Chính quyền khẳng định cấp Giấy chứng nhận đúng quy định
Năm 2018, vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh và bà Kiều Nguyệt Nga nhận chuyển nhượng 2 thửa đất của bà Nguyễn Thị Vinh tại xã Kim Quan (huyện Thạch Thất), gồm các thửa số 145 (847m2 , GCNQSDĐ cấp năm 2008) và thửa 129 (801m2, GCNQSDĐ cấp năm 2017).
Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng ông Minh đã làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ, xin gộp thửa và đến ngày 12/02/2019 thì được Sở TN&MT TP Hà Nội cấp GCNQSDĐ đối với thửa số 280, tờ bản đồ số 17, thôn 8 xã Kim Quan, diện tích 1.648m2 (847 m2 đất ở và 801 m2 ).
Tuy nhiên, đến tháng 4/2019 thì chủ cũ của thửa đất (bà Nguyễn Thị Vinh) bị bà Đỗ Thị Trà (SN 1932; thím dâu bà Vinh) khởi kiện ra Tòa để yêu cầu được công nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất mà bà Vinh đã chuyển nhượng, sang tên cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh.
Theo bà Trà (nguyên đơn) thì thửa đất số 145 và 129 (sau gộp thành thửa 280) vốn là thửa đất của bố mẹ chồng bà (cũng là ông bà nội bà Vinh), từng bị chính quyền thu hồi trong thời kì cải cách ruộng đất. Cũng theo bà Trà, khi chính quyền thực hiện “chính sách sửa sai” thì chồng bà là ông Nguyễn Văn Thi được trả lại đất. Vì vậy, ngoài việc yêu cầu Tòa công nhận quyền sử dụng đất và hủy GCNQSDĐ đứng tên bà Vinh, bà Trà còn yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Vinh và vợ chồng ông Minh, hủy GCNQSDĐ mới cấp của vợ chồng ông Minh, buộc những người đang quản lý đất phải trả lại toàn bộ đất cho nguyên đơn.
Không đồng ý với yêu cầu trên, bị đơn (bà Vinh) cho rằng, do bố bà đi kháng chiến nên là đối tượng thuộc diện được chính quyền trả lại nhà cửa, ruộng vườn vào năm 1956, chứ không phải trả cho ông Thi. Các khoảnh đất được nhà nước trả lại, bao gồm 2 ao (là đối tượng đang tranh chấp) được mẹ bà Vinh là cụ Lê Thị Miễn (tức Ốc) quản lý, sử dụng. Đến ngày 16/5/2006, gia đình bà Vinh tiến hành lập “Biên bản họp gia đình về việc chia thừa kế”, với sự tham dự của ông Thi (chồng bà Trà). Có cán bộ tư pháp xã, cán bộ địa chính, và Phó Chủ tịch UBND xã làm chứng, xác nhận. Năm 2008, bà Vinh kê khai và được UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho thửa số 145. Tháng 3/2012 bà Vinh còn thuê chính con trai bà Trà thực hiện việc đổ đất san nền, xây tường gạch trên đất này (có ký kết thỏa thuận nhận tiền công).
Liên quan việc cấp GCNQSDĐ, trong công văn trả lời Tòa án, UBND huyện Thạch Thất khẳng định việc cấp 2 GCNQSDĐ cho bà Vinh là đúng luật bởi Sổ mục kê năm 1964 thể hiện chủ sử dụng là Nguyễn Văn Thi nhưng mục “cước chú” có ghi “hiện nay Lê Thị Ốc” (tức mẹ bà Vinh).
Sau khi được chính quyền cấp GCNQSDĐ một thời gian dài, bà Vinh mới chuyển nhượng cho vợ chồng ông Minh. Sau khi làm thủ tục ông chứng Hợp đồng chuyển nhượng theo quy định, vợ chồng ông Minh tiến hành các thủ tục để được gộp thửa, cấp GCNQSDĐ mới.
 |
Vì sao đẩy rủi ro về phía người mua đất ngay tình?
Khi xét xử sơ thẩm vụ kiện trên vào tháng 5/2022, TAND TP Hà Nội cho rằng, có căn cứ về việc thửa đất được chính quyền trả cho gia đình ông Thi trước năm 1964 nên đã chấp nhận yêu cầu của bà Trà về việc hủy 2 GCNQSDĐ đứng tên bà Vinh; chấp nhận yêu cầu của bà Trà về việc công nhận quyền sử dụng đối với thửa đất số 145, 129 và tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bị đơn (bà Vinh) và vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh (người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan).
