Quản lý nhà chung cư vẫn rối

UBND TP.HCM chuẩn bị thông qua dự thảo quy định quản lý nhà chung cư do sở Xây dựng soạn thảo, với mức phí dịch vụ tối đa là 800.000 đồng mỗi tháng.

Theo sở Xây dựng, hiện nay trên toàn thành phố có trên 1.000 chung cư đã đưa vào sử dụng. Thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ sở hữu căn hộ với chủ đầu tư. Do vậy, việc ra đời quy định này sẽ cần thiết trong việc quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp và cả người dân, dự thảo lần này vẫn còn “rối” khi những quy định, thuật ngữ vẫn chưa rõ ràng và đặc biệt là chưa sát với điều kiện thực tế.

Tối đa 8.000 đồng/m2/tháng

Để tránh những tranh chấp về phí quản lý chung cư giữa chủ đầu tư và người dân, dự thảo quy định cụ thể khung giá dịch vụ theo hạng nhà chung cư và việc triển khai thực hiện. Theo đó, mức thu phí dịch vụ hàng tháng đối với phần sử dụng để cho nhà chung cư hạng nhất tối đa là 8.000 đồng/m2, hạng nhì tối đa 7.000 đồng/m2, hạng ba không quá 6.000 đồng/m2 và hạng tư không quá 5.000 đồng/m2; nhà chung cư thuộc diện nhà ở xã hội, nhà công vụ, chung cư cũ tối đa 1.000 đồng/m2. Đối với phần diện tích sử dụng để làm việc và kinh doanh, áp dụng mức thu trên nhân với hệ số 1,2.

Một điểm linh hoạt trong dự thảo là “UBND thành phố có thể xem xét điều chỉnh khung giá dịch vụ nhà chung cư khi có sự thay đổi về điều kiện kinh tế – xã hội, cơ chế, chính sách hoặc biến động giá cả làm tăng hoặc giảm 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp quản lý”.

Theo đánh giá của ban soạn thảo: “Với mức thu như trên, một căn hộ diện tích 100m2 trong chung cư hạng nhất sẽ phải đóng phí dịch vụ tối đa 800.000 đồng/tháng. Còn căn hộ 40m2 trong chung cư cũ chỉ phải đóng 40.000 đồng/tháng. So với mặt bằng chung, mức thu này có thể chấp nhận được”.

Theo cư dân sống trong các chung cư, trong thời gian qua hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện bùng phát tại các chung cư là do mức tính phí chung cư chưa hợp lý. Nhiều công ty bất động sản tại TP.HCM áp dụng mức phí 0,58 USD/m2, tức khoảng 11.000 đồng/m2. Có nơi như tại dự án Saigon Pearl (quận Bình Thạnh), mức phí này lên đến 1 USD và đã bị nhiều người dân phản đối.

Còn với mức phí do sở Xây dựng đưa ra lần này, một số hộ ở chung cư cho rằng “mức giá này là cao”. Chị Liên, nhà ở chung cư An Khang cho rằng người dân ở chung cư ngoài phí quản lý còn phải đóng phí gửi xe cũng mất một khoản tiền lớn. Nếu nhà đông người, nhiều xe thì tiền đóng càng nhiều. “Như vậy, cộng với phí quản lý, mỗi tháng một hộ dân phải mất đứt từ 1,5 – 2 triệu đồng”, chị Liên nhẩm tính. Song cũng có nhiều người đồng tình vì cho rằng thu phí như vậy thì chất lượng dịch vụ chung cư mới đáp ứng được nhu cầu. Còn theo ông Nguyễn Xuân Châu, giảng viên môn bất động sản trường đại học Kinh tế TP.HCM, với mức phí mà sở Xây dựng đề xuất thì các đơn vị quản lý căn hộ đã có lời.

Lo ngại mạnh ai nấy thu

Điểm được các chuyên gia xây dựng đánh giá là khá mới trong dự thảo này là quy định, nhà chung cư từ năm tầng trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Các chung cư không thuộc đối tượng mua bảo hiểm khuyến khích trên cơ sở tự nguyện, phí dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% thành viên trong ban quản trị thông qua…

Một trong những tiêu chí để đưa ra mức phí hiện nay ở các chung cư là dựa vào sự phân hạng chung cư. Song, có một bất cập là những tiêu chí để phân hạng chung cư đưa ra vẫn còn rất chung chung, mơ hồ, dễ gây nhầm lẫn, vì thế chủ đầu tư vẫn có thể tuỳ tiện “phong hạng” cho chung cư của mình để bắt chẹt người dân. Ví dụ: nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo…

Bình luận về quy định này, giám đốc một công ty quản lý bất động sản tại TP.HCM, nói quy định chung chung như thế nên ai muốn hiểu thế nào cũng được. Chẳng hạn như thế nào là “nhất” thì chưa có hướng dẫn cụ thể. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư các dự án nhà chung cư đang gặp khó khăn trong việc “định giá” chung cư của mình để đưa ra mức phí phù hợp nên vẫn xảy ra tình trạng mạnh ai nấy thu.

“Với các quy định không cụ thể và rõ ràng như kể trên, chủ đầu tư vẫn có thể tự đánh giá chung cư của mình là cao cấp trong khi chất lượng thực tế chỉ ở mức trung bình”, vị này cho biết.

Cấm kinh doanh hàng dễ cháy nổ trong chung cư

Dự thảo quy định: những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư như: không được cơi nới, chiếm dụng diện tích; phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung trái quy định; gây tiếng ồn quá mức gây ảnh hưởng đến trật tự trị an nhà chung cư; nghiêm cấm kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá gây cháy nổ (hàn, gas, vật liệu nổ…); các dịch vụ gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe, lò mổ gia súc…; kinh phí bảo trì chung cư (2% tiền bán nhà) chỉ được sử dụng cho việc bảo trì chung cư, không được sử dụng vào việc quản lý vận hành chung cư và các mục đích khác.

 Theo Sài Gòn Tiếp Thị