Bình Dương: Mua đất có sổ đỏ vẫn nguy cơ mất trắng, người thứ 3 ngay tình được bảo vệ như thế nào?

(PLVN) - Bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu là một chế định từ lâu đã được pháp luật công nhận và bảo vệ. Tùy theo mỗi thời kỳ và tùy theo đặc thù của từng quốc gia, các quy định bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình có những đặc tính khác nhau. Mặc dù vậy, các căn cứ, quy định pháp luật để bảo vệ nó ngày càng được cụ thể hóa và chi tiết hơn.

Công trình xây dựng trên diện tích mua bán ngay tình

Công trình xây dựng trên diện tích mua bán ngay tình

Luật quy định ngày càng cụ thể

Trong các số trước, báo PLVN đăng tải loạt bài “Thương vụ mua đất có sổ đỏ vẫn nguy cơ mất trắng” tại tỉnh Bình Dương phản ánh những bất cập trong việc cơ quan tố tụng vận dụng các chế định pháp luật bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình còn nhiều bất cập, gây thiệt hại cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang.

Cụ thể, TAND tỉnh Bình Dương và TAND Cấp cao tại TP.HCM đã đưa ra những phán xét thiếu căn cứ, áp dụng các điều luật một cách nữa vời dẫn đến nhiều sai sót ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung của vụ án.

Bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tình từ lâu đã được pháp luật công nhận tại Việt Nam. Chế định này được ghi nhận và cụ thể hóa từ Bộ luật Dân sự năm 2005 và được sửa đổi bổ sung bằng Bộ luật Dân sự 2015.

Tại Khoản 2, Điều 138 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba ngay tình vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản đó nhưng người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, bị sửa”.

Theo quy định này, giao dịch dân sự có đối tượng là động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu vô hiệu,  người thứ ba ngay tình sẽ luôn được bảo vệ trong hai trường hợp. Thứ nhất, người thứ ba ngay tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá; thứ 2, giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản đó nhưng người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, bị sửa.

Quyết định trong trường hợp này còn được thể hiện dưới dạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Để cụ thể, rõ ràng hơn đối với trường hợp thứ hai này, tại khoản 1 Điều 133 BLDS năm 2015 đã có sự bổ sung lớn về nội dung nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi người thứ ba ngay tình là “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Do vậy, có thể khẳng định giao dịch bị tuyên là vô hiệu nhưng đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó tài sản này được chuyển giao cho người thứ ba bằng một giao dịch khác và người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã đăng ký mà xác lập giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu.

Để làm rõ hơn vấn đề này TAND tối cao đã có hướng dẫn tại mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC nêu rõ, “trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó chuyển nhượng cho người khác thì giao dịch thế chấp đó không bị vô hiệu”.

Như vậy, xuyên suốt từ Bộ luật dân sự 2005 đến Bộ luật dân sự 2015 pháp luật đều quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự. Có thể khẳng định, quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình được ghi nhận tại Bộ luật dân sự năm 2005 hoàn toàn phù hợp với Công văn hướng dẫn của TAND tối cao và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Cần đúng luật và… ngay tình

Trở lại nội dung vụ án, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thanh và ông Nguyễn Quốc khánh, giữa ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang mà Báo PLVN đã đăng tải trong các bài viết trước để thấy rõ việc áp dụng pháp luật "có vấn đề" của tòa án.

 Đơn khiếu nại của người mua ngay tình bị tòa án hủy giao dịch

Các giao dịch này đều được Toà án hai cấp nhận định là giao dịch của người thứ ba ngay tình. Giao dịch này được xác lập trên cơ sở “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định pháp luật, giao dịch của ông Nguyễn Quốc Khánh phải được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

Thế nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm dường như đều cố tình bóp méo, cắt xén quy định pháp luật để tuyên tất cả các giao dịch trên vô hiệu. Đáng ngạc nhiên hơn, mặc dù Toà án đã thừa nhận giao dịch của ông Nguyễn Quốc Khánh và Công ty Nam Giang là giao dịch của người thứ ba ngay tình, qua đó áp dụng quy định của khoản 2 điều 138 Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết vụ án.

Sai phạm nghiêm trọng này đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Khánh. Đây cũng là sai phạm nghiêm trọng của Tòa án trong việc áp dụng quy định pháp luật về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.

Để bảo vệ sự công bằng và tôn nghiêm của pháp luật, Tòa án có thẩm quyền không thể không kháng nghị các bản án có dấu hiệu của việc áp dụng pháp luật tùy tiện và không đúng như đã nêu.

Ý kiến bạn đọc

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục
Đọc thêm