Theo cáo trạng, vào tháng 7/2017, Quyên mua thửa đất số 1313, tờ bản đồ số 6, diện tích 113m2 (thuộc tổ 4, xã Diên Phú, huyện Diên Khánh) của ông Lý Bân xây nhà, sinh sống tại đây và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tháng 12/2017, Quyên đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho anh Bùi Tuấn Thành với giá 500 triệu đồng, UBND huyện Diên Khánh chỉnh lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho anh Thành vào ngày 26/12/2017. Sau đó, Quyên thuê lại ngôi nhà này của anh Thành để ở và hàng tháng trả tiền thuê nhà cho anh Thành.
Vào ngày 15/2/2018, bà Nguyễn Thị Sum đến gặp Quyên hỏi mua nhà và đất Quyên đang ở. Vì đang cần tiền trả nợ nên Quyên nảy sinh ý định lừa bán thửa đất và nhà đang thuê của anh Thành cho bà Sum với giá 600 triệu đồng.
Để bà Sum tin tưởng, Quyên đưa một bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Quyên (khi chưa chỉnh lý cho anh Thành) cho bà Sum. Quyên nói bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng của Quyên đang giữ ở Hải Dương, nếu bà Sum đồng ý mua thì đặt cọc trước cho Quyên 300 triệu đồng, đến tháng 6/2018, Quyên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho bà Sum, bà Sum đồng ý.
Bà Sum thỏa thuận với Quyên sẽ đặt cọc trước 110 triệu đồng và yêu cầu Quyên chuyển đồ ra khỏi nhà để bà Sum vào ở ngay trong ngày 15/2/2018, Quyên đồng ý và lập một hợp đồng đặt cọc để cả hai ký vào. Cùng ký vào hợp đồng đặt cọc có ông Nguyễn Thành Tâm (em ruột bà Sum) và bà Nguyễn Thị Hiền (mẹ ruột Quyên) là người làm chứng.
Sau đó vào các ngày 21/2/2018 và 22/2/2018, Quyên cùng em gái là Lê Thị Minh Luyến đến nhà bà Sum (264 Thống Nhất, TP Nha Trang) để lấy tiếp số tiền lần lượt là 70 triệu và 120 triệu đồng. Ngày 28/2/2018, Quyên một mình xuống nhà bà Sum để lấy 100 triệu đồng.
Sau khi đã đưa Quyên số tiền 400 triệu đồng, bà Sum yêu cầu Quyên cho xem bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì mới đưa số tiền còn lại là 200 triệu đồng. Tuy không có giấy chứng nhận trên nhưng muốn chiếm đoạt số tiền còn lại nên Quyên nói dối bà Sum sẽ đưa cho xem khi chồng Quyên từ tỉnh Hải Dương vào Nha Trang.
Trong thời gian này, Quyên nhiều lần điện thoại và đến nhà bà Sum yêu cầu đưa số tiền 200 triệu đồng còn lại nhưng bà Sum không đồng ý vì Quyên liên tục hẹn việc cho xem bản gốc giấy chứng nhận. Đến ngày 17/9/2018, bà Sum nghi ngờ Quyên gian dối trong việc mua bán nhà, đất nên làm đơn tố cáo đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện Diên Khánh.
