Nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Không còn là đặc quyền của các tổ chức tín dụng!

0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) - Có hiệu lực từ ngày 15/5 vừa qua, Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã quy định về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

(Ảnh minh họa).

(Ảnh minh họa).

Quy định này được đánh giá là có ý nghĩa tích cực, tạo điều kiện, thúc đẩy các giao dịch vay giữa cá nhân và cá nhân, hạn chế các hiện tượng xấu, tranh chấp, các rủi ro có thể xảy ra cho bên cho vay cũng như bên vay.

Không phải tổ chức tín dụng vẫn có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Thay thế Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP, vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 21/2021/NĐ-CP về việc quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Một điểm đáng lưu ý là Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo đó, để được nhận thế chấp QSDĐ thì phải đáp ứng 4 điều kiện.

Cụ thể: Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác; Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn; Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.

Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.

Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hàng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.

Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

Những điểm cần lưu ý khi cá nhân nhận thế chấp

Nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Không còn là đặc quyền của các tổ chức tín dụng! ảnh 1

Từ quy định trên của Nghị định 21, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhắc lại quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được phép: “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Tuy nhiên, thực tế, khi họ đưa nhau ra các văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì không được chấp nhận và có những tranh cãi, thậm chí là khiếu nại, khiếu kiện. Còn việc cá nhân được nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn hầu như là không có.

Trước đây, khi không được nhận thế chấp bằng loại tài sản phổ biến có giá trị lớn và ổn định là quyền sử dụng đất thì để có thể đảm bảo cho khoản vay của mình, những giải pháp do các cá nhân tự đặt ra rất nhiều, chẳng hạn như: Cầm cố/ cầm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các tài sản có giá trị khác; các biện pháp ngoài lề hoặc là biện pháp yêu cầu người vay phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người cho vay trong thời gian vay.

Có điều, “giải pháp” yêu cầu người vay phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người cho vay, khi nào trả tiền thì sẽ chuyển nhượng lại được đưa ra Tòa rất nhiều và cũng được cơ quan Công an xem xét giải quyết rất nhiều.

Đối với một bản hợp đồng chuyển nhượng để vay tiền này, khi Tòa án xác định có việc vay nợ, trả lãi… giữa hai bên thì sẽ nhận định là hợp đồng giả cách và đương nhiên sẽ tuyên vô hiệu đối với bản hợp đồng đó. Cũng có nhiều trường hợp khi người vay tự ý chuyển nhượng tiếp quyền sử dụng đất cho một bên thứ ba, bên vay đã thực hiện tố cáo ra Công an về hành vi chiếm đoạt tài sản.

Như vậy, có thể thấy, đây không phải là một giải pháp tối ưu bởi lẽ đó là vi phạm pháp luật và nó cũng tiềm ẩn quá nhiều rủi ro cho bên vay và cả bên cho vay.

Vì vậy, với quy định tại Điều 35, Nghị định 21/2021, Luật sư Tuấn tin tưởng sẽ không còn việc các văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng các hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp giữa cá nhân với cá nhân.

Đồng thời, Nghị định này ra đời có ý nghĩa tích cực, tạo điều kiện, thúc đẩy các giao dịch vay giữa cá nhân và cá nhân, hạn chế các hiện tượng xấu, tranh chấp, các rủi ro có thể xảy ra cho bên cho vay cũng như bên vay.

Tuy nhiên, các bên trong giao dịch vay cũng cần phải lưu ý có những biện pháp xác định tính pháp lý của đối tượng thế chấp và các điều khoản trong hợp đồng nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trong đó, các bên cần cân nhắc việc nhận thế chấp có thể bị hủy bỏ bởi không tuân thủ về hình thức, quy trình thực hiện. Cụ thể, muốn thế chấp, các bên trong giao dịch cần phải ký hợp đồng thế chấp có công chứng tại cơ quan có thẩm quyền công chứng; đối với quyền sử dụng đất thế chấp cần phải có Giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; hợp đồng tín dụng. Sau đó các bên phải thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai để cơ quan này xác nhận vào trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về việc đã thế chấp.

Ngoài ra, bên nhận thế chấp có thể phải chịu một số những rủi ro, chẳng hạn như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị TAND có thẩm quyền tuyên hủy do có tranh chấp; thửa đất có liên quan đến một bên thứ ba ngay tình… Hay về giá trị của quyền sử dụng đất dùng để thế chấp, thì khả năng sẽ có những tranh chấp liên quan khi các bên không thỏa thuận được, còn nếu đưa ra các tổ chức có khả năng giám định sẽ mất thêm chi phí cho các bên.

Theo Câu chuyện Pháp luật

Cùng chuyên mục
Bác sĩ Phan Huy Anh Vũ - Giám đốc Sở Y tế Đồng Nai.

Bác sĩ Phan Huy Anh Vũ, Giám đốc Sở Y tế Đồng Nai: “Thay đổi chính sách, đi sớm hơn sẽ sớm ngăn chặn được dịch bệnh”

(PLVN) - Đồng Nai đang oằn mình chống Covid - 19. Một mặt vừa ngăn chặn dịch lây lan, mặt khác đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội và chăm lo đời sống người dân, thực hiện mục tiêu “kép” của Chính phủ. Thời gian qua, ngành Y tế tỉnh Đồng Nai luôn hiện diện ở tuyến đầu, đưa ra các giải pháp đối phó với dịch bệnh.

Đọc thêm