày 3/6/2021 về việc “kèm theo "Văn bản thỏa thuận về việc điều kiện lộ trình chuyển nhượng tài sản lập và ký ngày 25/5/2021”. Vi bằng này chỉ ghi nhận lại nội dung hành vi, sự kiện có xảy ra trên thực tế, chứ không chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của hành vi, sự kiện đó như một văn bản đã được công chứng.
Như vậy, việc xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ căn cứ vào “văn bản thỏa thuận” mà không ra công chứng chứng thực là không tuân thủ về hình thức của giao dịch theo quy định của Bộ luật dân sự. Vì vậy, căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự, có thể xem xét đây là giao dịch dân sự vô hiệu.
Hơn nữa, Luật Đất đai quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trong trường hợp này, bà Nguyễn Thị Tiến và vợ chồng ông Đỡ bà Hoàn chỉ thực hiện giao dịch bằng hình thức lập vi bằng, chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Do đó, việc chuyển nhượng trên của hai bên là vi phạm qui định về hình thức giao dịch.
 |
Luật sư Bùi Thị Kim Liên, Đoàn luật sư TP. Hà Nội đưa ra nhận định rằng, giao dịch thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng có dấu hiệu chưa đúng với quy định của pháp luật. |
Tại các văn bản như “Giấy nhận đặt cọc” ghi ngày 06/03/2021, “Văn bản thỏa thuận” ghi ngày 25/5/2021… ghi rằng ông Đỡ - bà Hoàn chuyển nhượng cho bà Tiến diện tích đất khoảng 123m2 thuộc loại đất ở tại thửa số 653 tờ bản đồ 04 theo Giấy CNQSDĐ số: D0196307, do Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì cấp ngày 25/8/1994. Trong khi đó theo Giấy chứng nhận số D0196307 này, diện tích đất ở là 253m2, điều đó có nghĩa là không có diện tích đất ở nào là khoảng 123m2 theo Giấy chứng nhận số D0196307 và cũng đồng nghĩa với việc diện tích khoảng 123m2 được ghi trong “Giấy nhận đặt cọc”, “Văn bản thỏa thuận”… chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.
Căn cứ quy định tại Luật Đất đai thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168, tuy nhiên giao dịch giữa bà Tiến với ông Đỡ, bà Hoàn không thuộc các trường hợp này). Vậy, pháp luật đất đai không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất chưa có Giấy chứng nhận, nên thỏa thuận chuyển nhượng 123m2 có thể xem là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Luật sư Bùi Thị Kim Liên cho biết thêm , nhiều nội dung thỏa thuận được ghi nhận tại các Vi bằng số 688 và số 756 có cơ sở để xem xét việc giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn: Điểm 1, Điều 5 của “Văn bản thỏa thuận” ngày 25/5/2021 có ghi: Trong trường hợp bên A (ông Đỡ, bà Hoàn) hoặc những cá nhân, tổ chức liên quan đến bên A muốn đơn phương hủy bỏ Văn bản này, bên A phải nộp phạt cho bên B (bà Tiến) một khoản tiền là 3.900.000.000 đồng (ba tỷ chín trăm triệu đồng) và trả lại cho bên B các khoản chi phí liên quan đến việc bên B thực hiện thủ tục xin cấp đổi Giấy CNQSD đất (bên B liệt kê). “Thỏa thuận nộp phạt số tiền 3,9 tỷ đồng và các khoản chi phí liên quan do B liệt kê là thoả thuận trái pháp luật, không có căn cứ. Thỏa thuận trái luật là yếu tố có thể đưa đến giao dịch vô hiệu”, luật sư Liên nói.
Luật sư Liên cũng cho rằng, trong các văn bản thỏa thuận giữa hai bên đang xác định nhầm chủ thể của thửa đất được chuyển nhượng, cụ thể, “văn bản thỏa thuận” ghi nhận nguồn gốc tài sản do UBND huyện Thanh Trì cấp cho “hộ gia đình ông Lê Đình Đỡ, Lê Thị Hoàn” nhưng thực tế, giấy CNQSDĐ số D 0196307 được UBND huyện Thanh Trì cấp cho cá nhân ông Lê Đình Đỡ. Do đó, căn cứ theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015 có thể thấy trường hợp này thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn trong việc xác định Giấy CNQSDĐ cấp cho cá nhân thành cấp cho “hộ gia đình” là yếu tố có thể đưa đến giao dịch vô hiệu.
Với những chứng cứ, lập luận nêu trên, Luật sư Liên cho rằng, căn cứ Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015 thì: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch dân sự được xác lập”. Khoản 2 Điều 131 BLDS quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.
