Tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân

Ông Nguyễn Văn Minh.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế-xã hội đất nước. Tuy nhiên, tại một số khu vực, giá bị đẩy lên quá cao, nhưng giao dịch thực lại không nhiều. TBKTSG đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, về vấn đề này.

TBKTSG: Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản (BĐS) lúc lạnh lúc nóng trong những năm qua?

- Ông Nguyễn Văn Minh: Tốc độ phát triển BĐS khó so sánh với các thị trường khác, nhưng so với các nước trên thế giới thì thị trường BĐS Việt Nam trong những năm qua phát triển rất tốt. Mặc dù đã có những thời điểm nóng, lạnh, nhưng nhìn chung đã có những đóng góp tích cực. Đặc biệt khi chúng ta đã có Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS là đã xây dựng được một hành lang pháp lý để các nhà đầu tư cũng như người dân được tiếp cận với sản phẩm BĐS phù hợp với yêu cầu của mình.

Trong 15 năm vừa qua, hầu hết các tỉnh thành đều có quy hoạch định hướng không gian phát triển đô thị. Từ đó đã xác định được kế hoạch chung và dài hạn để đầu tư vào việc đô thị hóa nói chung và BĐS nói riêng. Như vậy, tiềm năng của chúng ta vẫn còn rất nhiều, chẳng hạn như một trong những nội dung về chuyển dịch cơ cấu kinh tế là thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

TBKTSG: Vừa qua, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng. Ông nhìn nhận như thế nào về hiện tượng này?

- Trước khi Quốc hội họp thì có đưa ra một số dự kiến về quy hoạch của Thủ đô, điều này làm cho thị trường tại Hà Nội và khu vực lân cận có sôi động lên một chút. Nhưng sau nhiều ý kiến của Quốc hội thì quy hoạch này chưa được duyệt, cần phải lấy ý kiến của nhân dân cũng như đề xuất phương án tốt hơn từ các đơn vị tư vấn. Như vậy thị trường dần được trả lại đúng như cũ chứ không phải trầm lắng đi.

Ngay tại TPHCM cũng vậy, một tháng sau khi Hà Nội rộ lên sốt đất, cũng có một số khu vực giá được đẩy lên rất cao, nhưng giao dịch thực thì không có nhiều, chủ yếu do thị trường làm ảo. Nhưng cho đến thời điểm này, BĐS đã trở về giá trị thực, hiện nay các giao dịch đang dần tăng lên.

TBKTSG: Nhưng trên thực tế, giá BĐS vẫn được cho là còn quá cao?

- Chúng tôi mong muốn giá BĐS ngày càng trở về và tiệm cận đúng với thu nhập của người dân, để làm sao tăng được cơ hội cho những người có nhu cầu mua được nhà ở và tiếp cận với quỹ nhà ở phù hợp với túi tiền của họ. Nhưng trong thực tiễn, việc đó không thể diễn ra trong ngày một ngày hai. Đặc biệt phải biết kết hợp giữa ba yếu tố: lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và khách hàng.

Khi kết hợp được ba lợi ích đó thì mới có thể đưa BĐS về giá trị thực. Về phía Nhà nước, cần phải đưa ra các chính sách phù hợp, đặc biệt là vấn đề tiền sử dụng đất cũng như các quy trình thủ tục để chủ đầu tư không phải tăng các chi phí bất hợp lý. Còn nhà đầu tư thì cố gắng ứng dụng những công nghệ tiên tiến để giảm giá thành, đưa giá nhà tiệm cận với giá trị thực. Về phía khách hàng, hiện nay họ được vay trung và dài hạn để mua nhà, chỉ cần có 10-20% giá trị ngôi nhà là đã có quyền sở hữu ngôi nhà.

TBKTSG: Nguyên nhân đẩy giá cao có phải do nhu cầu ảo không, thưa ông?

- Hiện nay cũng có thể có một khu vực nào đó bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan. Chẳng hạn, vừa qua sốt ảo tại khu vực Ba Vì là do chúng ta có định hướng trục Thăng Long và dự định chuyển trung tâm hành chính quốc gia về đó. Mặc dù đấy chỉ là ý tưởng, nhưng các nhà đầu cơ thường hay đi trước đón đầu và đưa ra tất cả các thông tin này. Điều này đã làm cho thị trường bị thổi bùng lên. Đến nay, thị trường BĐS tại đây đã dần trở về giá trị thật của nó.

TBKTSG: Sắp tới, Hà Nội sẽ xây dựng khung giá đất cho năm tới theo chủ trương bám sát giá thị trường. Việc áp theo giá thị trường liệu có làm giá BĐS lại tiếp tục tăng cao lên nữa không, thưa ông?

- Không phải chỉ riêng Hà Nội, mà theo tinh thần Nghị định 69 năm 2009 của Chính phủ, tất cả các vấn đề về đầu tư, tính toán khi nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước đều phải dựa theo giá thị trường. Nếu trường hợp giá thị trường do Nhà nước ban hành vào đầu năm mà có tăng hay giảm trên dưới 20% thì phải được định giá lại.

Trong Nghị định 69 có một điểm khác, trước đây khi chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được giảm trừ tiền đền bù bằng đơn giá Nhà nước quy định. Nhưng hiện nay, chủ đầu tư sẽ được trừ 100% tiền đền bù cho những người sử dụng đất đấy và theo đúng giá thị trường. Với nhà đầu tư thì không có vấn đề gì, nhưng sẽ xảy ra trường hợp giá đầu vào của BĐS tăng lên. Và như vậy thì sẽ không thể làm cho giá BĐS thấp xuống được nữa.

TBKTSG: Ông có dự báo gì về thị trường BĐS trong những tháng cuối năm?

- Diễn biến thị trường hiện nay đang tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân. Vừa qua, Chính phủ đã có chính sách về phát triển nhà ở dành cho sinh viên, người thu nhập thấp và nhà ở xã hội. Đã có rất nhiều chủ đầu tư đăng ký và triển khai các dự án này, như vậy thị phần này sẽ chiếm phần lớn thị trường BĐS. Đến nay các dự án đã khởi công, như vậy trong sáu tháng cuối năm này có rất nhiều gói hàng được chào bán.