Quy định “mỗi cá nhân/hộ gia đình tham gia góp vốn chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở” trong Dự thảo Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở đang gây nhiều tranh cãi…
Chỉ được phân chia một nhà dự án
Dù đây chỉ là một quy định liên quan đến 20% nhà ở được “bán” không qua sàn giao dịch BĐS, nhưng lúc này, nó trở thành tâm điểm tranh luận trong bản Thông tư vừa mới được khởi thảo.
Điều 7 dự thảo quy định, kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ – CP có hiệu lực thi hành (8/8/2010 - NV), trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác với chủ đầu tư khi dự án chưa xây xong móng thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư). Các trường hợp góp vốn, hợp tác đầu tư còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận.
Danh sách các đối tượng được phân chia nhà phải được chủ đầu tư gửi cho Sở xây dựng để kiểm tra, giám sát.
Các giao dịch “bán lúa non” tự do cũng bị triệt tiêu khi dự thảo Thông tư ghi rằng, bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác. Nếu người phân chia nhà ở đã chết thì người được thừa kế hợp pháp phải gửi bản sao giấy chứng tử kèm theo di chúc hợp pháp cho chủ đầu tư để ký lại hợp đồng với người được thừa kế.
Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư mà bên được phân chia nhà ở bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện việc mua bán theo quy định của pháp luật tùy trường hợp đã nhận nhà hay chưa.
Có hợp pháp hay không?
Bình luận về vấn đề này, Luật sư Trần Đình Triển (Văn phòng Luật sư Vì Dân) cho rằng, quy định đó không hợp lý với Hiến pháp, vì văn bản luật gốc này quy định quyền có nhà ở của mỗi người mà không khống chế việc người đó có nhiều nhà hay ít nhà. Theo ông Triển, việc có thể mua một hay nhiều nhà tại một hay nhiều tỉnh thành phụ thuộc vào điều kiện của mỗi người, mỗi hộ gia đình. Về cơ bản, theo thông lệ quốc tế và ở Việt Nam, pháp luật không quy định mỗi người chỉ có một nhà. Việc quy định như trên sẽ tác động tới quyền sở hữu tài sản của người dân.
Trên thực tế, nhà dự án, dù được mua dưới hình thức nào, cũng là hàng hóa – hàng hóa trên thị trường BĐS. Mà đã là hàng hóa, ông Triển cho rằng, nên để thị trường tự điều tiết. Quy định như vậy, vô hình trung sẽ khiến thị trường công khai, minh bạch đóng băng, tạo ra sự bất bình thường của thị trường. “Mà theo nhu cầu vận động thị trường, người có nhu cầu giao dịch – cả chủ đầu tư và nhà đầu tư – sẽ tìm cách lách luật. Từ đó sẽ phát sinh tiêu cực như lạm dụng tín nhiệm, lừa đảo… gây bất ổn trên thị trường và tác động tiêu cực tới tình hình xã hội” – Luật sư Triển nói.
Dưới góc độ một nhà đầu tư, anh Nguyễn Thành Trung (Long Biên, Hà Nội) cho rằng, rất lâu sau khi phát sinh trên thực tế, văn bản pháp luật mới thừa nhận hợp đồng góp vốn. Thực chất đây là một kiểu góp tiền mua tài sản hình thành trong tương lai, và người góp vốn nào trong dự án BĐS cũng là để được nhận sản phẩm “giá gốc”, “giá ưu đãi”. “Trong khi thị trường còn méo mó thế này, được mua sản phẩm với giá gốc là điều ai cũng mong thực hiện được. Thế nên, một khi đã đồng ý với hình thức mua bán đó, cũng đừng giới hạn số lượng sản phẩm trên một địa bàn. Chẳng lẽ chúng tôi không được có hai nhà cùng trong một tỉnh” – anh Trung kiến nghị.
Ông Nguyễn Lê Trung – đại diện một chủ đầu tư dự án riêng lẻ ở khu vực Tây Hồ - cũng cho rằng quy định này sẽ khiến cho chủ đầu tư ngày càng khó “kiếm” được nhà đầu tư tiềm năng cùng “chung lưng đấu cật” từ những ngày đầu thực hiện dự án.
Dự thảo thông tư này đang được đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ được ban hành trung tuần tháng 9 tới.
Bách Nguyễn