Ngay sau đó, bà Vinh đã kháng cáo, khẳng định quyền sử dụng đất của gia đình mình và việc UBND huyện Thạch Thất cấp GCNQSDĐ cho bà là đúng quy định. Vì vậy, việc bà chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Minh là hợp pháp.
Đồng tình với quan điểm này, vợ chồng ông Minh cũng cho rằng việc vợ chồng ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Vinh khi bên bán đã có GCNQSDĐ là giao dịch hợp pháp, ngay tình nên cần được công nhận.
Xét nội dung kháng cáo này, TAND Cấp cao tại Hà Nội cho rằng, việc gia đình bà sử dụng ao liên tục từ trước đến nay phù hợp với quá trình kê khai của ông Mưu (bố bà Vinh) trong lý lịch đảng, phù hợp với phần ghi chú người sử dụng đất tại Sổ mục kê năm 1964 (bà Ốc- vợ ông Mưu), phù hợp với thừa nhận của ông Thi (chồng bà Trà- nguyên đơn) trong “Biên bản họp gia đình về việc chia thừa kế” ngày 16/5/2006. Do đó, đủ căn cứ xác định diện tích đất tranh chấp là của gia đình bà Ốc cho bà Vinh và bà Vinh được cấp GCNQSDĐ.
Chính vì vậy, tại bản án phúc thẩm số 186/2023/DS-PT ngày 24/04/2023, HĐXX TAND Cấp cao tại Hà Nội đã tuyên sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông Minh về việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng với bà Vinh, giữ nguyên hiệu lực của GCNQSDĐ số CP 884345 do Sở TN&MT TP Hà Nội cấp ngày 12/02/2019 đứng tên ông Nguyễn Thanh Minh, bà Kiều Nguyệt Nga.
Tuy nhiên, đến tháng 02/2024 thì Chánh án TAND Tối cao đã có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 06/2024/KN-DS, đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy bản án phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm của TAND TP Hà Nội.
Bất ngờ với quyết định kháng nghị này, vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh đã có đơn đề nghị Chánh án TAND Tối cao xem xét rút kháng nghị để đảm bảo quyền lợi của người thứ 3 giao dịch ngay tình. Theo khẳng định của ông Minh, vợ chồng ông đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Vinh một cách hợp pháp vì thời điểm đó, các thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ, không bị hạn chế chuyển nhượng, cũng như không hề có đơn kiện đòi đất nào được cơ quan chức năng thụ lý giải quyết.
Trao đổi với phóng viên, một số chuyên gia pháp lý và luật sư cho rằng, trong vụ việc này, vợ chồng ông Minh không biết và không buộc phải biết về các giao dịch dân sự trước đây của chủ đất (bà Vinh) ra sao. Việc bà Vinh đã được UBND huyện Thạch Thất cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý vững chắc thể hiện bà Vinh có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng.
Luật sư Hoàng Văn Tùng (VPLS Trung Hòa, đoàn LS Hà Nội) cho biết, khoản 2, Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015 (bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu) quy định rõ: “trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Đồng thời, theo quy định tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ TN&MT thì trường hợp của vợ chồng ông Minh nêu trên không thuộc trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp GCNQSDĐ vì cơ quan cấp GCNQSDĐ không nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai cho biết đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai của bà Trà. Vì vậy, việc Sở TN&MT Hà Nội tiến hành các thủ tục đăng ký, gộp thửa sang tên cho vợ chồng ông Minh là đúng quy định chứ không vi phạm về điều kiện chuyển nhượng, cấp GCNQSDĐ. Giao dịch này cần được công nhận.
Căn cứ vào quy định này, luật sư Tùng khẳng định, kể cả đối với giao dịch trước bị coi là vô hiệu thì pháp luật vẫn bảo vệ người thứ ba giao dịch ngay tình bằng cách công nhận giao dịch sau này. Vì vậy, ở đây không thể coi việc nhận chuyển nhượng đất từ bà Vinh sang vợ chồng ông Minh là vô hiệu được. Biện pháp bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình ở đây đã được quy định rõ là “giao dịch đó không bị vô hiệu” chứ không phải là “giành quyền quyền khởi kiện” cho người thứ ba đối với bên chuyển nhượng đất.
Đối với quan điểm kháng nghị giám đốc thẩm nêu trên, các chuyên gia pháp lý đặt câu hỏi, nếu giao dịch ngay tình vẫn gặp phải rủi ro, bị coi là “vô hiệu” như ở vụ việc này, thì còn ai dám tin tưởng vào GCNQSDĐ đã được cơ quan có thẩm quyển cấp cho người dân. Sự việc liệu có trở thành một tiền lệ, dẫn đến tình trạng người dân hoài nghi, không còn tin vào hoạt động đăng ký đất đai do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện (?).
