Nhiều động lực
Nguyên nhân được các chuyên gia và doanh nghiệp (DN) trong khảo sát của Vietnam Report đưa ra là ngành bất động sản (BĐS) có sự phát triển cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau dịch bệnh. Thêm vào đó, thị trường BĐS thế giới được dự báo có sự phục hồi nhanh, cũng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2022.
Sự tăng trưởng của ngành BĐS trong thời gian tới chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động của họ và phục hồi sau tác động tiêu cực của đại dịch, cùng với đó là sự hỗ trợ của các gói kích thích kinh tế của Chính phủ, lãi suất vẫn ở mức thấp, đầu tư công được đẩy mạnh giải ngân, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, dòng kiều hối vẫn tiếp tục vận hành về một cách ổn định (trừ nguồn từ Nga và Ukraine và nhiều nút thắt chính sách được gỡ bỏ.
Trong ngắn hạn, gói kích thích kinh tế của Chính phủ dù được rót vào khu vực nào, cũng sẽ mang lại hiệu quả tích cực đến thị trường BĐS, nhờ việc cải thiện sức mua của người dân nói chung thậm chí là bật tăng sau thời gian dài bị kìm nén, cũng như cải thiện kỳ vọng thu nhập trong tương lai của họ giúp cho thị trường BĐS bán lẻ, khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi đáng kể. Được biết, gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai, trong đó có gần 114.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng được kỳ vọng sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường BĐS không chỉ trong ngắn hạn mà còn là động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới.
Động lực tăng trưởng cho ngành BĐS nói chung, không chỉ riêng giai đoạn hậu COVID-19, còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản, lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng và đất nền. Theo số liệu báo cáo Thịnh vượng mới nhất của Knight Frank, dự báo trong 5 năm tới, mức tăng trưởng số người siêu giàu ở Việt Nam là 26%, ngang với Hong Kong, Đài Loan (Trung Quốc). Đây là cơ sở để nhiều chủ đầu tư tiếp tục theo đuổi phân khúc cao cấp, hạng sang trong thời gian tới.
Có thể xảy ra “sốt” đất
Bên cạnh những lực đẩy hỗ trợ, ngành BĐS trong năm 2022 được dự báo cũng gặp nhiều thách thức, chướng ngại khi việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ phục hồi kinh tế còn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh áp lực lạm phát, số ca mắc COVID-19 mới vẫn gia tăng cùng với những bất ổn chung về địa chính trị, nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện do những vướng mắc về mặt pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.
Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, xung đột Nga - Ukraine ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế không nhiều vì quan hệ kinh tế giữa Việt Nam và hai quốc gia này chiếm tỷ trọng nhỏ trên tổng vốn đầu tư nước ngoài, nhưng sẽ có những ảnh hưởng gián tiếp khi giá xăng dầu tăng mạnh, các lệnh cấm vận được ban hành với Nga sẽ gây ra sự khan hiếm hàng hoá, tạo thêm áp lực với lạm phát, dẫn đến giá các loại nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị, vận chuyển… là yếu tố đầu vào của thị trường BĐS tăng theo và giá thuê hay giá mua BĐS cũng điều chỉnh và chịu áp lực tăng giá.
Trong năm 2021, giá thành nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng khoảng 10-15% so với năm 2020. Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và kết quả của một số cuộc đấu giá đất đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao.
Nhiều chuyên gia cũng quan ngại nếu lạm phát vượt mức mục tiêu, lãi suất cho vay tăng lên có thể gây tác động ngược, thị trường BĐS có thể rơi vào tình trạng trầm lắng nhưng mức giá sẽ không giảm mạnh như giai đoạn 2011-2013 do sự điều tiết nhịp nhàng, ổn định hơn của Chính Phủ, DN BĐS cũng như người mua nhà sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro khi tỷ trọng vốn vay cho đầu tư BĐS là khá lớn.
Kết quả khảo sát chuyên gia và DN BĐS của Vietnam Report về mức biến động giá trung bình trong năm 2022 cho thấy đất nền là phân khúc có khả năng tăng giá cao nhất; phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng cao tăng giá trong khoảng 11-20%. Các phân khúc BĐS ven đô, BĐS công nghiệp, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có thể tăng trung bình từ 5-10% so với năm trước.
Trước tình trạng “sốt” đất trong năm 2021, các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report nhận định trong năm 2022, tình trạng “sốt” đất vẫn có thể sẽ tiếp tục xảy ra, nhưng với xác suất thấp hơn. Nguyên do là hiện tại các thông tin về quy hoạch, hạ tầng vẫn mang nặng tính đồn đoán và việc thổi giá BĐS bằng các chiêu thức thiếu lành mạnh vẫn chưa có chế tài xử phạt. Tuy nhiên, “sốt” đất không chỉ do những nguyên nhân nói trên, nó có thể là kết quả của những chính sách vĩ mô, quy hoạch tổng thể chính thức từ chính quyền.