Cần có hệ thống định giá đất, chỉ số giá trên thị trường để chấm dứt đầu cơ đất đai

Định giá đất thấp tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai

Chia sẻ tại tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 18/10, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Cụ thể, theo GS. Đặng Hùng Võ, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành TW Đảng khóa IX ban hành ngày 12/3/2003. Kể từ đó, Khung giá đất của Chính phủ, cũng như Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều.

Nhận thấy tình trạng thực tế giá đất của Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn lệch nhau quá xa, Chính phủ đã quy định tại Nghị định 84 năm 2007 rằng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà giá đất trong Bảng giá đất thấp hơn giá đất thị trường thì phải định giá cho từng trường hợp cụ thể.

Tuy nhiên, các địa phương luôn giải thích rằng phải để giá đất thấp nhằm thu hút đầu tư về địa phương. Trong khi đó, nhiều cán bộ quản lý, chuyên gia, người dân thì cho rằng đây chính là hiện tượng gắn kết với khiếu kiện nhiều của dân bị thu hồi đất và tham nhũng đất đai của cán bộ có thẩm quyền quyết định về đất đai.

Đến xây dựng Luật Đất đai 2013, tiếp tục giữ nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định như vậy nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Nói về vấn đề này, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, việc định giá đất thấp tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai cho hay, theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60-70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi. Trong đó giá đất là một trong những nội dung quan trọng là nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên.

Giải quyết được bài toán về giá đất sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường ở Việt Nam hiện nay.

Giá đất được pháp luật đất đai năm 1993 thừa nhận nhưng vẫn được quản lý dựa trên các quyết định hành chính để xác định theo thẩm quyền của Chính phủ và UBND cấp tỉnh (Khung giá và Bảng giá đất) và chưa hướng tới việc định giá đất theo hướng thị trường.

Luật Đất đai năm 2003 quy định định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng trên thị trường; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa đất có điều kiện tương tự, có cùng mức giá), ông Lượng chia sẻ.

Luật Đất đai 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất.

Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Cần có hệ thống định giá đất, chỉ số giá trên thị trường

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn.

Mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực. Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này.

Theo tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân Trần Xuân Lượng, muốn xác định giá đất theo phương pháp tiếp cận thị trường đòi hỏi hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh và đầy đủ.

Vì vậy, Nhà nước cần phải quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất, cụ thể cần đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai.

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trực tiếp là Tổng cục Quản lý đất đai) là cơ quan thực hiện việc xây dựng và quản lý thông tin về đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo thống nhất có được đầy đủ dữ liệu trong việc xây dựng và quản lý thông tin giá đất cần phải có sự phối hợp và tham gia của các Bộ, ngành như Bộ xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng và các đơn vị tư vấn giá đất.

Về vấn đề giải pháp xây dựng bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường được GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ: Nghị quyết 18-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ Khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng Bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường.

Để thực hiện nhiệm vụ này, cần đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; Chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng;

Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%); Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường gắn với hệ thống thông tin đất đai.